东丽湖万科城汇报东丽湖万科城销售部2012年2月一、竞品分析-公寓价格容积率：1.11.38容积率：地价：3855元/㎡3789/容积率：2.35地价：元㎡均价：8000元/㎡9000/地价：3503元/㎡均价：元㎡保本价：8000元/㎡均价：11200元/㎡保本价：8000元/㎡东丽湖片区保本价：8500元/㎡恒大名都空港片区橡树湾保利玫瑰湾万科城金泰丽湾溪堤郡0.74容积率：0.8容积率：路劲屿东城卫国道片区1.49625/容积率：地价：3508元/㎡地价：元㎡1777/8000/香邑国际地价：元㎡均价：9200元/㎡均价：元㎡容积率：4.5110200/7200/均价：元㎡保本价：8200元/㎡保本价：元㎡地价：4877元/㎡容积率：1.44保本价：6200元/㎡均价：11000元/㎡地价：2857元/㎡华侨城朗钜保本价：9500元/㎡均价：9700元/㎡容积率：1.5保本价：8000元/㎡容积率：2地价：2300元/㎡地价：978元/㎡均价：8100元/㎡均价：5900元/㎡保本价：6500元/㎡1.59容积率：2容积率：保本价：5000元/㎡4578/东湖小镇地价：1400元/㎡地价：元㎡10000/均价：9500元/㎡均价：元㎡恒大容积率：1.39000/保本价：6200元/㎡保本价：元㎡地价：2080元/㎡容积率：1.5均价：8400元/㎡地价：1584元/㎡保本价：8000元/㎡金色雅筑金隅悦城均价：6500元/㎡保本价：5800元/㎡东湖湾张贵庄片区远远洋洋风风景景容积率：0.5容积率：1.6地价：1016元/㎡地价：3018元/㎡均价：7000元/㎡均价：10000元/㎡保本价：6000元/㎡保本价：8500元/㎡?从目前竞品公寓的销售价格与保本价格的比较来看，两个价格比较接近，大部分项目处于赔本销售的边缘；?从四大竞品片区分析，卫国道片区仍有降价空间，但其位置及价格与本项目并非同一类客户，但会使部分外扩客户回归；?东丽湖版块目前只有华侨城降价空间较大，其降价将对本项目形成一定威胁；一、竞品分析-公寓产品空港片区橡树湾恒大名都东湖小镇金泰丽湾溪堤郡恒大东湖湾朗钜保利玫瑰湾58%华侨城万科城卫国道片区34%22%19%19%8%8%10%8%路劲屿东城5%4%东丽湖片区香邑国际0%0%0%0%3%0%2%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡上09999999以-7-8-9-90246㎡0000-1-1-1-1048990000701351111180%45%35%23%25%16%37%12%12%28%30%10%10%6%2%2%1%1%8%5%5%0%0%0%0%5%0%0%0%0%0%2%0%0%0%0%上㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡上09999999以09999999以-7-8-9-90246㎡789902460000-1-1-1-10----1111㎡4899000070000----013514899000001111013571111150%金色雅筑张贵庄片区25%25%22%21%19%13%9%10%金隅悦城4%远洋风景2%0%0%1%0%0%0%0%㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡上09999999以-7-8-9-90246㎡0000-1-1-1-10489900007013512011销售2012预计1111?卫国道、张贵庄片区在80-89㎡、90-99㎡区间存在市场空档，需大于供?空港片区90-99㎡产品供远大于需，对东丽湖片区存在明显的客群截流一、竞品分析-公寓产品-东丽湖片区2011销售信息2012年预计信息重点销售项重点销售项片区面积区间销售套数需求供应比建筑形式居室总供应套数需求供应比建筑形式居室目目东丽湖万科华侨城、米40-70㎡4433%高层一室一卫4959%高层一室一卫城兰东湖湾松江东湖小80-89㎡3952%高层二室一卫朗钜36108%高层二室一卫镇从从20112011、、20122012年年综综合分析：合分析：东丽湖万科东丽湖万科城、华侨城90-99㎡87367%高层二室一卫138763%高层二室一卫??片片区内区内二室一二室一卫产卫产品主要集中在品主要集中在90-9990-99城㎡，而㎡，而紧凑紧凑型三居基本型三居基本为为市市场场、松江东湖空白空白小镇90-99东丽湖片区㎡东丽湖万科100-109㎡3100%高层三室一卫城东丽湖万科三室二卫、东丽湖万科110-129㎡18645%高层三室二卫40246%洋房城二室一卫城、华侨城三室二卫、三室二卫、130-149㎡44331%高层、洋房恒大绿洲101744%高层、洋房恒大绿洲二室二卫二室二卫150-169㎡24190%高层、洋房三室二卫恒大绿洲26927%洋房三室二卫华侨城三室二卫、?2170㎡以上12216%高层四室二卫恒大绿洲62619%高层、洋房恒大绿洲011热销产品为：1）150-169㎡高层、洋房三室二卫；2）90-99㎡高层二室一卫四室二卫?2012需大于供为：1）150-169㎡洋房三室二卫；2）80-89㎡高层二室一卫?