年月20094营销策划报告营销策划报告惠州吉丰房地产开发有限公司惠州吉丰房地产开发有限公司淡水吉丰公寓项目淡水吉丰公寓项目打造中心区国际精英典范项目发展的方向共同作用竞争者的水平竞争者的水平消费者的购买能力与偏好项目自身具备的资源行业发展的现状与趋势行业发展的现状与趋势影响项目发展的主要因素消费者的购买能力与偏好项目自身具备的资源目标客户定位市场价格定位项目市场定位项目产品定位核心问题【项目定位】报告思路导图市场态势(trend)研究自身资源(itemself)研究消费者(consumer)研究市场态势(trend)研究竞争者(competition)研究竞争者(competition)研究消费者(consumer)研究自身资源(itemself)研究【定位推导模型】CCTI通过市场调研，确定项目客户、市场和产品定位。目标深化核心问题发展商目标发展商目标梳理、土地价值最大化、房产价值最大化、开发利润最大化、开发风险最小化、项目与发展商品牌树立、怎样的产品户型设计、配比及面积大小更满足市场需求？、如何通过准确的定位和合理的规划形成项目核心竞争力？、如何通过挖掘产品附加值以实现销售价值增值？12345123本项目位于惠州市惠阳区的核心地段，项目地块尚未动工。本报告需要阐述的重点在于：充分了解项目片区市场环境、了解项目属性，锁定项目的客户定位、以及提交项目营销策划方面的相关问题。本报告将分以下几个部分展开：第一部分、市场解析第二部分、项目分析第三部分、项目定位第四部分、规划及发展方向建议第五部分、项目营销推广纲要前言?正确开发策略?正确市场定位?正确产品定位?正确营销模式项目面临的问题项目面临的问题四个关键四个关键新环境，新市场，新挑战！开启土地运营战略性发展的新篇章品牌的再度延伸品牌发展的一个重要拐点第一部分第一部分市场解析市场解析在这一部分将通过详细的分析整体惠州宏观市场和淡水片区市场两个方面来阐述市场对本项目产生的影响。始发于春秋，得名于宋朝的历史名府惠州，被称为“岭南名郡”、“粤东门户”。经过千年的变迁，终于在2003年迎来了城市大整合的发展契机。惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，全市面积达11160平方公里（是深圳的5倍），人口370万（不到深圳一半）。并设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开区两个国家级开发区。惠州地大物博，资源丰富，是具有后发优势的新兴城市。城市概况综合现状来看，未来惠州市在石化、旅游等方面的功能仍会大大增强。?数码E城?石化新城?港口交通枢纽城?承接产业转移城市功能定位为组团式电子、石化制造基地和历史文化名城城市功能定位城区稔平半岛、罗浮山、西湖特色旅游区惠阳－大亚湾临港基础产业聚集区西南部城镇（电子、电气业）加工制造业聚集区区域产业聚集区组成地区惠东、博罗地方性中心惠阳－大亚湾地区性副中心惠州主城区地区性主中心区域城镇中心主城区博罗主城区广深铁路沿线“城镇－产业”聚合轴惠州主城区、惠阳－大亚湾、三栋惠澳大道沿线“城镇－产业”聚合轴惠东、仲恺高新区中部产业功能拓展带稔平半岛、惠阳－大亚湾南部滨海功能拓展带惠州主城区、博罗北部城市功能拓展带区域发展轴带关联地区类型淡水集滨海、产业、副中心、港口各个功能于一身，发展潜力巨大城市空间协调规划指引各大区域呈诸侯割据、逐鹿中原之势，竞争加剧。城市土地规划建设重点（用地规模大于万平方米以上生活居住区）：●惠阳：淡水、秋长等居住区；●大亚湾：中心区、霞涌、澳头、荃湾、西区等居住区；●陈江片：陈江、仲恺、惠环等居住区，潼侨“城中村”改造工程。惠阳片区建设项目计项，用地安排公顷，预计投资亿元；大亚湾区建设项目计项，用地安排公顷；陈江片建设项目计项，用地安排公顷。44111444.515136311852006年3月，中海壳牌联合化工正式投产，年产值达130多亿元，专家解读每年带来6500亿元工业产值。南中国聚焦惠州城,房地产借势爆发!两项特大产业的巨大驱动力，使惠州迎来历史性发展机遇，进入城市经济起飞阶段……2006年1月23日，和记黄埔正式入主惠州港，成为第一股东，惠州港将建设成为年吞吐量9000万吨的超大港口。超级双企----延展双翅助腾飞产业的发展将为房地产市场需求带来直接的动力。壳牌石化可以延伸产业链，带动个行业发展，吸引上游产业的行业个以上，年的投产就会增加地区生产总值亿元左右，预计年惠州地区生产总值将突破亿元，增长率将达到。至年，惠州工业产值可增加亿元以上，新增产业工人万人以上，相关人员万，形成新的消费群，其中白领估计净增万人，购房层增加万人（年）。产业转移：深圳、东莞很多劳动密集型产业，如服装、纺织、塑料制品、电子元件、金属和非金属制品等，也开始向惠州地区进行产业转移。惠州市迎来了新一轮的外商投资热潮，从深圳、东莞承接了近百家企业。