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深圳资荔香公园项目产品定位报告
深圳资荔香公园项目产品定位报告
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当城市融合自然时,传统意义的豪宅都将可能黯然失色,尤其在豪宅不断向城市边缘扩张的时代?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|1当纽约中央公园顶级公寓以天价成交震惊世界时,城市中心的豪宅模式已经被悄然的模仿。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|2然而,在深圳,豪宅往往与郊野化的观念相连,城市豪宅在价值定义上遭遇贬损……?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|3ANGLE视角营销的意义在于——不断转换价值的视角,实现价值的最大化。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|4上篇:项目价值体系的界定发现TheValueofLuxuryHouse2012年富士投资荔香公园项目产品定位报告?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|5项目印象位于南头成熟居住区中心,城市资源丰富实验学校公交总站南头商业城南山分局人人乐百安居邮政储蓄步行10分钟荔香步行15分钟公交站公园文体中心田厦活动中心项目实验小学天虹妇幼医院商场南山政府协和医院公交站地铁站中信银行家乐福?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|6项目印象交通通达性良好,同时规避主干道噪音干扰与主干道快速连接噪音、人流干扰小北侧成熟居住区东侧南光路车流较少东面市政荔香公园南侧南头街属于辅路东南路口车流人流均较少动线1:地块——南光路(南)——辅道——桃园路。动线2:地块——南头街(西)——南山大道?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|7。项目印象享有深圳一线品牌教育配套资源?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|8项目印象周边社区生活氛围浓厚,居家条件良好?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|9项目印象城市中央公园景观资源?昭示性、展示性:地块通过荔香公园至南海大道、桃园路之间,基本无建筑遮挡,来形象展示价值极高。沿南光、南头独独占性景占性景观资观资源价源价值值街两侧沿路,展示性强于周的已入住社区。?视野:地块与南海大道之间无城市稀缺城市稀缺开阔开阔性性视视野野大角度的公任何建筑遮挡。园景观视野标标志性昭示效果志性昭示效果项目地块?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|10现有的视角:问题思考:?成熟住区新楼盘?在现有的视角下,项目?学位房价值提升的空间??景观房可实现价值检验?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|11现有视角下的项目价值检验?项目周边同样具有实验学校小学部配套的楼盘。项目周边?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|12价值检验项目周边目前供应全部为二手楼盘序号楼盘序号楼盘1荔秀华庭6明舍御园2秀林新居7阳光荔景3馨荔苑8荔林春晓94前海华庭9悠然天地85荔香源备注:荔香源为军产房。名称套数主力主力面积荔林春晓5443、4房110、130、170荔秀华庭563、4房130、18076明舍御园1054房140-230前海华庭1962房3房80/10054荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、1801秀林新居904房5房128、17832阳光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|13价值检验周边典型二手项目分析悠然天地基本指标:?项目用地面积:30000.40㎡?幼儿园面积:2100?建筑面积:93356m2?总户数:524户?商业面积:2062.36m2?车位:262(68)?住宅面积:65234m2?容积率:2.43?会所面积:1600m2?覆盖率:17.08%户型比例:户型面积区间(㎡)套数比二房二厅80-9013.74%三房二厅100-11534.35%四房二厅130-15042.75%四房二厅(带工人房)170-1809.16%评价:三级市场价格?带学位户型:21000-24000元/平米;?配套在区内相对较齐,拥有社区商业、幼儿园、?带学位和景观户型:22000-26000元/平米会所。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|14价值检验周边典型二手项目分析明舍御园基本指标:?项目用地面积:5000.7㎡?总户数:105户?建筑面积:24996m2?车位:149?容积率:3.6?覆盖率:25.1%户型比例:户型面积区间(㎡)套数比三房二厅(带工人房)140-16080%四房二厅(带工人房)180-20010%四房两厅(带工人房)200-23010%评价:?