向市政问好！向市政问好！仰观湖城天小高东岗层片区城南片区三“国”鼎立群雄争霸大新余之西北战线——仰天岗即将进入一场史无前例的“城市运营”战役我们的任务是什么？在项目操盘中我们是“闪电战”还是“持久战”？oror我们必须有我们必须有非常的战略非常的战略一生之城仰天岗生态新城/城市运营方案蓝地顾问2008年元月关于本次提案的理解和说明?一份报告，一次提案不可能解决所有问题。?目前，整体开发策略是主要矛盾，开发架构是首先要解决的问题?因此，本次提案汇报将重点围绕整体开发策略展开。?菜谱可请高手，炒菜只能是已任。本提案以蓝地优秀执行为前提。关于本次提案的理解在贵司提出的招投标提案要求中，涉及到市场、品牌、定位、产品、营销等多方面内容，涉及面较广。根据蓝地顾问职业经理人多年的大盘操作经验，并针对仰天岗项目目前的进度，蓝地认为，目前项目面临的核心问题是在策略方面，而不是执行方面。因此，本次提案汇报中，蓝地将遵循以下几点展开：关于提案内容：蓝地将在严密的市场分析基础上，从城市运营的开发趋势出发，重点在策略层面上就项目的开发战略、项目定位、产品提升策略及营销策略展开论述；而在策略基础上提出的各项执行部署将点到为止。关于方案执行：一旦确定策略，凭借丰富的大盘操作经验及强大的执行能力，蓝地顾问有充分的信心确保将项目策略贯彻落实。关于企业品牌：蓝地顾问联合方圆传播，拥有丰富的房地产企业品牌整合经验。蓝地认为这是一项复杂、庞大而专业的系统工程，因此在本方案中无法全面论述。贵司如有品牌战略整合需要，经双方协商后蓝地可另案提交。关于提交文本：分为两大部分，第一部分是《仰天岗生态城前期市场调查报告》，该文本包括新余市场调查资料及各类分析；第二部分是《整体战略及一期启动区营销报告》，该文本包括了策划内容及部分广告创意表现。目录第一部分：市场篇（市场调查与结论概述）第二部分：谋略篇（城市运营与战略出路）第三部分：项目篇（规划布局与启动战略）第四部分：产品篇（产品分析与环境设计）第五部分：营销篇（推广策略与分期部署）第六部分：利润篇（经济指标与项目损益）第一部分：市场篇本市调报告要解决的问题：?透析新余市房地产竞争现状?了解新余购房消费者心态及需求?分析本案区块优劣势?找出新余房地产市场机会?为本案前期定位策划指导方向1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境不大的新余?地处赣西中部?辖区面积3178平方公里?辖区常住人口112万人?辖区常住户数38万户?下辖1区(渝水区)1县(分宜县)?辖区面积全省对比，新余最小；?辖区常住人口全省对比，新余排倒数第二，仅多于鹰潭；全省11个地市的辖区面积及常住人口对比图39380辖区面积(平方公里)824常住总人口(万)7003200064025259537227915002200045518823469473186691883138430012000743252563827183154317835541092000112100南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶不小的市区?市区行政区域面积1789平方公里?市区建成区面积51平方公里?市区常住人口81.1万人新余市区行政辖区范围?市区常住户数25.5万户?一城五区,两江四岸的城市框架?按设区市市区行政区域面积比,新余全省排第三位；?按设区市市区年末常住人口比,新余全省排第五位；全省11个设区市市区行政区域面积及年末总人口市区行政区域面积（平方公里）市区年末总人口（万人）2532221.321212102010178913821080101.0105.8110101083.261759881.159.847942357.951.833844.713737.719.81010南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境高速发展的经济?与面积及人口相对的，新余的经济发展却显示的非常强劲，四年来GDP增速都高于15%.新余最近几年GDP及增速表现GDP(亿元)GDP增速(%)214.2716.50%17.10%20016.00%15.20%177.3215.30%144.0615012.00%117.61008.00%2003200420052006高速发展的经济?2006年新余人均GDP排全省第二位，仅次于南昌;GDP增速排全省第一位，为我们展示了另一个篷勃的新余。全省2006年人均GDP及GDP增速对比人均GDP(元)2006年GDP增速16.00%3200015.20%15.30%2602014.60%14.10%13.60%2200013.10%13.30%13.20%13.30%13.70%1912512.80%145971450812.00%1313810793120008188816770727436705320008.00%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境高城市化率?