2012昆明房地产市场系列报告zxy主题：2011市场回顾、2012宏观经济数据、当前政策环境、土地供求情况、规划审批、商品房市场12011年序言回顾整个2011年，昆明整个房地产市场随着国家及地方调控政策的全面出台、实施，市场主要围绕限购、价格合理回归两个大的主题波动。在此市场氛围情况下，市场在观望、等待、调整中前行，给我们感受最大的就是严厉调控。2目录一、2011年昆明房地产市场回顾二、宏观经济三、政策动态四、一季度昆明市场基本情况统计分析五、规划动态六、市场行情及各项目营销动态七、本期热点看点3一、2011年昆明房地产市场回顾1、成交情况2011年度昆明商品房成交套数超过74000套，成交面积突破620万平米，环比去年成交面积略有增幅，销售价格2011年度与2010年度总体基本持平。各项数据统计情况如下列图表；昆明2007-2011年商品房成交套数统计表79376745287493455412503312011年2010年2009年2008年2007年昆明2007-2011年商品房成交面积统计表83000007251493.686230894.196055703.451100002011年2010年2009年2008年2007年42011年昆明商品房每月成交套数统计125721066781656331591751735228493246114259357430991月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年昆明商品房每月成交面积统计1149942.47728436.63532719.52534160.94561445.85542437.88419905.90436117.00427634.25334164.81296093.84267835.101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（昆明商品房价格指数表）52、土地供求2011年云南省共批准用地39.1万亩，供应给类用地20.4万亩，同比增加35.8%，全省土地出让收入总额突破900亿元。据统计，2011年，昆明共计供应土地超过1100宗，成为全国土地供应宗数最多的城市。昆明卖地收入高达850多亿元，仅次于沪、京，位居全国第三。两个“地王”：3月16日，位于昆明市官渡区宏仁片区的27宗共1851.26亩土地，被中豪置业以64.867892亿元的交易起价拿下，创下了2011年昆明土地交易的总价最高纪录。9月28日，香港恒隆地产全资附属公司恒隆（昆明）以34.968亿元竞得拿下原市政府地块84.06亩地块，折合楼面地价8712元/平米，4163万元/亩，创昆明土地交易历史单价新高。全年房地产开发投资625.97亿元，增长42.1%。商品房屋施工面积4184.81万平方米，增长18%；商品房屋竣工面积515.46万平方米，同比下降12.8%。【全省房地产行业情况统计表】指标名称1-12月同比增长（%）房地产开发投资完成额（亿元）1272.7241.3土地购置费（亿元）129.877.1购置土地面积（万㎡）1425.3838.2房屋施工面积（万㎡）10597.8820.6新开工面积（万㎡）4984.7034.6商品房销售面积（万㎡）3107.125.0商品房销售额（亿元）1133.6121.3（数据来源：云南省统计局）6各项房地产相关宏观指数统计情况2011年度国房景气指数2011年国房景气指数103.19103.20102.9102.98101.75101.50101.12100.41100.2799.8798.89全国商品房销售价格分类指数2011年度全国房商品房销售价格指数104.7104.50105104103.02103.22103102.12101.71101.61102101100.0410099.4398.8298.5199989796957二、宏观经济1、重点宏观经济指标基本情况国内生产总值（GDP)统计年度全国指标值（亿元）涨跌额昆明指标值（亿元）2011471564.0070362.002509.582010401202.0060299.2021202009340902.8026461.501808.62008314045.4048235.101605.392007265810.3049495.901405.052006216314.4031377.0012032011～2012CPI指数走势图106.80106.10106.60106.10106.10106.20105.90105.50105.10104.40103.00102.10101.90102.10102.00104.90104.90105.40105.30105.50106.40106.50106.20106.10105.50104.20104.10104.50103.20103.60总指数居住类3、贷款利率(2011-7-7)贷款利率(2011-7-7)利率名称年利率(百分)月利率(千分)日利率(万分)扶贫贴息贷款(含牧区)0.032.5000‰0.8333?