谨呈：深圳市英龙置业有限公司英龙商务大厦项目酒店经营专项论证评估2010-11-62010-11-6本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告提纲1可供选择的酒店类型2酒店定位论证3建议打造方向4经营测算评估本报告是严格保密的。酒店物业酒店一般分为经济型酒店、星级酒店、精品特色经营分类酒店、会议中心酒店、旅游观光酒店等。根据酒店物业的星级标准、配套设施、经营规模等一般经营打造方向主要可分为下几种：投资少，易于经经济型酒店档次较低，营，投资有保障不利于项目形象提升项目档次体量大，投资高五星级酒店经营风险大及开发商影响力投资少，收益精品酒店影响力有限快，档次中等本报告是严格保密的。酒店物业经济型酒店规模、配套要求适中，经营风险低。情况介绍主要客群为中低端商旅人员。经济型酒店u经济型酒店：砍掉传统星级酒店中如大型餐饮、桑拿、浴池、KTV等投入与营运成本高但利用率低的配套设施，集中精力经营客房，成为专业的住宿场所五星级酒店u目前国内经济型旅馆的主要代表有锦江之星、如家快捷等，主要客群为背包客、旅行团和部分商务人员精品酒店u客房设计：简洁、干净u经营面积：一般为４０００—６０００平方米品牌经济型连锁酒店的优点——降低运营风险1、直接分享其品牌的信誉度与资源（旅行社等方面）；2、全程指导酒店的装修及后续经营，获取较成熟的管理经验。本报告是严格保密的。酒店物业经济型酒店代表案例：如家、七天、锦江之星等品牌房间面名称总部分店数量房间数量面积经济型酒店积有92间直营店、203000—如家北京家特许经营酒店及6约100间6000㎡五星级酒店家市场联盟店经济型酒锦江之星上海连锁旅馆110家约100间5000㎡店客房面已经拥有110家开业3000-积以20-速8美国约60-100间或已经签约的酒店10000㎡50平方米精品酒店为主4000-6000格林豪泰美国近200家60-200㎡７天连锁广州超过300家约100间5000㎡经济型酒店一般发源于国内一线城市,连锁规模在100-300家不等,酒店客房基本在100间左右,面积5000平方米左右，体量较小.本报告是严格保密的。可行性经济型酒店结合本项目定位的可行性判断判断经济型酒店要求与本项目契合度经济型酒店不可行对其他物业没有提升作用，集中精力经营客房，且降低项目档次，成为专业的住宿场所无法实现项目价值最大五星级酒店主要客群为背包客、主要目标客户与项目精品酒店旅行团和部分商务人员周边及项目本身不符面积４０００—面积过小，６０００平方米与项目整体体量不符因经济型酒店影响力小、档次较低、目标客户与项目不符、体量较小等因素,建议本项目不选择.本报告是严格保密的。酒店物业五星级酒店一般面积较大，房间数以300—400间/情况介绍套为主，配套要求较高。深圳五星级酒店代表案例：酒店名位置房间数建筑面积配套面积开业时间南山后海餐饮设施：中餐厅西餐厅酒吧客房送餐服务经济型酒店凯宾斯基大滨路海德390间/套71000㎡娱乐设施：室内游泳池健身室按摩室桑拿浴室2006年酒店三道服务设施：会议厅商务中心外币兑换、票务、理发美容室餐饮设施：中餐厅西餐厅咖啡厅酒吧南山南海会议设施：招商堂可容纳280人、金融厅可容纳30人、贸易厅可容南海酒店大道工业368间/套35000㎡纳20人、观海阁可容纳110人1986年一路一号娱乐设施：卡拉OK厅、棋牌室桌球室游泳池网球场健身室按摩五星级酒店室桑拿浴室餐饮设施：CafeZentro咖啡厅、Blue意大利餐厅、Marco‘s意南山华侨深圳威尼斯华轩中餐厅和JK日韩料理餐厅；LaPiazza咖啡广场酒吧和V吧城深南大皇冠假日酒375间/套58000㎡娱乐设施：室内、外恒温游泳池、健身器材和著名SPA水疗中心2001年道9026店会议设施：九间会议厅和宴会厅，其中含685平方米威尼斯宴会号厅精品酒店餐饮设施：CafeZentro咖啡厅、Blue意大利餐厅、Marco‘s意南山华侨549间（华轩中餐厅和JK日韩料理餐厅；LaPiazza咖啡广场酒吧和V吧华侨城洲际城深南大客房、套110000㎡娱乐设施：室内、外恒温游泳池、健身器材和著名SPA水疗中心2006年大酒店道9009房和酒店会议设施：九间会议厅和宴会厅，其中含685平方米威尼斯宴会号式公寓）厅福田中心娱乐设施：SPA健身运动游泳马可孛罗好区福华一391间/套—餐饮设施：马哥孛罗咖啡厅、佳宁娜中餐厅、西村日本料理加州2006年日子路吧:服务设施：宴会厅、商务中心会议室深圳五星级酒店配套主要为餐饮、娱乐与会议服务等三类，配套面积一般为总建筑面积的20%-25%,若按一个中等五星级酒店面积5万平方米计，则配套面积达到10000—12500平方米，规模较大。本报告是严格保密的。酒店物业深圳五星级酒店主要分布在深南沿线，中心区及情况介绍中心西区相对集中，竞争比较激烈区域酒店1.