PART.1市场调研stnePART.2tn录o项目分析目CPART.23任务确认PART.3解决产品问题PART.4南通润华国际中心市场营销报告解决客户问题PART.5解决现场问题壹·市场篇?市场调研?项目分析市场调研项目属性介定项目地处开发区能达商务区核心板块，属于南通市新兴发展区域，客户心理距离大，但通达性好，便捷快速到达市区及各个重点交通枢纽。往通沪大道火车站兴东机场往工农路21KM23KM市政府10KM星湖大项目道星湖15KM101往苏通大桥通盛大道往苏通大桥市场调研项目现状项目一期住宅销售完毕，二期公寓正在预约中。从目前预约的情况来看，表现不为乐观。?公寓面积70-120㎡，主力面积90-99㎡，依我司操作项目的经验来判断，面积偏大，不利于于项目销售和推广；?公寓精装修标准未定，无样板示范间，难以增加客户信任度；?宣传推广手段较少，售楼处包装较为简单，昭示性弱；市场调研项目总结项目周边生活配套较少，仅有星湖101广场；周边高端住宅正在建设中，华润、景瑞等知名开发商进驻，板块热度逐渐升温；能达商务区为南通开发区的核心CBD地带，未来商务及办公氛围逐渐浓厚；项目适合打造为城市综合体，引领开发区发展，成为区域内地标市场调研城市规划项目所处的开发区，未来城市规划人口为65万人。城市性质：我国东部沿海江海交汇的现代化国际港口城市，上海北翼的经济中心和门户城市，国内一流的宜居创业城市，历史与现代交相辉映的文化名城。人口规模：近期（2012年）140万人；中期（2020年）180万人；远期（2030年）220万人。建设用地规模：近期规模：建设用地163平方公里，人均116平方米；中期规模：建设用地207平方公里，人均115平方米。远期规模：建设用地253平方公里，人均115平方米。市场调研产业现状?本案位于南通开发区能达商务区核心区位，地理位置优越，发展潜力巨大；?高科产业、海洋船舶制造业、外贸等行业及其工作人群将成为本案目标客户。开发区定位以建成上海一小时经济圈产业高地为目标，在巩固提高传统产业的基础上，积极发展新兴产业，全力促进新材料、新能源、新医药、电子信息、海洋船舶装备、现代服务业等产业的集群发展。日本东丽、帝人、宝理、三菱丽阳、DIC、伊藤忠、丸红、王子制纸，英国捷利康化学，美国ITT、进驻500强企业瑞利、帝高纳，法国液化空气，新加坡三德集团，台湾合成橡胶能达商务区定位集行政办公、商务办公、金融贸易、商业服务、休闲娱乐、高档住宅为一体的大型功能性项目，为南通经济技术开发区的行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区主要以出口的特色加工产业为主，将会带动外贸行业的发展，加工区距建设中的苏通长江大桥8公里特色园中国南通特色加工区产业，处于中国沿海南北交通动脉和长江入海的枢纽位置区电子工业园暨数字健康科计算机上中下游产业、光电产业、IT产业及电子周边制造产业、软件研发中心和生命科学、医疗设技园产业备、生物医药海洋工程船舶装备工业园产业海洋工程和船用装备制造业市场调研公寓市场情况占地面积建筑面积建筑序号项目名称物业地址区域开发商容积率产权年限开盘时间（㎡）（㎡）类型南通国际贸易中崇川区园林路和崇川路的保华兴东置业（江苏）有限1心新城区1759579821.674.5340年高层2010年5月9日交界处公司?开发区星湖大道1888号南通融汇房地产开发有限公2优公馆新城区3300004000001.240年高层预计今年上半年开盘司汇金国际广场位于南通市南通华东城建投资发展有限3汇金国际广场工农路66号新城区270191215004.4940年高层预计今年下半年公司南通中南新世界中心开发有4中南世纪城桃园路8号（临近园林路新城区133650025000001.8740年高层2010年11月份限公司中南汇泉国际广南通中南新世界中心开发有二期2011年3月5日开5桃园路8号（临近园林路新城区1071113979511.1540年高层场限公司盘现代生活广场66301.71.836南通钟秀西路8号崇川区南通钟秀置业有限公司?25636.9540年小高层2010年1月18日崇川区钟秀路南侧百花路南通百兴投资发展有限公司13699高层板7阁调白花左岸崇川区14309.5840年2010年12月开盘西侧楼第一批：2010-9-18；第尚德克拉公馆崇川区濠西路99号1490008崇川区中威房地产开发有限公司885551.6840年小高层二批2011年1月20日开盘市场调研公寓市场情况序占地面积建筑面积产权年建筑项目名称物业地址区域开发商容积率开盘时间号（㎡）（㎡）限类型崇川区人民东路588号南通北星房地产开发2009年9月首次9东景国际崇川区6636480001.4940年高层（校西车站西侧）有限公