······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------2................................................................6基本情况了解项目功能组织项目市场环境项目经营状况项目客群分析价值模型分析...............................................................6...............................................................8.............................................................10.............................................................14.............................................................15.............................................................171.2.3.4.5.6.一项目概况分析.不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案目录：文档类型······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------3..............................................................19策划标的物业功能适宜性条件市场适宜性条件消费诉求条件发展态势条件定位条件运用.............................................................19..........................................................20..........................................................22.............................................................25.............................................................29.............................................................321.2.3.4.5.6.二定位条件研判.不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案目录：文档类型······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------4..............................................................33定位战略思考目标市场研判发展方向研判主题商业功能定位功能组合策略品牌建设战略.............................................................33.............................................................36.............................................................40.......................................................44.............................................................47.............................................................501.2.3.4.5.6.三项目定位思考.不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案目录：文档类型······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------5.............................................................61..............................................................53顾问成果与实施指导工作组织方式顾问模式及收费标准项目组核心成员典型经验案例....................................................55.............................................................56....................................................59..........................................................60顾问服务流程顾问服务工作内容...............................................................53.........................................................543.4.5.6.7.1.2.四服务内容方式.不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案目录：文档类型······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------6不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案由主题公园（方特欢乐世界）以及配套商业设施组成。主题公园是一个将历史文化与现代高科技数字技术手段融为一体，包括神秘河谷、维苏威火山、太空世界、飞越极限、儿童王国、所罗门封印、海螺湾、水上嘉年华、西部传奇、大都会博物馆等个主题总占地万平方米。12：130文档类型基本情况了解一.项目概况分析1.······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------7不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案配套商业设施由风情街区商业及两大中心商业组成，总经营面积将近万平方米，其中风情街区商业超过万平方米、两大中心商业超过万平方米，商业定位——休闲业态，包括饮食、娱乐、酒店等，目的配套于方特欢乐城。项目规划有国际级大型游乐项目个，近个中、小项目，年纳客最大量临界值为万人次。10361250500：区，是中国目前规模最大的主题公园。文档类型······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------8主要表现在：欢乐城里面的商业与欢乐城出入口商业功能上存在冲突，欢乐城超大的规模决定了必须在园区内部解决游客的基础消费，因此必须设立相关的商业设施，而园区内部的商业必将对欢乐城出入口商业的业态定位产生制约性影响。不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案项目采用“主题公园商业配套设施”功能组织形式是非常合理的，但在具体功能布局、功能组合配比、人流动线组织以及与游客动线管理组合上，给项目的某些功能设施价值的发挥以及游客资源价值的利用造成比较严重的影响，主要表象在以下几个方面——+：（）功能布局——功能冲突1文档类型项目功能组织2.······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------9项目周边公里范围以内以及项目内部，各种档次的酒店超过家。调查结果表明，这些酒店开房率都达到以上，而且房客主要是本项目的游客，而属于本项目配套的酒店只有一个，导致游客资源外流，价值流失，同时游客出园后分散，导致本项目商业客源流失。由于停车场、商业主出入口以及建筑立面的的设置，商业体块之间的地缘关联被弱化，本项目的客户绝大多数乘车而来，游客动线的起点是停车场，起点为商业建筑的背面，商业形象展示不能充分发挥，同时进入园区的动线变得尴尬。11095%不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案：（）功能组合——资源浪费（）动线组织——商脉弱化23文档类型······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------10不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案如右图所示：芜湖具有相当优越的地里条件，由于经济的发展与交通条件的改善，与南京、无锡、苏州、杭州、上海、合肥等经济较为发达的城市地缘关系越来越紧密，尤其是经济的发展，人民收入的改善，基础需求得到改善以后，更高层次的需求不断产生，因此，按照本项目目前的纳客容量，周边区域需：（）宏观市场形势利好1文档类型项目市场环境3.······□□□□SpecializedRigidGoodfaith本方案共页本页第页62------11不动产投资策略工作室GoldenWisdomUnion服务合作方案芜湖城区人口超过万，而且居住非常集中，由于汽车、材料等龙头产业发展，芜湖发展前景以及城市品牌的影响力越来越明朗，从万科、万达、碧桂园等知名地产商进军芜湖可以看出芜湖未来的发展扩张力之大。全