南海酒店蛇口片区经济型酒店2.泰格公寓1.中南海悦大酒店南山片区2.凯宾斯基大酒店南山区3.深圳麒麟山庄（10）1.深圳威尼斯皇冠假日酒店2.华侨城洲际大酒店五星级酒店华侨城片区3.益田威斯汀酒店4.锦江国际酒店5.东方银座美爵酒店1.趣园私人酒店公寓福田中心西2.JW万豪酒店区3.喜来登酒店精品酒店4.五洲宾馆1.喜来登酒店2.富瑞斯国际公寓3.福朋喜来登酒店深圳市现有５星级大酒店基本分布图福田区4.骏豪酒店福田中心区（16）5.世纪皇廷酒店３０266.富临大酒店１４13２３217.景轩酒店8.马可孛罗好日子酒２９25１８16３１27３２281.圣听廷苑酒店3010112415６３４１９17１１３３29１２２８１５142.富临大酒店112１３１０上步华强北2722２４２５２０1893.景轩酒店6２１194234.华安康年国际酒店58罗湖区火车站-东1.彭年酒店（2）门2.丹枫白露酒店公寓20２２盐田区1.深圳茵特拉根华侨城酒店盐田区3(2)2.大梅沙京基喜来登度假本报告是严格保密的。酒店8宝安区宝安区1.恒丰海悦国际酒店(1)可行性五星级酒店结合本项目定位的可行性判断判断五星级酒店要求与本项目契合度经济型酒店体量要求大体量和配套无法满足配套要求高五星级酒店不可行选址要求高，地处核心区域边缘精品酒店核心区域竞争激烈生存空间有限投资额通常超过5亿，投资高，风险大收回投资需要10到15年因五星级酒店对体量、配套面积、类别要求较高,项目定位五星级酒店可行性不高。本报告是严格保密的。酒店物业精品酒店以个性化作为打造方向，面向高收入、情况介绍高品位客群。u精品特色酒店(BoutiqueHotel)：源于法语的“Boutique”一词原指专卖经济型酒店时髦服饰的小店。精品特色酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。五星级酒店u精品特色酒店客房通常不多，一般在100间左右，大多坐落在繁华而不失优雅的地段。精品特色房价不比五星级酒店低，却不设泳池甚至健身房，也不会有会议室等，了解它自然不会把这些缺失当成缺点。精品酒店u这类酒店在装饰环境上，强调“小而精致”。其内部装修极其豪华，别具特色。在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：1，甚至4:1，而在星级酒店，这个数字通常是1：1，最多是2：1。u精品酒店客户群体是高收入、高品位的极少部分讲究品位与特色的人群作为个性化的高端酒店，精品酒店非常受高端客人的欢迎，高房价、高入住率令精品酒店成为行业的蓝海地带。本报告是严格保密的。精品酒店88新天地——离“旧上海”最近，开窗就是案例开业时间2002年10月地址上海黄陂南路380号客房数53，提供5种不同房型和景观选择特色中西合璧、传统与现代融合的“二元”风格概念，以清水砖瓦墙和明清木雕门为基础，产生一种低调而内敛的尊贵。在套房中安置一个“小厨房”定位“静”的生活理念，心灵没有“挣扎”，人与人适度的目标客户群追求住宿品质和生活品位的顾客内部设施会议厅、迪斯科舞厅室内游泳池健身室按摩室桑拿浴室中餐厅西餐厅咖啡厅酒吧本报告是严格保密的。精品酒店首席公馆----近代历史博物馆与酒店的完美结合案例开业时间2007年5月地址上海新乐路82号客房数32，60多平方米至110多平方米特色大厅三百多件货真价实的百年历史藏品，每间客房内也有若干件藏品摆放，营造了独特的老上海社交名流的情调，室内装饰奢华精致定位中国首家“城市文化遗产精品酒店”；中国首家把近代历史博物馆和酒店相结合的文化酒店目标客户群追求怀旧、品位、个性、休闲的高端顾客内部设施2个董事会厅、1个鸡尾酒会厅、7个宴会包厢及屋顶花园餐厅本报告是严格保密的。精品酒店桔子酒店----格调内敛自我案例开业时间2006年地址北京宁波杭州南京天津客房数杭州为112间特色预算内的奢华，创造独特的价值链，满足顾客内心的潜在需求，重视用户体验，注重个性化和整体设计的精品酒店定位平价、个性、时尚设计理念简约不简单，时尚不排斥奢侈目标客户群追求个性化和居住体验的顾客内部设施不提供健身房、游泳池、会议室等，有餐厅本报告是严格保密的。酒店物业精品酒店的特点：规模小、地段好、消费高、投情况介绍资回收快、注重服务品质。u规模小，精品酒店通常只有100多间客房，而常规酒店客房数为300-经济型酒店1000间。u地段好，大多建在热门旅游城市和区域，地理位置极佳。u消费高，目标客户群由70%～75%的个体商务旅游者和15%～20%的商五星级酒店务小团队客人组成的高端消费群体。高房价，高入住率。u精准定位，个性化突出，区别于千篇一律的商务酒店和纯度假酒店。时精品酒店尚、现代、差异性显著。u投资相对较小，成本回收快，