司开盘崇川区任港路与外环西南通新景置业有限公10985232902.1210景华城路的交汇处崇川区40年高层2010年6月24日司港闸区工农北路与永怡江苏澳斯福置业发展611751.3911金海岸港闸区9706740年小高层2010年1月24日路交汇处有限公司绿洲国际港闸区长华路与永和路南通豪巍房地产开发35215974622.7740年2010年10月2312商务城港闸区高层交汇有限公司日40年预计今年4月份13北城一品长华路与永和路交汇处港闸区南通苏宇置业公司31800516001.6高层开盘港闸区长平路与永扬路南通远鹏置业有限公1457840年14第三街区交汇处港闸区315992.17高层2009年10月2日司?开发区星湖大道和新开江苏星湖置业有限公15星湖101路交汇处（天星湖中学开发区11538194991.6940年小高层预计今年开盘司对面）市场调研公寓市场状况序号项目名称产品特点客户情况面积区间销售价格装修标准销售方式南通国际贸易中5-12层为酒店以本地客户为主，并有少64-119㎡，64㎡为主三年回报24%，每年1心式公寓，3.9米量的上海客户，置业目的15000-200003000元/㎡力户型8%挑高以投资为主民用水电，无挑预约主要是南通范围内客1000-15002优公馆58-79㎡为主未开盘直接销售，不带回报高户为主元/㎡3汇金国际广场无挑高——40-80㎡为主未开盘未知直接销售，不带回报挑高4.7米的12000-150004中南世纪城南通本地、以及周边郊县主力户型60-70㎡毛坯直接销售，不带回报loft元/㎡中南汇泉国际广产权酒店公寓，客户主要为南通的私营业三年回报24%，每年549-132㎡27000元/㎡4000元/㎡场引入五星级酒店主，作为身份的象征8%现代生活广场层高有3.3米及主要为南通本地客户，以8000-9000元/6主力面积40-60㎡毛坯直接销售，不带回报4.7米及周边郊县客户㎡7阁调白花左岸挑高4.7米南通本地、以及周边郊县主力面积59㎡10000元/㎡毛坯直接销售，不带回报主要客户为南通以及海门15年120%的回尚德克拉公馆引入四星级酒店、如皋等郊县区域，并有主力面积为34㎡、50四星级酒店报，1-5年每年6%，815000元/㎡，层高3.3米上海客户（主要为在上海㎡装修标准6-10年8%，11-15工作的南通人）年每年10%市场调研公寓市场状况序号项目名称产品特点客户情况面积区间销售价格装修标准销售方式南通本地居民及周边乡镇居10000-13000元9东景国际4.79米挑高52-81㎡，主力66㎡毛坯直接销售，不带回报民，并有部分外地人/㎡主要为南通人，外地客户主10景华城4.7米挑高45-71㎡9000元/㎡毛坯直接销售，不带回报要为福建、浙江4.7米挑高，项目主要以南通本地为主，并有11金海岸引入日式四星级酒附近郊县，小户型以投资为55-110㎡，主力55㎡10500元/㎡1000元/㎡直接销售，不带回报店主，大户型以自住为主本地客户为主，并有部分外绿洲国际商务城2500-3000124.7米挑高地客户，以温州为主，自住45-85㎡，主力64㎡13000元/㎡直接销售，不带回报元/㎡、投资客户各占50%从预约的情况来看，主要是以项目周边的人群为主，涉52㎡为主，并有42㎡4.7米挑高，可申预计7000-800013北城一品及到落户问题，外地人较少、44㎡、93㎡的户毛坯直接销售，不带回报请民用用电元/㎡，小户型以投资为主，大户型型以自住为主南通本地及如皋为主，并有5000-7000元/14第三街区4.7米挑高35-50㎡为主毛坯直接销售，不带回报部分外地人㎡小户型，预计60㎡左15星湖101层高3米————未知直接销售右为主市场调研公寓市场总结?分布情况：南通酒店式公寓主要分布在新城区、港闸区、崇川区，开发区的公寓项目较少；?建筑形式：主要为高层及小高层；?产品特点：南通酒店式公寓一般做挑高产品，层高为4.7米；?户型面积：酒店式公寓主要是以小户型为主，主力面积为40-70㎡；?装修标准：精装修和毛坯各占半分天下，装修标准根据项目的档次不同而不等，最低装修标准为1000元/㎡，最高装修标准为4000元/㎡；?销售价格：一般在10000元/㎡左右，中南惠泉广场项目以其独特的地理位置和项目的整体品质，销售价格领先于南通公寓市场；?销售情况：公寓市场呈现比较良好的局面，公寓产品市场接受度较高；?销售方式：一般酒店式公寓为直接销售，在引入酒店以产权为主张，打造为投资品的项目多为带租约销售，如中南汇泉广场、尚德克拉公馆等；?客户情况：公寓的客户仍以南通及周边的郊县客户为主，外地客户占少数；市场调研写字楼市场状况占地面积建筑面积序号项目名称物业地址区域开发商容积率物业类型产权年限建筑类型开盘时间（㎡）（㎡）