老少边穷发展经济贷款0.03182.6500‰0.8833?贫困县办工业贷款0.03182.6500‰0.8833?8民族贸易及民族用品生产贷款0.03683.0667‰1.0222?个人住房公积金贷款利率五年以下(含五年)0.04453.7083‰1.2361?民政部门福利工厂贷款0.04623.8500‰1.2833?个人住房公积金贷款利率五年以上0.0494.0833‰1.3611?个人住房商业贷款利率六个月以内(含六个月)0.05494.5750‰1.5250?个人住房商业贷款利率六个月至一年(含一年)0.059044.9200‰1.6400?个人住房商业贷款利率一至三年(含三年)0.059854.9875‰1.6625?短期贷款利率六个月以内(含六个月)0.0615.0833‰1.6944?个人住房商业贷款利率三至五年(含五年)0.06215.1750‰1.7250?个人住房商业贷款利率五年以上0.063455.2875‰1.7625?短期贷款利率六个月至一年(含一年)0.06565.4667‰1.8222?中长期贷款利率一至三年(含三年)0.06655.5417‰1.8472?中长期贷款利率三至五年(含五年)0.0695.7500‰1.9167?中长期贷款利率五年以上0.07055.8750‰1.95832、2012年度我国的宏观经济运行及预测2011年第四季度通胀率走入下行通道，11月通货膨胀率为4.2%，可见我国的通胀治理已经初见成效。2012，宏观经济形势错综复杂，全球经济下行风险加大，通胀压力仍然较大；欧洲主权债务危机很可能引发国际金融市场反复大幅震荡；各国宏观调控目标和方向存在分歧和冲突，宏观政策协调难度加大。对于中国宏观经济形势，2011年经济增长呈下行态势，货币政策取得明显成效，进入2012年后，经济增长率将继9续平稳降低，受世界经济和国内房地产市场调整等不确定因素影响，当然也存在发生较大波动的可能，其中经济发展的主要问题在于企业困难和就业问题等。中国人民大学中国宏观经济分析与预测课题组总结，中国宏观经济复苏的步伐放缓，呈现出“经济增速逐季回落、通胀压力高位回缓、经济泡沫逆转、资源错配加剧、金融风险上扬与结构刚性持续的局面”。中国季度宏观经济模型(CQMM)课题组使用预测模型得出，2012年,GDP增长率可能回落至9.45%，CPI预计将维持在4.55%的水平。我们认为，在进入2012年以后，通胀并不像之前那样是宏观调控的最主要目标，但基础还不牢固，仍有继续影响的可能。因此，通货膨胀问题仍不容忽视，但考虑到中国经济内生动力和外围环境都面临一个严峻形势，应当对于增长情况赋予更多的关注。在国内经济中对民生和经济总量有重要影响的房地市场调控已经取得成效，从经济的长远健康角度而言，目前的房价仍具有泡沫成分，房地产市场调控在2012年仍然重要。2011年12月14日闭幕的中央经济工作会议明确了2012年中国宏观经济政策的基调、方向和主要任务，“稳中求进”成为2012年中国经济工作的主调。所谓“稳中求进”，就是在巩固价格水平稳定这一成果的情况下，实行调整性的政策组合促进经济的增长。对此的解释是统筹协调好控物价、稳增长、调结构、转方式之间的关系；需要充分发挥财政政策的作用，提高重要资源的配置效率，并寻找新的增长点。基本观点，2012年我国应警惕通货膨胀，以保增长为主要政策目标，同时继续坚持房地产市场调控，挤除房价泡沫。因此，我国2012年的政策目标应该是：保增长、抑通胀、控房价。（本文首发于《经济学动态》2012年第2期，此处转载时有删减）103、今年我国的2012宏观经济层面及房地产行业的重点事件?促进经济平稳发展，确保国内生产总值增长7.5％；?保持物价总水平基本稳定，居民消费价格涨幅控制在4％左右；?进一步清理规范地方政府融资平台；?继续严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业的贷款；?继续房地产市场调控和保障性安居工程建设。?全面清理小产权房。11三、政策动态2011回顾1.“国八条”确立基调，明确调控措施2011年1月，春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。(1)控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。(2)强保障：再次强调加强保障性住宅的建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。(3)严问责：对房价控制、保障房建设均有明确目标和时间限制，并要求对公众公开