特例：2011、2012年130-149㎡产品供应量较多，仅由恒大绿洲单项目大量推出，因此不能认为是市场主流?2012片区主流产品为90-99㎡高层二室一卫?100-109㎡、110-129㎡产品认可度较为一般，供应大于需求近一倍一、竞品分析-公寓产品-空港片区2011销售信息2012年预计信息重点销售项重点销售项片区面积区间销售套数需求供应比建筑形式居室总供应套数需求供应比建筑形式居室目目40-70㎡8753%高层一室一卫金泰丽湾16054%高层一室一卫金泰丽湾80-89㎡华润橡树湾华润橡树湾90-99㎡756%高层二室一卫12146%高层二室一卫??片片区内区内供供应应量量较较大的大的为为90-9990-99㎡高㎡高层层二室一二室一、金泰丽湾卫卫、溪缇郡90-9933100%高层三室一卫华润橡树湾??无无空港片区论论100-109100-109㎡㎡，㎡，还还是是110-129110-129㎡的㎡的产产品特点全部品特点全部为为三室一三室一卫卫，，并并且供求量且供求量较较小小100-109㎡13%高层三室一卫溪缇郡572%高层三室一卫溪缇郡110-129㎡2122%高层三室一卫金泰丽湾7528%高层三室一卫金泰丽湾130-149㎡13625%高层三室二卫恒大名都40034%高层三室二卫恒大名都150-169㎡4085%高层四室二卫恒大名都7571%高层四室二卫恒大名都170㎡以上105%洋房四室二卫恒大名都1766%洋房四室二卫恒大名都?2011热销产品为：1）90-99㎡高层三室一卫?2012需大于供为：1）150-169㎡高层四室二卫；?特例：相较2011年，2012年未推出90-99㎡高层三室一卫产品，因此存在一定的市场机会一、竞品分析-公寓产品-张贵庄片区2011销售信息2012年预计信息重点销售项重点销售项片区面积区间销售套数需求供应比建筑形式居室总供应套数需求供应比建筑形式居室目目40-70㎡3717%高层一室一卫金色雅筑18520%高层一室一卫金色雅筑金色雅筑、80-89㎡106086%高层二室一卫174609%高层二室一卫远洋风景远洋风景??80-9980-99金隅悦城、片片区内销区内销90-99量量㎡较较高的高的536产产品集中在品集中在72%高层二室一卫㎡的二室一㎡的二室一远洋风景卫卫212、三室一、三室一253%高层卫卫二室一卫远洋风景??100-109100-109㎡零供㎡零供应应、、110-129110-129㎡供㎡供应应量少，供求量少，供求金隅悦城、双双方都方都对对此此区间产区间产品需求品需求金隅悦城、较较小小张贵庄片区90-99㎡28773%高层三室一卫162177%高层三室一卫远洋风景远洋风景100-109㎡110-129㎡1393%洋房二室二卫金隅悦城3043%洋房二室二卫金隅悦城130-149㎡19375%洋房三室二卫金色雅筑85227%洋房三室二卫金色雅筑150-169㎡170㎡以上?2011热销产品为：1）80-89㎡高层二室一卫；2）90-99㎡高层二室一卫；3）90-99㎡高层三室一卫?2012需大于供为：1）80-89㎡高层二室一卫；2）90-99㎡高层二室一卫；3）130-149㎡洋房三室二卫?2012片区预计销售较好：1）80-89㎡高层二室一卫；2）90-99㎡高层二室一卫；3）130-149㎡洋房三室二卫一、竞品分析-公寓产品-卫国道片区2011销售信息2012年预计信息重点销售项重点销售项片区面积区间销售套数需求供应比建筑形式居室总供应套数需求供应比建筑形式居室目目40-70㎡4789%高层一室一卫香邑国际6783%高层一室一卫香邑国际80-89㎡90-99㎡83978%高层二室一卫保利玫瑰湾693121%高层二室一卫路劲屿东城90-99㎡??片片区内区内100-109供需情供需情㎡况较况较18好的好的100%产产高层品品区间为区间为二室一卫90-9990-99香邑国际㎡二室一㎡二室一卫卫保利玫瑰湾??100-109100-109㎡㎡产产品品20122012年不年不会会再推出供再推出供应应、而、而110-129110-129㎡在㎡在20122012三室二卫、年的大年的大卫国道片区110-129㎡8511%高层三室二卫保利玫瑰湾9129%高层、路劲屿东二室一卫量推出及量推出及库库存也是存也是该区间该区间的的产产品品竞争竞争更加激烈更加激烈城保利玫瑰湾130-149㎡5513%高层三室二卫保利玫瑰湾7427%高层、洋房三室二卫、路劲屿东城150-169㎡1250%洋房四室二卫路劲屿东城1