博士高级房地产策划师秦凤伟人保部房地产策划师国家职业资格认证专家委员会Email：qfw518@yahoo.com.cn电话：13581617901：QQ26116769房地产策划中的若干法律问题没有理论指导的事业，是盲目的事业防范风险，增加收益，可从法律入手关注细节，细节决定房地产法律风险1.2.3.目录房地产法律体系房地产权利体系容积率相邻关系（采光权、噪声污染、电磁污染）地役权（眺望权）空间权（地下车库、架空层权、地下商场）合作开发房地产合同纠纷1.2.3.4.5.6.7.1.房地产法律体系司法解释地方性法规地方政府规规章宪法行政法规房地产法律房地产法律体系部门规章宪法物权法房地产法律房地产行政法规房地产部门规章房地产地方性法规房地产地方政府规章房地产司法解释房地产司法判例房地产其他规范性文件2010/05/04住房和城乡建设部关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知2010/05/26住房和城乡建设部会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010/04/13住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010/01/01业主大会和业主委员会指导规则2009/10/19房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法(2009年修正)2009/04/10住房和城乡建设部监察部关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知2008/07/01公共建筑室内温度控制管理办法2008/07/01房屋登记办法住建部最重要的几部规章（至今）20082011/06/07国有土地上房屋征收评估办法2011/04/01房地产经纪管理办法2011/02/01商品房屋租赁管理办法2011/01/01城市、镇控制性详细规划编制审批办法2011/01/01物业承接查验办法2010/11/04住房和城乡建设部国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知2010/09/30住房和城乡建设部关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知2010/09/01房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定2010/06/08住房和城乡建设部等关于加快发展公共租赁住房的指导意见住建部最重要的几部规章（至今）20082011/03/05土地复垦条例2010/01/01国土资源行政复议规定2009/06/17土地调查条例实施办法2009/02/04土地利用总体规划编制审查办法2008/10/08农用地转用和土地征收审批事项督察办法2008/02/01土地登记办法2007/11/19土地储备管理办法2007/11/01招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土部最重要的几部规章（至今）2007财政部关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知财政部关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知财政部国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知财政部国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知2011/08/312011/04/262011/02/282010/12/212010/11/072010/11/022010/10/012010/09/272010/04/012010/03/092010/01/012010/01/01财政部几部重要规章2006/09/08最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释2006/05/09最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（一）2005/12/21最高人民法院关于执行设定抵押房屋的规定2005/08/01最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释2005/01/01最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释2003/06/09最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复2003/06/01最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院发布的有关房地产方面的规范性法律文件，用以解决司法实践中的房地产纠纷。涉及面广、针对性强、内容具体、适用及时房地产司法解释（一）最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）2011/08/132010/11/182009/10/012009/10/012009/09/012009/07/092008/05/29房地产司法解释（二）2.房地产权利体系典权担保物权抵押权地役权宅基地使用权用益物权建设用地使用权房地产权利体系土地承包经营权建筑物区分所有权所有权国家所有权集体所有权个人所有权容积率3.地产界至今模糊不清的概念基本含义容积率窝案调整容积率的方法容积率的重要性四个基本问题对建设用地容积率指标的规划管理情况进行检查。重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，风景名胜区范围内的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，同一房地产项目（含分期开发的房地产项目）在给出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中对建设用地容积率等强制性指标的管理情况。1.主要依据：住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知两项重点检查内容：住建部《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规[2009]53号）对调整容积率指标、改变土地使用性质的情况进行检查。对年月日至年月日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理。重点对其中涉及提高容积率，以及将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地的房地产项目进行逐一清理检查。查清项目提高容积率、改变土地使用性质是否有法定依据，是否按照法定程序进行，是否依法公开，是否有土地价款和配套规费流失等情况。对检查发现的违法违规问题，要严格依法处理。22007112009331两项重点检查内容住建部《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规[2009]53号）4.相邻关系引言：经典案例珠江骏景侵犯邻居采光权赔偿万小区邻楼建设影响采光开发商被告法院认定虽有规划仍构成侵权房屋设计缺陷惹来争议开发商补偿两万采光费漫漫白昼受煎熬光污染诉讼终获胜一家口当庭索赔万（电磁波污染）电梯噪声污染水泵噪声污染“”36“”“”55604.1什么是相邻关系也叫相邻权，指是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利。相邻权并不是一种独立的物权，而是法律直接规定的不动产所有权的内容，其实质是对所有权或使用权的限制和延伸。4.2相邻关系的特点相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人。相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的在内容上，相邻关系因种类不同而具有不同的内容。但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便。相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。相邻各方在行使权利时，既要实现自己的合法利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权益。所以，相邻关系的客体是行使不动产的所有权或使用权所体现的财产利益和其他利益。1.2.3.4.加强协作满足合理需要发挥财产效用减少纠纷稳定社会经济秩序1.2.3.4.5.4.3相邻关系的重要意义不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。“”《物权法》第章《民法通则》意见条（最高法院）《城市异产毗连房屋管理规定》（建设部）《民法通则》条796-1031.834.4处理相邻关系的法律依据补充1：《物权法》第7章第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自