谨呈：房地产开发有限公司银海成都德丰项目规划建议2008-3-24www.cg35.cn最有价值房产策划2000案目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标立即解决问题根本解决问题系统的方法努力追求2www.cg35.cn最有价值房产策划2000案城城市研究市研究区区域研究域研究地地铁研究铁研究项项目属性目属性研研究界定究界定综综合体合体研究研究写写字楼字楼、、酒店酒店、、公寓公寓、、商业商业目目标下标下的的物业物业形形态与态与产产品组品组合？合？物业形态物业形态产产品组品组合合与区与区域域发展发展阶阶段的段的吻吻合？合？限制条件限制条件产品组合产品组合核核心问题心问题产产品组品组合合的各的各物物业发业发展展可行可行性？性？界定界定客客户目标户目标体量比例体量比例产产品组品组合合合适合适体体量比量比例？例？产产品组品组合合体量体量比比例与例与经经济测济测算算吻合？吻合？布局优化布局优化产产品组品组合合体量体量的的布局布局优优化？化？3www.cg35.cn最有价值房产策划2000案城城市研究市研究区区域研究域研究地地铁研究铁研究项项目属性目属性研研究界定究界定综综合体合体研究研究写写字楼字楼、、酒店酒店、、公寓公寓、、商业商业目目标下标下的的物业物业形形态与态与产产品组品组合？合？物业形态物业形态产产品组品组合合与区与区域域发展发展阶阶段的段的吻吻合？合？限制条件限制条件产品组合产品组合核核心问题心问题产产品组品组合合的各的各物物业发业发展展可行可行性？性？界定界定客客户目标户目标体量比例体量比例产产品组品组合合合适合适体体量比量比例？例？产产品组品组合合体量体量比比例与例与经经济测济测算算吻合？吻合？布局优化布局优化产产品组品组合合体量体量的的布局布局优优化？化？4www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目分析项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强?区域交通优越。通过天府大道、绕城至新都大丰成绵高速高速、城市一环、二环、三环等与城区九里堤路地铁1号线各方位直接相连。火车北站?项目邻城市主干道天府大道，是周边郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。至郫县、温?规划中的地铁1号线将拉近项目区域绕江三同市中心和火车南北站的距离，增强区二环城域辐射能力。环高城市核心速武侯祠本项目8km机场13.2km本项目天府广场火车南站川藏高速8km至龙泉洛带本项目火车南站市政府14km机场本项目武侯祠/锦里城南CBD本项目4km市政府天府大道航空港华阳镇5www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目分析项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值高?东面：与天府软件园一期隔天府大道相望，东北面临世纪城?南面：临大源三线道路，圣达中信紫罗兰新希望商务大厦、安捷伦均在世纪城建，中兴大厦即将开售世纪城大源规划道路?西面：临未开发商服用四线圣达中信通威地，未来将与川大科技园相邻天府西藏软件园中石化待出让紫罗兰?北面：临规划中的总部商大源四线一期天府软件园中冶务区，圣达、中信、通威均已大源地块B地块A在建三线待出让新希望新希望天府天合天合中石油软件园一期新安鼎捷中兴通讯规划道路天府大道能伦天府软件园大源三线新希望商务大厦中兴天府大道6www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目分析地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好道路情况：市区道路情况：世纪城?天府大道：城市主干道，双地铁会展中心站向八车道，大源四线世纪城?大源三线：双向四车道，站华路天府软件园?大源四线：双向六车道，元华路?规划道路：双向二车道圣达中信天府大道??地铁地铁：：距离科技园站约450米，距离会展中心站约630米，规划道路规划道路其中会展中心站是地铁1号线一天府软件园一期期工程终点站地块B地块A大源三线站华路天府软件园元华路中和镇新希望新希望商务大厦商务大厦天府软件园一期地铁站中兴通讯地铁科技园站隔离带站华路车道元华路天府软件园交通动线美视国际学校天府软件园二期华阳镇7www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目分析项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住宅）17.5?净用地面积：31375.35平方米（约47亩）100m米规划道路106米?商业金融业用地（不兼容16米住宅17米17米?容积率：5.2天?限高：A地块不超过134111府米，B地块不超过128米，主体米大116.5地块B地块A134道建筑不小于40米134?建筑密度：30%~40%米米米?绿地率：≧10%规?道路级别：天府大道为城规划划市主干道，双向八车道，大源道道32.5米三线为双向四车道，规划道路路路为双向二车道117米100米大源三线123米天府大道十字u附注：地块周边长度为依照地块内部图纸比例估算值图片8www.cg35.cn最有价值房产策划2000案研究界定本次研究综合体分析的关键因素研究房地产市场研究城市分析陆上交通及地铁研究规划及人口研究区域发展规律研究KPI体系区域分析区域房地产市场研究写字楼商业产品分析酒店住宅公寓9www.cg35.cn最有价值房产策划2000案城城市研究市研究区区域研究域研究地地铁研究铁研究项项目属性目属性研研究界定究界定综综合体合体研究研究写写字楼字楼、、酒店酒店、、公寓公寓、、商业商业目目标下标下的的物业物业形形态与态与产产品组品组合？