工程物业二装管理策划方案吾悦国际广场商管公司2012年5月22日FUTUREHOLDINGS二装管理策划方案FUTUREHOLDINGS大一、编制说明及要求纲二、管理小组管理架构及职责界定三、关键控制节点总体安排及责任分解表四、管理区域划分及关键控制流程五、应急突发事件控制预案六、考核措施FUTUREHOLDINGS一、方案运作目的及要求1、项目运作要求1）现场拟设立商管公司装修管理协调办公室，办公室由工程部、物业部共同组成。主要负责商户进场装修手续办理及项目公司、总包单位、室内精装修单位、主力店装修施工单位、商户装修施工单位的多方关系协调。2）公司要求由工程部、营运部和物业部联合成立装修管理小组，以工程部为主，统一组织、统一管理，做到分工明确，责任到人；3）例会制度：按照公司的要求，结合装修现场管理的复杂性、突发性、不可预见性的特点，装修管理小组要求每天都要召开例会；4）装修管理小组的成员主要时间和精力应该放在现场，时刻关注现场的综合协调、进度、隐蔽工程记录和施工质量及安全，需要大量的制度和记录表格作支撑，所以各部门在5月30日前，需要建立符合装修现场管理的相关制度和表格。5）在装修管理过程中，招商工作也正在紧张的进行中，不管是机电组还是装修组都必须全面配合招商，针对招商技术条件，限定时间、落实责任人，尽快落实。6）机电及装修管理小组成员除重点关注室内装修外，还必须兼顾大商业其他区域（如主力店、塔楼、物管用房等）的前期介入及团队建设和管理工作。7）周报表制度：为及时反馈施工管理信息，便于公司领导及公司其他部门及时了解工程现状，结合现场进度要求根据不同的施工阶段建立不同的周报表制度。周报表包括进度周报表、质量周报表、问题和建议处理周报表、劳动力日报表及公司领导要求的其它报表。8）配置现代化的通信设备：现代化通信设施的配置，能够确保各种信息（包括声音、图像、文字等）的及时传递，给工作和生活带来方便，大大地提高工作效率，为实现施工工期目标提供了强有力的保障。（1）电话现场管理办公室安装一部电话（可以使用移动座机），并且每个区域的装修管理责任人都必须要自配手机，工作时间必须保持通畅，以方便随时联系。（2）无线电对讲机整个工程施工面积大，且作业点比较分散。为方便各作业点之间、各作业点与公司各部门之间的联络，根据现场情况及时协调安排工作，拟配置无线电对讲机（有效范围5km）。其中各区域专业技术责任人每人一部，各专业管理班组（及机电组和装修组）每组一部。照相机现场要记录和跟踪处理的问题会很多，为准确说明问题，保留证据和记录隐蔽工程，装修管理小组有必要针对机电组和装修组各配备一部照相机。2、项目计划落实、考核及管理：1)本管理方案编制后，经充分征求各责任部门、责任人意见后，责任人签字审核，报公司总经理批准后下发执行。2)本方案里涉及到的分解计划将纳入公司计划管理。FUTUREHOLDINGS二、管理小组管理架构及职责界定FUTUREHOLDINGS三、关键控制节点总体安排及责任分表关键控制节点总体安排及责任分解表FUTUREHOLDINGS四、管理区域划分及关键控制流程1、工程物业人员分工示意图FUTUREHOLDINGS2、工程部人员编制表工程部编制表工程经理C1备注工程副经理C1文员E1设备主管D1消防弱电主管D1综合维修主管D1维修组长E3工程部空调运行工F2空调维修工F4高配运行工F3需要增加3名维修综合维修工（商业）F9人员需要增加1名维修综合维修工（住宅）F3人员需要增加1名维修综合维修工（办公）F2人员合计32人37人FUTUREHOLDINGSB1层分区示意图FUTUREHOLDINGS一楼分区示意图FUTUREHOLDINGS二楼—五楼分区示意图FUTUREHOLDINGS6层分区示意图FUTUREHOLDINGS?工程部全员编制为32名?住宅精装修安排6名维修人员对2、3、4#楼精装跟进。?合计施工跟进人员为32名。?经理及3名主管根据各自专业，负责项目的全面性把控及协调工作。?文员负责项目的文档整理及工作任务督促工作。注：1、每一个楼层分区，都由该楼层的工程维修人员全面负责，跟踪监控到底。2、本图为装修时段的人员配置提供参考，今后根据实际情况适时调整。3、各专业主管是依据专业性质进行的责任制，其他区域的本专业方面的装修也要一并监管。4、维修工实行责任区域划分，每人根据所管区域和装修时段的具体情况对公共区域和商铺进行全面监管。5、小商户进场装修前新入职工程部的员工根据实际情况补充入管理薄弱区域和进行人员换休，换休不换责任。