二零零九年十月白马寺项目前期发展策划报告目录第一部分：项目区域分析第二部分：项目规划分析第三部分：区域市场分析第四部分：需求市场分析第五部分：项目定位分析第六部分：物业发展建议项目区位项目位于成都市一环路北二段内侧人民北路左侧金牛区人民北路街道办事处范围内北边间隔米的规划道路与四川新华印刷厂相望东接林业厅五冶住宅区西南临成华西街与西藏饭店隔街相望,,7甲地块约亩乙地块约亩155项目地处成都一环路内侧金牛区行政区范围内与文殊院隔锦江相望净用地面积亩，其中林业宾馆地块为正方形约亩，鑫冶宾馆地块为三角形，约亩项目地处白马寺人民北路板块，国有企业及机关事业单位分布多，职工住宅陈旧，周边楼盘开发量仅有天合凯旋港,,.20155-项目区位??项目目前为集团划拨用地用途为餐饮、旅馆业用地**目前，集团的土地变性工作已签字批复两轮概念性规划已报相关部门咨询。**,项目现状?楼号1厅餐楼号2楼号4楼号32职工住宅项目现状拆迁难点为职工住宅梯户共层户共目前号楼作为甲在营业临街出租铺面可按出租合同收回146,24,1578M2层3库仓职工宿舍平房1层号楼号楼31号楼号楼底层商铺互换给公司层属于乙号楼底层商铺互换给公司楼上属于乙号楼层互换给公司层属于乙21**2-62**31-3**4-6无产权平房乙2、另有102.86M乙目前权属用、号楼底层铺面与院内平房与万丰公司联建分得的号楼、层的一半房屋互换使用年。公司将换的房屋经营权销售给各商家。2313420**20项目现状乙产权复杂:123456778910111213141516171819202122、片区大型企事单位分布众多，尤其以铁路、林业及地矿系统为主，住宅多是年代以前建造，居民拆迁还建欲望强烈；、租赁客户较多，基本是该区域或荷花池市场的经营户或打工人员。1902项目周边企事业单位分布、成都铁路局、省地矿局、省林业厅、市规划局、中铁快运成都公司、成铁油料公司、四川新华印刷厂、住房公积金管理中心铁路分局、省检察院成都铁路运输分院、省地矿勘察开发局、成都岩矿测试中心、省林业调查规划院、省有色冶金研究院、省商务厅、五冶、中冶成工建设、省林业中心医院、省轻工业研究设计院、省纺织工业干部学校、省建筑科学研究院、市木材总公司、成都万担粮油总公司123456789101112131415161718192021小结:8片区教育配套设施完善，婴幼园、小学、初中和高中分布均匀，且多为重点中学，如成都铁中、中等。31项目周边教育配套分布、成都铁中、城北中学、人北小学、三十一中学、林业厅机关幼儿园、新华双语婴幼园、成都市第幼儿园铁路局机关幼儿园、人北中学123467817675小结:152123467、社区商业配套设施较为完善，主要由红旗、互惠及白马寺生活广场构成，仅能满足基本日常生活需求。、片区缺少综合性卖场，周遍居民均到北门好又多购物。12项目周边商业配套分布、红旗连锁超市家、互惠超市家、运动休闲城、白马寺生活广场、邮政局、安利成都店、中投证券、中行、工行、建行农行、深发展银行12223PEAK45678小结:本案、社区餐饮设施缺乏且档次较低，仅仅天湖宾馆及孔亮火锅等中高档。1项目周边饮食娱乐设施分布、天湖宾馆兴熙北店、六月雪川菜馆、西藏饭店、重庆孔亮鳝鱼火锅、铁宾饭店、漫谷温泉、唐古拉风演艺中心、池中池水疗会所、重庆富侨123455678小结:本案、片区医疗服务设施完善，药房、专业医院分布众多，能满足大片区需要。1项目周边医疗配套设施分布、成都市金牛区人北林医社区卫生服务站7、省林业中心医院、成都济民女子医院、四川地质医院、五冶医院、宜康大药房、康贝大药房123456小结:片区做生意流动人口多酒店分布广但除西藏饭店、金麒麟酒店外，其他经济型酒店档次较低，规模偏小,,.项目周边宾馆酒店分布、西藏饭店、金麒麟酒店、西藏天湖宾馆、五冶宾馆、铁宾饭店、望苑宾馆、金萨酒店、新蜀联大酒店、宇豪酒店、万福酒店、鑫缘旅馆、四川印刷厂劳服司招待所123456789101112小结:区域环境小结项目地处一环路内侧，人民北路左侧，距离城北客运中心、火车北站及荷花池市场较近，且地铁一号线的贯通利于项目档次提升项目配套设施较为齐全但基本上为邻里社区商业缺乏大型商业设施。项目地处人民北路北一环路及地铁一号线旁但因周边纸业市场影响目前商业整体价值不高。,,,,,???目录第一部分：项目区域分析第二部分：项目规划分析第三部分：区域市场分析第四部分：需求市场分析第五部分：项目定位分析第六部分：物业发展建议项目位置城市规划成都主城区将以中心城区为核心发展，向东、南、北重点发展，依托走边六个组团，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。