合？物业形态物业形态产产品组品组合合与区与区域域发展发展阶阶段的段的吻吻合？合？限制条件限制条件产品组合产品组合核核心问题心问题产产品组品组合合的各的各物物业发业发展展可行可行性？性？界定界定客客户目标户目标体量比例体量比例产产品组品组合合合适合适体体量比量比例？例？产产品组品组合合体量体量比比例与例与经经济测济测算算吻合？吻合？布局优化布局优化产产品组品组合合体量体量的的布局布局优优化？化？10www.cg35.cn最有价值房产策划2000案城市研究----城市地位成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都市迈进”的战略目标川渝经济圈城市经济群排名制造业、工?四川覆盖区域：成都、广安、达1长三角城市群州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、科技、金业、交通枢纽自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山融、商贸、2珠三角城市群?重庆覆盖区域：主城九区以及潼3京津冀城市群南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、文化教育双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南4山东半岛城市群川、涪陵、长寿125辽中南城市群6川渝城市群“把成都建设成为中西部地区创业7中原城市群环境最优、人居环境最佳、综合竞8海峡西岸城市群争力最强的现代特大中心城市。”35——成都市委十届五次全会9湘中城市群确立了我市奋斗的“新三最”目标410关中城市群7长江中游城市群1011省委对成都提出要求：成都要率先12哈大齐城市群在全省实现建设全面小康社会目11141标、率先实现现代化，带动四川全613滇中城市群面发展、带动区域协调发展，把成17都建设成为四川的“首善之区”。914淮南城市群成都要站在更高的层次、更高的领158域思考发展定位，按照现代化国际15黔中城市群13大都市的要求规划和建设。216北部湾城市群1617环鄱城市群11注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群www.cg35.cn最有价值房产策划2000案城市研究----城市坐标在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，成都处于第三梯队领先地位?第一梯队：上海、北京?第二梯队：广州、深圳各城市GDP和社零位置分布?第三梯队：苏州、天津、重北京第一梯队庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南社零京、成都、大连、沈阳、武汉3500?第四梯队：东莞、唐山、济广州南、石家庄、哈尔滨、郑州、长3000沙、福州、淄博、常州、西安成都?第五梯队：昆明、厦门、南2500福州第二梯队昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜第三梯队昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵2000阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口1500贵阳红色为东部城市第四梯队兰色为西部城市1第000五梯队绿色为中部城市5000GDP020004000600080001000012www.cg35.cn最有价值房产策划2000案城市研究----城市经济如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014年达到广州和深圳现在的水平。2006年成都与一线城市人均GDP比较(元/人)2006年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较（万元/人）80000.006945070000.0063100597102.502.272.0760000.001.97485052.001.8550000.0040000.001.501.0630000.00251711.0020000.000.5010000.000.000.00上海北京深圳广州成都上海北京深圳广州成都2006年成都人均GDP增长率13.7%2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8%2006年成都与一线城市人均消费性支出的比较2006年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较(元/人)80.00%70.01%20000.0070.00%1662857.73%14762148251544560.00%15000.0050.55%48.84%50.00%46.72%1030210000.0040.00%30.00%5000.0020.00%10.00%0.000.00%上海北京深圳广州成都上海北京深圳广州成都2006年成都