依靠内部园林和观景三级市场价格?带学位和景观户型:26000-2800元/平米;户型成为片区内品质相对最高的楼盘。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|15价值检验主要置业群体动机和构成置业动机?片区内目前置业客户主要动购买学位70%机为购买学位房,占70%。?另外纯粹的改善型换房约30%,主要是看重区域的生活便利性和荔香公园景观。换房改善30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%客户组成其它10%?片区内目前置业客户60%来自南山,30%来自福田。?客户职业不集中,包括本片福田30%区原住居民、科技园改善型换房、华侨城、福田北区的学位需求客户等。南山60%0%10%20%30%40%50%60%70%?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|16价值检验周边市场主要置业群体户型和价格承受力户型需求191以上2%?片区内客户主要登记需求面171-1901%积集中在3房户型,以131-151-17018%150平米面积段最多,占131-15023%23%。111-13020%?需求3房的客户以改善型自91-11019%住为主,70%需求集中在购买学位房。90以下16%0%5%10%15%20%25%价格承受力30000以上3%?片区内客户价格承受力,主25000-3000013%要承受单价在25000以下,占85%。20000-2500032%?片区内客户需求户型以自住15000-2000036%型为主,显然价格承受力一般。15000以下17%0%5%10%15%20%25%30%35%40%?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|17现有视角下的项目问题思考:可实现价值?在学位房和景观房?能否在学位房和景观房的价值观念下,项目视角以外,发现更大的项价值受制于目前区域目价值,跳出二手楼盘的二手楼盘的价值制约制约?。更深层次的视角?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|18项目价值审视的“冰山模型”“冰山运动之所以雄伟壮观,是因为他的绝大部分在水面以下。”项目的真正价值,最终是由隐性的价值决定。?显性价值(可见):?区位?地段?配套?隐性价值(需深入思考和挖掘):?城市?土地?规划?替代性?……?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|19隐性价值项目地块属于深圳稀缺性的开发建设用地?《深圳市城市更占地面积5749.67平米新办法》提升了建筑面积24000平米关内现有存量、容积率4.17可直接开发建设商业面积1393平米用地的价值。套型限制90/90?从城市意义看,限高80米项目土地价值具有极高的城市发展价值。极度的稀缺性。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|20隐性价值深圳未来唯一城市中心公园区开发的楼盘福田中心公园片区南山中山公园片区荔香公园片区周围已无可直接开发用地良好的附公园景观和居住破旧的附近居民区形象。氛围唯一性的、不可再生性。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|21隐性价值唯一城市中心资源与自然资源融合的新盘城市中心资源自然景观资源家乐福人人乐南山实验学校深圳大学协和深圳医院南山妇幼医院区公安局区政府独占性的资源优势?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|22隐性价值未来珠三角和深圳城市的核心?前海:未来将发展位于产业链最高端的一系列产业。其服务范围将是包括香港在内的整个珠三角。?后海:未来将建设与纽约曼哈顿相当的世界级金融商务中心。?华侨城:深圳和国家著名主题旅游文化和高尚住宅区。?科技园:人均产值最高的国家级高新技术开发区。?项目片区:居于以上各区域的中心,共享以上区域的规划利好,同时独占的成熟城市生活资源和景观资源。无可替代的城市中心的核心?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|23显性价值视角下的梳理?成熟住区?片片区区新新盘盘?学位房?片片区区新的景新的景观观和和学学位房位房?景观房?居家型景观
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纤纤雨梦
贡献于2014/10/14
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项目前期
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定位报告
内容摘要:
一、产业结构的变化 从社会经济发展来看,高新技术产业在产业结构中的地位日趋显著,智力密集型的生产决定了生产关系的改变,科技创新成为了现代社会生产中新的生产力 二、城市结构的变化 这是促进商务花园规模发展的重要因素经济的繁荣,促进了城市的发展,这种发展主要表现为城市的扩张,郊区城市化一个中心到多元化发展,形成多足鼎立的局面
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