区域规划中产城东人文城西国际城南财富城北东贫西贵南富北乱向南向北构建大都市圈成都未来发展重点方向之一是向北发展北部新城，打造成都分钟近郊城市圈；大件路、蜀龙路、成绵高速、地铁号线成为成都向北发展的主干道；熊猫基地、北湖风景区、泥巴坨风景区使北部新城成为名副其实的生态城；根据政府规划发展目标，未来年将有万人生活在北部新城区。30310100区域规划城北基础设施建设逐步完善，交通瓶颈得到改善，拉动了城北住宅产业的发展地铁、交通动线分析1项目交通环境分析交通环境是商业选址及影响居住品质的核心条件一环路是成都环域型交通要道人民北路是成都南北交通主轴地铁一号线的贯通使南北交通更为顺畅项目交通便利，不临主干道能够打造高品质住宅小区项目交通四通八达商业条件较为优越,,.??????地铁、公交线路分析2地铁一号线路人民北路站小结:马家寺公交站路、路、路路545770300人民北路一段公交站路、路、路、路、路人民北路公交站路、路、路路、路、路、路16559899300283234106113308502、项目公共交通方便，周遍约有路公汽，四通八达，且距离城北客运中心、火车北站及荷花池批发市场、项目是标准的地铁物业，地铁一号线的贯通提高南北的通达性。1162项目交通环境分析、地铁线路分析3距离项目最近的站点为地铁号线人民北路站点。1项目交通环境分析本案人民北路成都市商业网点发展规划：大型超市、购物中心、仓储商场分布图区域商业网点发展规划本案人民北路成都市商业网点发展规划：大型百货店、专业店分布图区域商业网点发展规划本案人民北路成都市商业网点发展规划：大型批发市场分布图专业市场大型综合市场区域商业网点发展规划本案人民北路成都市商业网点发展规划：城大型零售网点规划布局示意图区域商业网点发展规划区域规划小结目录第一部分：项目区域分析第二部分：项目规划分析第三部分：区域市场分析第四部分：需求市场分析第五部分：项目定位分析第六部分：物业发展建议，销售状况良好。另外元9000-12000/M2高价位的精装修电梯公寓占据相当比重。成都中小户型项目的定价已经随着城市中心区域土地资源的逐渐稀缺显现出了长足增长势头，经历了年大半年的抬升，原主要目标客源为中青年自住过渡客户开始逐渐转型为二三次置业的知富群体。被调研楼盘在主力户型的落点上较高权重倒向了㎡的中小户型，中小户型楼盘中此类型户型在市场上的需求指数较高。0740-802的高价位也突显了旺盛生命力特别是香木林加州国际、西锦国际产品价格达到元,LOFT9000-12500/M经过调查，成都市北一环项目已达个，其中有个楼盘属于形象展示性楼盘（未正式开盘的楼盘），个是已开盘的楼盘，个已经售謦。物业类别主要是高层、小高层。在调查的个楼盘中价格主要分布在元平米，其中元、元数量不分伯仲，而元2226133226000-14000/6000-7000/M27000-8000/M28000-10000/M区域市场分析林业宾馆地块区域市场分析林业宾馆地块2小户型层为天合房产预计月开盘3,4,24LOFT028-80918991(9)2区域市场分析天合凯旋港占地亩多户层总建面约层商业层为精装修.6,700,2454465M1-2,3-2440-90M22林业宾馆地块2建筑面积万4M2泰基北锦占地绿化率容积率共套四川泰基地产有限公司年月开盘均价元目前均价元销售近6700M25%5.0428,45-109M2028-83316111083,6000/M5600/M50%区域市场分析林业宾馆地块2222香山苑占地总建面万约户容积率绿化率清水房一批次售磬二批次开盘优惠后均价元翔舜置业14667M8.7M8004.8725%,80-120M,2008-4-55600/M83323988区域市场分析林业宾馆地块近亩总建面万210035M222富丽碧蔓汀层占地容积率共户开盘元蓝光和骏126+166667M4,351460-110M08-7000/M8200533区域市场分析林业宾馆地块区域市场分析正成财富领地栋层栋层平层和跃层面积区间㎡以㎡面积为主平层层高㎡起价元㎡跃层层高㎡均价元㎡占地㎡总建面㎡绿地率，套成都正成投资开发有限公司·23411838-12050-902.96000/5.810300/6721.8047605.9925%389028-86935888林业宾馆地块壹号公馆公寓户型面积㎡高层电梯精装修户楼均价元㎡楼以上均价元㎡开盘入住成都市飞大置业有限公司:40-9060017-2814000/2916000/2007-02-062008-05-31028-86087999区域市场分析林业宾馆地块222小户型优惠后均价元6000/M2锋尚阳光阳光后位于一环路北四段外侧占地面积总建筑面积前锋实业股份有限公司(80)40-80M:6666.70M:37476.30M028-83365566区域市场分析林业宾馆地块区域市场分析天盛大都汇