FUTUREHOLDINGS3、物业部人员编制表物业经理C1备注物业副经理C1　文员E1　安管主管D1　环境主管D1　物业部客服主管D1　安管班长E3　安管班长（车E2　辆）消控员F3　安管员F24　安管员（车F20　辆）　合计　58人　FUTUREHOLDINGS4、物业部人员分工及说明2）二装垃圾堆放点位与货梯点位临时货梯施工电梯FUTUREHOLDINGS4、物业部人员分工及说明2）二装垃圾堆放点位与货梯点位FUTUREHOLDINGS4、物业部人员分工及说明3）室内步行街动线管理及人员布岗（早班，8：00—20：00；晚班，20：00—8：00；）第一阶段：6月1日到7月1日为装修初期，需上岗安管员17人。为便于管理，规范秩序，所有材料、货物、相关人员均由东、西出入口进出，其它出入口封闭，晚上出入口实行全封闭。岗位及人员布置如下：早班：主管1人；固定岗3人（主要负责3个垃圾临时堆放点）；室内巡逻岗共4人（1#、6#各1个，5#2人，主要对装修区域不间断循环巡逻）；室外巡逻岗2人（主要负责现场车辆管理和御货区的监督、管理）注：此2人也负责机动岗职责；轮休：2人夜班：班长1人（负责夜间安全协调）；巡逻岗4人（夜间分2人一组，负责内、外场的不间断巡逻）FUTUREHOLDINGS4、物业部人员分工及说明3）室内步行街动线管理及人员布岗（早班，8：00—20：00；晚班，20：00—8：00；）第二阶段：7月1日到8月30日为装修密集期，需上岗安管员22人。为便于管理，规范秩序，所有材料、货物、相关人员均由东、西出入口进出，另开启室内到室外步行街通道一处，允许无货人员通行，其它出入口封闭，晚上出入口实行全封闭。岗位及人员布置如下：早班：班长2人（一个负责固定岗、一个负责巡逻岗；半月一轮回）；固定岗3人（主要负责3个垃圾临时堆放点）；室内机动巡逻岗共6人（1#、6#、5#各2人，主要对装修区域不间断循环巡逻）；室外巡逻岗2人（主要负责现场车辆管理和御货区的监督、管理）注：此2人也负责机动岗职责；轮休：3人夜班：班长1人（负责夜间安全协调）；巡逻岗4人（夜间分2人一组，负责内、外场的不间断巡逻）业步行街的楼层巡视（须每2小时进行一次全面的巡视）。FUTUREHOLDINGS5、物业部装修期间安全管理指引物业部装修期间安全管理指引FUTUREHOLDINGS工程装修管理要点a.工程质量管理?1监管人员必须熟悉施工图纸和施工方案，明确施工要求和质量标准，包括材料明细及规格；?2始终坚持质量第一的观点，对施工单位各部分分项工程的施工质量进行质量监督，全面履行质量管理职责；?3把好材料验收关。严格按照国家标准、图纸要求、行业标准检验进场材料，对不符合标准的材料拒绝施工单位使用；?4严格按照施工规范执行对施工工艺的要求；?5给予整改措施和处罚。对施工过程中质量不符合规范处，要求施工单位进行整改，并给予书面意见，情况严重要求按施工合同或《吾悦国际广场装修手册》内容给予处罚。FUTUREHOLDINGS工程装修管理要点b.工程进度管理?1认真检查施工计划实施情况，并主动解决计划实施过程中存在的问题，对不能解决的问题及时上报，协调处理。?2保证各项资源的供应。如临时电力供应、照明供电、运输通道和相关手续的提供等后勤工作，满足进度的需求。?3解决好施工中的主要矛盾和各单位工序间的交叉配合的衔接和协调工作。?4对施工过程中由于施工散漫、施工人员不足、不服从我司技术人员指挥等因素造成工程延期或不能满足施工计划要求的情况，给予书面意见提醒，如施工单位没有采取改进措施，可根据施工合同内容或《吾悦国际广场装修手册》要求给予处罚FUTUREHOLDINGS工程装修管理要点c.工程巡查管理?1查看是否擅自改动原有系统(结构、空调、水、电、消防等）、施工是否按图施工、作业安全及违章施工等。?2对涉及水、电、空调、消防和结构等隐蔽工程，每天不少于二次现场巡视和检查，并做好相应的隐蔽记录。对其他装修现场每天不少于一次的现场巡视和检查。?3场内当天的施工进度用《二装、装修进度汇报表》填写并在装修管理日工作例会上汇报后交由工程文员汇总。?4对隐蔽工程及质量问题用《二装、装修隐蔽工程和质量问题记录表》填写并在装修管理日工作例会交由工程文员汇总。FUTUREHOLDINGS关键控制流程关键控制流程主要是商户装修过程中可能经常用到的难度比较大，技术含量比较高，操作过程中可能出现问题的重要事项的操作规程，该规程具有一定的指导意义，小组成员应该严格按此执行，如有特殊情况需要调整的，必须经部门经理及以上同意才可进行。FUTUREHOLDINGSFUTUREHOLDINGS附：装修管理支持表格《动火作业批准书》《装修质量周报表》装修管理支持表格《违约通知单》《问题和建议处理周报表》《吾悦国际广场商户用电增容申请表》《劳动力日报表》《吾悦国际广场商户用电增容费用表》《公共区域装修进度汇报表》《商户装修现场巡查记录表》《装修手册》《吾悦国际广场装修整改通知书》《装修须知》《绝缘电阻测试记