20050067009140015%20106000307020505产业发展规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”体系。城市主体框架表现为“一城三片”。惠城组团：地区性主中心，以高新技术、教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能。惠阳-大亚湾组团：地区副中心，石化区、高新产业园区和港口物流区三大产业基地。陈江-仲恺组团：加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合。城市化发展城市板块的重新规划与定位，为惠州土地开发带来新的驱动力惠州港是华南地区的天然良港，是京九铁路南端最便捷的出海口，为国际一类口岸；距市区公里的惠州机场已开通多条国内航线。22五横:广惠高速公路及其延长线深汕高速公路惠莞高速公路及其东延线惠深沿海高速公路河清高速公路惠州段三纵:粤赣高速公路惠州段龙(门)澳(头)高速公路龙(门)深(圳)高速公路五横三纵的高速路网轨道系统：京九铁路沿海铁路惠广高速????????对内、对外的良好交通条件能够延长城市的辐射半径。城市交通规划一小时生活圈《惠州市城市近期建设规划（）》中强调惠州将主动发展与香港、澳门、广州、深圳、东莞等地区多领域的合作，到年，初步建成珠三角东部现代经济强市。2006-20102010年广东省提出“珠三角一小时生活圈”概念，年后这种概念正在从“理想”走向现实……20025外贸出口增长居末位固定资产投资增长居末位居民收入增长居第七位利用外资居第七位财政收入增长居首位金融存款增长居首位商品房销售增长居首位房地产投资增长居首位商贸业增长居第三位工业增长居第二位分析结果2008年惠州与珠三角城市经济发展对比珠三角地区发展整体态势：?工业和出口增幅普遍上升?商贸增幅保持平稳?利用外资普遍回落珠三角视野下俯视惠州惠州在珠三角城市中具有明显的洼地效应，其后发优势正逐渐显现。惠州地大物博，资源丰富，是具有后发优势的新兴城市。惠州目前城市功能定位为组团式现代石化数码名城和山水生态城市城市人口的稳定增长将为房地产发展带来更大的机遇宏观经济持续向好，为房地产发展奠定稳定的经济基础。产业的发展将推动这个新型工业城市的经济实力不断增强。固定资产投资的快速发展，将使市场对惠州经济的信心持续增强随着居民收入水平的不断提高，消费能力也将不断加强。教育及体育产业的规划发展，将为惠阳区土地开发带来新的兴奋点宏观经济概况结论城市空间规划及功能分区合理，为产业升级奠定了基础主城区不断拓展，为土地开发带来新的契机。两江四岸地区建设将成为城市形象标杆。对内、对外的良好交通条件能够延长城市的辐射半径。城市土地资源丰富，为大规模土地开发奠定了基础。各片区呈诸侯割据、逐鹿中原之势，竞争逐渐加剧。宏观经济概况结论恩格尔系数40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。2008年惠州城镇居民恩格尔系数为32.1%,说明城市居民已步入富裕阶段，且居住支出比重明显增大。惠州的人均居住面积相对比较宽松，因此在产品上能够做更多的创新，同时在面积区间的规划上要避免同质化。社会消费品总额高速增长。2008年为：18.2％，同比全省平均增长高出3.0%。1300-8000600－800300人均GDP（美元）稳定的快速增长期高速发展期开始起步住宅产业发展阶段130008000-13000（08年惠州市人均GDP3124美元）开始衰退平稳发展期人均居住面积(㎡)26.22118.718.322.323.832.842.701020304050人均GDP和房地产发展的关系东莞中山惠州珠海佛山江门广州深圳人民生活逐渐富足，房地产具备快速稳定发展的经济条件房地产典型指标城市升级：城市化为惠阳房地产发展提供良好契机。财富裂变：产业的持续发展产生数量可观的富裕阶层，具备相当的购买力。资金拓展：固定资产投资的快速发展，使市场对惠阳经济的信心持续增强。价格洼地：处于珠三角房地产的价格洼地，后市有上涨空间。竞争升级：未来更多的异地品牌开发商的进驻，将进一步提升目前格局。宏量储备：地广物博的惠阳，土地储备丰富，给物业的建设提供巨大空间。市场宏观结论惠州房地产市场发展趋势1、土地交易价格将继续攀升，品牌发展商的大举进入势必拉升土地交易价格。2、惠州房地产市场需求将进一步增加（1）惠州经济发展带来需求：2010年，惠州GDP将突破1700亿元，成为广州、深圳、东莞之后广东的第四大城市。（2）中海壳牌项目拉动：壳牌石化吸引了众多关联企业在惠州投资，为房地产市场带来直接和间接的需求。（3）深圳东扩促进惠州房地产需求。（4）惠州城市化发展带来需求：城市人口的增长也将对惠州房地产市场带来更多的需求。3、惠州房价将保持稳定增长4、楼盘类型由单一型向复合型推进，产品逐步进入精品时代5、惠州房价“价格洼地”效应影响，吸引众多深圳等外地投资客的眼光