城市化表现有很多指标，以城市化率来讲，新余目前排全省第一,此指标为代表城市化进程的最直接指标.全省11个地市的城市化率对比图各地市辖区城市化率50.0%47.1%45.6%44.6%39.9%33.3%32.5%31.4%27.5%29.5%20.3%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶较大的城市建成规模?在全地区人口不多的前提下，城市市区建成规模排到五位;?城区非农业人口为32万,排全省第六位;全省11个地市市区建成面积规模对比图174市区建成区面积（平方公里）城区非农业人口（万人）10968706051434347383632223234243724263120南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶注：数据来源于省年鉴06年年末数据城市化建筑、规划人民广场湿地公园体育广场?城市化的别一个表现即现代化建筑及园林绿化，新余目前建成了很多高起点，高规格的现代化建筑，城市园林绿化率也较高，仅次于省会南昌及旅游城市九江．市区建成区园林绿化率6.0%4.3%4.2%4.0%3.7%3.2%3.5%2.9%3.0%2.9%2.4%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶高起点城市园林、绿化仰天岗。崇庆寺?新余的城市建筑、园林、景区建设无仰天岗森林公园实景不代表着较深的城市化发展进程。抱石公园效果图南湖公园实景孔目江及湿地公园北湖公园实景较高的消费水平?新余的城镇居民人均可支配收入（2006年末统计数据）为10151元，仅次于南昌和上饶，全省排第三位。?新余的城镇居民年消费水平（2006年末统计数据）为8323元，居全省第一。?以上也是城市化指标，可看出新余相对收入水平较高，而且消费积极性高，消费水平高。全省2006年各地市人均可支配收入及消费水平年消费水平(元）人均可支配收入（元）1124310151101921050099621009596489500943295009593914791538323754874447474688268445500657166426382647454464500500南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境工业主导的产业结构?新余的工业化进程为59.6%，在全省各地（市区）对比来看排名第二，仅次于萍乡。?从非农业人口在单位企业的从业率可进一步看出城市化进程，高达83.7%,高于全省平均水平29%近三倍.全省06年各地市三大产业结构对比第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）32.80%31.60%38.90%39.60%37.30%43.50%44.40%40.90%50.90%56.40%70.80%61.2%59.6%41.3%46.7%42.4%58.6%57.7%55.5%43.2%40.2%26.2%13.2%19.1%16.0%1.0%6.0%1.4%8.8%2.5%2.9%3.4%5.9%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶工业主导的产业人口结构?从产业人口结构可看出，新余主要为工业从业人口及服务业从业人口，所占比例都是全省排第一位。?新余的私营/个体从业人员并不多，共3.7万，可从侧面一定程度反映零售商业的景气程度一般。私营/个体从业（万人）06全省年各地市不同产业从业人口占总城区非农人口比例服务业从业人口（万人）工业从业人口（万人）11.70%11.70%10.90%37.10%16.60%16.40%21.80%22.90%26.10%25.40%23.00%41.4%10.4%15.5%16.8%11.3%11.5%16.4%15.6%10.1%17.2%12.2%14.5%17.0%41.8%10.7%13.0%10.5%10.4%11.0%4.3%5.9%7.8%南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶1解　读　新　余规规模模经经济济城市化城市化工工业业化化环环境境环境受污的新余城南?从2006年年鉴统计的工业三废排放量加权的城市受污威胁排名，新余市排在第二位，特别是工业废气的排放污染，已经影响到新钢生活区的空气质量。?近两年有大量的新钢职工把居所移至城北空气质量较好的楼盘。此点在城市角度是劣势，但对于本案区位及生态特征来说却成为了机会。工业废水排放固体废物排放工业废气(万工业污染威胁指受污威胁排名　(万吨)(万吨)立方米)数前五上饶市4720.624022.73217309966.0%1新余市5267.47633.07658052329.7%2南昌市9931.34154.4758027