谨呈：云南省旅游投资有限公司云南旅投西双版纳嘎洒项目取地评估取地评估版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。取地的基本阐释在公司战略布局的前提下，考虑市场环境的支撑程度，最终通过地块的收益分析，综合判断是否在某个城市取具体地块。公司市场是否进入？战略环境如何取地如何取地？？收益判断可以分解为以下二大指标：企业战略投入指标操作性收益性市场因素产出指标指标指标地块因素风险指标1房地产企业取地模型——主要从适合于企业的操作性指标和收益性指标来衡量战略目标资金实力企业战略取地成本操作能力投入指标时间成本取地方式总投资规模宏观经济宏观经济区域和产业销售操作性城市规划收益性市场因素产出指标价格指标房地产宏观市场指标利润区域竞争市场政策延续性风险评估区位及地块资源风险指标地块因素规划指标应变能力土地成熟度2就市场角度而言，又细分为战略层面和策略层面区域地位公司市场产业发展战略环境战略层面城市规划基于市场角度分析基于市场角度分析进不进？收益土地市场判断判断房地产市场发展前景房地产市场发展前景房地产市场政策解析策略层面进入模式及时机如何进？进入区域进入模式3项目报告的结构思路?能否取地——从城市经济发展和市场条件支撑角度看，支撑项目发展以高端温泉酒店为核心驱动，通过特色商业的打造，营造一个集休闲、度假、购物、娱乐与居住为一体的大规模旅游地产开发项目；?何种方式取地——取地模式与区域发展水平密切相关，基于项目现状，应尽可能成本价取地。企业发展战略企业发展战略企业发展战略城市经城市经城市经济发展济发展济发展企业能企业能企业能否取地否取地否取地项目属项目属项目属项目属项目属项目属房地产房地产房地产房地产房地产房地产经济效经济效经济效经济效经济效经济效风险风险风险风险风险风险风险应风险应风险应风险应风险应风险应取地取地取地取地取地取地益评估益评估益评估性界定性界定性界定发展发展发展何种方何种方何种方预估预估预估对策略对策略对策略建议建议建议式取地式取地式取地酒店酒店酒店///商商商业市场业市场业市场?项目属性界定——知名旅游观光城市、具有强势温泉资源和原生风俗风貌的大规模旅游地产开发项目；?企业发展战略匹配度分析——项目符合企业的发展战略和企业使命，且企业具备较强的资源支撑n城市经济——凭借景洪的区位优势和资源优势，奠定其成为一个现代化、国际化接轨的商贸旅游中心城市地位；n住宅产市场——房地产市场竞争趋于激烈，单纯的本地市场难以支撑项目大规模的开发，走外向型市场，主打旅游度假型产品成为本项目的发展方向；n酒店/商业市场——高星级酒店运营较好，且存在较强的潜在需求支撑，本项目将通过特色商业的营造，结合高星级温泉酒店的带动，打造版纳夜间休闲、娱乐的最佳场所。4结论1：取地方式及取地范围的确定n取地方式：成本包干价取地n取地范围：2480亩（取地，含原收费站配套用地）+1000亩拓展区（规划控地、联合开发）控地范围5结论2：价格的制定采用基准地价+浮动地价×完成比例”的方法，确定地价为10～15万之间n价格确定的原则：ü通过经济测算，项目利润实现对地价不敏感，从大规模项目开发的规律来看，前期取地成本低，可通过较宽松价格策略安全取地，规避后期价格提升带来的风险；ü确保项目40%的成本利润率；üü地价的确定在给政府适当利润空间的基础上地价的确定在给政府适当利润空间的基础上，，加大激励机制加大激励机制，，加速取地进程加速取地进程。。n取地价格：基准地价+浮动地价ü基准地价：10万元ü价格浮动值：5万元ü浮动地价：5×年度实际征地完成量/年度计划征地完成量6结论3：风险规避措施——项目的核心风险来自于外销型市场带来的大规模项目如何突破市场容量的问题n风险控制：项目风险主要来自于四个方面：征地拆迁风险、市场风险、政府风险、投资风险ü征地拆迁风险规避——一次性征地，且优先支付农民的征地补偿款，设置与拆迁进度挂钩的奖励机制迁进度挂钩的奖励机制；；ü市场风险应对策略——精准定位、合理的启动策略和开发节奏，整合企业资源，对内塑造项目核心竞争力，对外提升项目吸引力；ü政府风险规避——拉政府入伙，并通过相应策略和激励机制加以控制，规范政府行为；ü投资风险控制——控制配套投入节奏，前期控制投入规模，快速回现加速资金周转。7报告报告纲要纲要1.项目是什么？2.2.是否符合企业发展战略是否符合企业发展战略？？3.是否有市场支撑？4.以什么方式取地？5.项目能不能赚钱？6.项目面临什么风险？8属性项目区位——项目位于景洪机场西南侧1.5公里界定处，属于空港经济核心辐射范围?项目位于景洪市郊，距离景洪约3公里，距西双版纳机场约1.5公里，靠近昆曼高速公路，紧邻国道214线；?