谨呈：光大集团【光大·系列商铺】2012营销概念方案（2012.2）PART1:市场分析及走势预测PART2：产品分析及营销难点目PART3：中原实力及资源优势录PART4：产品定位及营销思路PART5：价格评估及销售目标PartPart11　市场评估及走势预测Part1Part1城区商铺2011供应情况市市场场分析及走分析及走势预测势预测城区商铺2011供应情况Part1Part1城区商铺2011成交情况市市场场分析及走分析及走势预测势预测城区商铺2011成交情况Part1Part1城区商铺2011成交案例市市场场分析及走分析及走势预测势预测城区商铺2011成交案例Part1Part1城区大卖场（附近）商铺成交价格市市场场分析及走分析及走势预测势预测城区大卖场（附近）商铺成交价格Part1Part1城区社区商铺成交价格市市场场分析及走分析及走势预测势预测城区社区商铺成交价格Part1Part12011城区商铺成交客户分析市市场场分析及走分析及走势预测势预测2011城区商铺成交客户分析Part1Part1城区商铺租金水平市市场场分析及走分析及走势预测势预测城区商铺租金水平Part1Part12012城区商铺市场走势预测市市场场分析及走分析及走势预测势预测2012城区商铺市场走势预测Part1Part1城区商铺市场总结市市场场分析及走分析及走势预测势预测城区商铺市场总结PartPart22　产品分析及营销难点Part2Part2剩余货量盘点产产品分析及品分析及营销难营销难点点剩余货量盘点项目总面积总数量已售货量剩余货量公司自用空置出租货量出租率时代城10812.55163016300163100.00%春晓外围8622.9897592029097.83%春天877.51217201160016100.00%名郡7385.96810817472736.49%蓝郡3020105510033452232.84%黄旗印象10545.39440440251943.18%总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗印象空置较多。Part2Part2产品分析——景湖时代城产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品分析——景湖时代城Part2Part2产品分析——景湖春晓产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品分析——景湖春晓Part2Part2产品分析——景湖春天产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品分析——景湖春天Part2Part2产品分析——景湖名郡产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品分析——景湖名郡Part2Part2产品分析——景湖蓝郡产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品分析——景湖蓝郡Part2Part2产品分析——黄旗印象产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品分析——黄旗印象Part2Part2可售货量分类产产品分析及品分析及营销难营销难点点可售货量分类根据对每个分产品的分析，我们大致可将产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。就商业价值而言，商业街商铺社区商铺Part2Part2可售货量盘点产产品分析及品分析及营销难营销难点点可售货量盘点景湖时代城163间商业街商铺景湖春晓92间271间景湖春天16间456间景湖蓝郡67间社区商铺景湖名郡74间185间黄旗印象44间可售可售货货量：剩余量：剩余货货量—公司自用量—公司自用Part2Part2产品SWOT分析——优势产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品SWOT分析——优势绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及长期持有商铺持续经营的有效性。东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源稀缺资源异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。产品大部分开间4米，进深8米，适合多种业态经营。层高基本在5.9产品品质米左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即带租出售有稳定回报。产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。统一运营对于投资客而言，无需担心空置的风险。光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大，规模之大效应之强均为史无前例，后无来者。Part2Part2产品SWOT分析——劣势产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品SWOT分析——劣势产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低租金偏低。较低的租金会影响售价及投资回报率。产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一产品分散定的困难。除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社社区商业区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低起步阶段的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难形象不一以综合统一。Part2Part2产品SWOT分析——威胁/机会产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品SWOT分析——威胁/机会?2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场2012年势必乘势高开。Part2Part2产品SWOT分析——威胁/机会产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品SWOT分析——威胁/机会广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的入市奠定强大的客源基础。威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行，证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品未来的的定价有一定的参考作用。Part2Part2产品营销难点——货量分散产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品营销难点——货量分散本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。Part2Part2产品营销难点——货量庞大产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品营销难点——货量庞大本产品在货量分散基础上，总建面41264平方，商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多，则需储备的投资客也需更多。Part2Part2产品营销难点——品质不一产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品营销难点——品质不一产品出租率形象业态地段品质销售难度时代城100%商业街餐饮、银行、潮流服装非常好较好较低春晓97.83%商业街综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）较好较好较低春天100%商业街综合业态（汽车美容、教育培训、五金）较好一般较低蓝郡32.84%社区综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、较差较好较高干洗店、早餐店、照相馆）名郡36.49%社区综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店较差一般较高、药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）黄旗印象43.18%社区综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐偏差一般较高饮）形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。Part2Part2产品营销难点——汇总产产品分析及品分析及营销难营销难点点产品营销难点——汇总整体营销难度一、产品货量分散，使整体销售难度大。二、产品货量庞大，则需储备资源较多。三、产品品质不一，影响整体营销形象。分体营销难度一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。PartPart33　中原实力及资源优势Part3Part3东莞中原商业发展历程中原中原实实力及力及资资源源优势优势东莞中原商业发展历程东莞中原工商铺部简介东莞中原工商铺部起步于2004年，专注于东莞商业项目的招商和销售，;以专业及认真负责的态度打动客户。经过七年的用心经营和不懈努力，东莞中原工商铺的业务不断壮大，在商业地产行业及零售行业均建立了良好的声誉，与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。凭借庞大的合作体系和丰富客户资源，为项目的成功提供有力的保证，着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。Part3Part3东莞中原商业操作能力中原中原实实力及力及资资源源优势优势东莞中原商业操作能力工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成商业投资部业务内容二手商铺部业务内容?一手工商铺物业的招商、销售代理?商铺租售代理业务?商业项目的市场定位及业态规划?商铺价格评估?商业项目的价