项目是在云南旅游“二次创业”及西双版纳旅游重新定位的大背景下进行的，具有良好的外部环境。07年，云南省政府提出打造60个旅游小镇，嘎洒镇被列为开发建设型旅游小镇；?嘎洒镇近年大力发展旅游，着力打造“嘎洒温泉”“大黑山”“曼飞龙水库“三大重点旅游区。关键词：空港经济核心辐射区滇西南旅游集散中心交通条件佳9属性界定项目资源状况——温泉资源及原生的民俗风貌是项目的核心资源支撑?基地内拥有嘎洒水质最优的温泉出水点；?南凹河呈东北向西南方向贯穿；?紧临曼洒等五个傣族村寨，人文资源丰富；?周边林地资源丰富，植被覆盖率高，生态环境优良生态环境优良，，田园风光优美田园风光优美。。为项为项目旅游开发奠定了良好的生态基础。关键词：优质温泉?项目地块北接曼掌宰佛寺，东临214国道，南面越过曼别寨，西面与控规民俗风情规划道路衔接；?土地现状大部分为基本农田与耕地；根据控规资料显示，更改土地性质后原生植被项目地块大部分为绿地,其余为林地及村寨用地。10属性界定经济技术指标——项目总占地2372.55亩，权属相对复杂，其中可建设面积共2169.66亩?嘎洒旅游小镇项目总体规划面积2372.55亩，其中南凹河水域面积91.48亩，宗教用地24.52亩，现有曼别、曼宰居民点建设用地79.33亩，曼洒新农村建设新增用地7.56亩。可征用建设用地2169.66亩。?嘎洒旅游小镇项目建设分三期规划实施，其中一期建设高星级温泉度假酒店，实际征地面积184.6亩；二期规划建设旅游服务区、休闲娱乐区、康体养生区，规划建设用地1682.15亩；三期建设用地302.91亩。关键词：超大规模11属性界定项目属性界定——知名旅游观光城市、具有强势温泉资源和原生风俗风貌的大规模旅游地产开发项目根据前期与旅投的沟通以及对取地过程的分析根据前期与旅投的沟通以及对取地过程的分析，，纯粹的旅游项目开纯粹的旅游项目开发非企业意愿发非企业意愿，，但开发房地产也非政府出让土地的初衷但开发房地产也非政府出让土地的初衷，，项目走以项目走以旅游为核心驱动带动房地产开发的模式旅游为核心驱动带动房地产开发的模式旅游为核心驱动带动房地产开发的模式旅游为核心驱动带动房地产开发的模式————————旅游地产方向旅游地产方向旅游地产方向旅游地产方向关键词：空港经济核心辐射区、滇西南旅游集散中心优质温泉、民俗风情、原生植被交通条件佳、超大规模12报告报告纲要纲要1.项目是什么？2.是否符合企业发展战略？3.是否有市场支撑？4.以什么方式取地？5.项目能不能赚钱？6.项目面临什么风险？13企业发展战略拟合度分析——项目符合企业的发展战略和企业使命，且企业具备较强的资源支撑企业使命战略布局资源支撑?旅投作为旅游?将在云南打造?资金能力产业投融资平台60个温泉小镇?政府政策，担负做大做强?资源整合能力云南旅游产业的?西双版纳是旅使命；?人力资源支撑投重点布局城市14报告报告纲要纲要1.项目是什么？2.是否符合企业发展战略？3.是否有市场支撑？1)1)城市经济发展研究城市经济发展研究2)房地产市场分析3)酒店/商业市场分析4.以什么方式取地？5.项目能不能赚钱？6.项目面临什么风险？15城市经济发展水平——第三产业主导城市经济发经济展，旅游业发展迅速，为城市第一支柱产业西双版纳2003-2007年旅游收入和人数情况景洪市2003-2007年三大产业贡献情况60045.00%40.00%50035.00%100%40030.00%90%25.00%80%17.2819.2321.330020.00%15.1325.770%15.00%20010.00%60%1005.00%50%6.1911.8112.630.00%40%10.0313.60-5.00%2003200420052006200730%20%10.8310.8311.4511.4513.0713.0714.8214.8214.714.7旅游收入旅游收入（（亿元亿元））20.520.524.0624.0624.3424.3427.2827.28343410%旅游人次（万人）249.77268.66273.1357.295030%收入增长率37.12%17.37%1.16%12.08%24.63%20032004200520062007人数增长率-0.77%7.56%1.65%30.83%40.78%第一产业第二产业第三产业景洪市2003-2007年旅游收入和人数情况景洪市2003-2007年旅游产业对GDP贡献率50035.00%30.00%40025.00%6060.0%48.7620.00%55.5%543005055.8%43.1215.00%55.0%10.00%200405.00%32.1538.771000.00%30