04/2011美丽新苑营销策略思考惠州市合纵联行房地产顾问有限公司【惠州市云山西路德威大厦1108房】Room1108,DeweiBuilding,Yunshanwest,Huizhou（86)0752—78222447822255hezonglianhang@126.comhttp：//www.szunion.cn深圳市合纵联行房地产顾问有限公司【深圳市南山商业文化中心区海岸城西座1508室】Room1508,SuiteWestofCoastalCity,NanshanBusiness&CultureCentralDistrict,Shenzhen86）0755-867822244hezonglianhang@126.comhttp：//www.szunion.cn2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来思想践行未来2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来从更高、更广的视野下看待问题，解决问题，以标新立异的主张——超越您的期望，是我们努力的方向！项目认知及价值梳理2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来麦地路麦丰楼老居民楼老居民楼路地麦项目四至本项目地处河南岸片区，位于城市主干道麦地路上，地处城市中心位置，交通便麦岸南路北：麦地路西：麦岸南路（世纪名都）南：麦岸路（老居民楼）东：麦兴路（老居民楼）项目地块环境——利，四通八达，商业配套齐全。2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来公交站台：麦岸路公交路线：2：美高装饰城—水北新村17：工业科技学校—南线客运站??公交站台：军分区公交路线：12：梅湖市场—荷兰水乡13：金源工业区—南旋毛织厂21：梅湖市场—雍逸园26：松山工业区—住润电装厂20：四角楼部队—南线客运站29：火车站—马安总站303：陈江—石头坳318：龙湖工业区—潼侨广场??本项目东平、江北、小金口、河南岸、麦地、下角、南坛下铺、陈江全城通达！项目交通●四通八达——2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来商业、教育、医疗、金融、休闲配套应有尽有生活舒适便利！项目生活配套齐全——商业配套：华润万家、美克美家、天虹商场、人人乐、沃尔玛、海雅百货、曼哈顿广场等酒店：天悦大酒店、麦雅酒店金融配套：广东发展银行、建设银行、中国人民银行惠州支行、工商银行等教育配套：麦地小学、实验小学、李瑞麟小学、十六小、惠港中学、市五中、实验中学医院配套：康福来医院，牙科医院，仁德妇科医院、东江泌尿专科医院、友好男科医院其他：西湖公园、军分区、公交总公司、惠城区劳动局??????2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来规模有限容积率高梯户比低总用地面积9290㎡总建筑面积65544㎡住宅面积49024㎡商业面积3000㎡总户数574户建筑容积率5.6建筑密度26%绿化率35%梯户比2:7建筑高度94.4M层数29层停车位524个地上51个地下473个道观景主主广场项目整体规划设计——2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来85.56%91.12631.0381.48标准层面积公共面积套内面积房型户单元编号建筑面积个112111套数三房二厅一卫105.0395.2388.4190.4678.4088.63222275.6467.0877.4075.8389.86二房二厅一卫A-5A-3A-2A-1得房率三房二厅二卫A-6三房二厅二卫二房二厅一卫(入户花园)二房二厅一卫A-4(入户花园)(入户花园)(入户花园、花架)(入户花园、户内花园)南楼概况：?南楼共29层，首层架空为停车位?两梯7户6个户型，共196户?主要以两房、三房为主?楼栋以南北朝向，南向3户，北向4户?以工字型塔楼设计南楼概况：?南楼共29层，首层架空为停车位?两梯7户6个户型，共196户?主要以两房、三房为主?楼栋以南北朝向，南向3户，北向4户?以工字型塔楼设计A-2A-2A-1A-5A-3A-4A-6项目产品规划类型——2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来得房率85.62%541.5677.89个1174.3911159.0411套数90.4885.2786.8854.6779.6073.0146.8168.1584.3372.20222277.4750.55入户花园)二房二厅一卫二房二厅一卫一房二厅一卫B-11二房二厅一卫二房二厅一卫一房二厅二卫(花架)(入户花园\花架)(入户花园\花架)(入户花园)(入户花园)B-2B-9B-13B-12二房二厅一卫B-10B-8标准层面积公共面积套内面积房型户单元编号建筑面积北楼概况：?北楼共29层，首层两层商业?北楼分两个单元?两梯7户7个户型，两个单元共378户?主要以两房、三房为主?以倒S字型塔楼设计北楼概况：?北楼共29层，首层两层商业?北楼分两个单元?两梯7户7个户型，两个单元共378户?主要以两房、三房为主?以倒S字型塔楼设计得房率84.56%606.4993.59B-1B-2B-7B-6B-3B-4B-5B-13B-14B-8B-9B-10B-11B-12个111168.85111122.13套数97.4881.5281.4256.2785.3882.0868.9447.5872.20222282.43103.2869.41二房二厅一卫(入户花园\花架)二房二厅一卫一房二厅一卫B-4(入户花园)二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫(入户花园)(入户花园)(入户花园\花架)项目产品规划类型——B-2B-3B-1标准层面积公共面积套内面积房型户单元编号建筑面积B-6B-5二房二厅一卫B-72011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来√评价子系列土地属性核心价值位于城市稀缺地段占有稀缺资源城市地段不够稀缺，不占有稀缺资源。╳1）周边配套完善，交通便捷，且较为安静；2）适宜居住追求居住改善和品质的客户周边配套完善，生活便利，较为安静。片区潜在客户的身份感和开发商的文化底蕴。╳1）公共交通密集，站点在步行距离内；2）周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户根据土地属性，以及项目自身的价值及目标客群1）地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；2）交通噪音干扰大，周边人群复杂；3）商业价值高注重工作便利的商务型客户，关注产品服务及品质项目主要客群并非最注重商务型。╳因此从地块属性来看，本案应归类于G3类城市住宅产品。G1G3高档TOP1城市住宅G2产品系列名子系列名*本项目规模有限，容积率高，梯户比低，产品面临的客户群可能都是对总价敏感度较高的首次置业者，项目土地属性的研判——2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来本案是一个以地段优势及配套优势为主导，辅助以市场主流户型的G3类住宅！项目初步认知——2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来让我们更深层次地窥视项目——这样的理解是否已经足够，NO!2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来阳台面积95.233*2*2东北向3.94.81.72.12.751.73.153.333.353.1538.975.49面积入户花园进深次卧二开间进深次卧一开间进深主卧（含衣帽间）开间产品规划解读：三房二厅二卫，共28套共29层，首层架空，塔式工字型建筑，现代设计外立面两梯7户设置，东北向户型东北望麦地路，视野较佳，通风采光好户型特点说明：1、方正实用，带主套设计2、设计有飘窗，可以增加房间空间感3、L型飘窗可以增加主卧采光缺点：该户型客厅无阳台采光，餐厅设计不合理。南楼——A-1房??????进深厨房开间进深餐厅开间进深客厅开间朝向户型面积产品线规划情况——南楼2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来阳台面积88.413*2*1北向3.94.83.92.13.81.83.23.32.92.82.73.211.25进深书房开间进深次卧开间进深主卧（含衣帽间）开间进深厨房产品规划解读：三房二厅一卫，共56套共29层，首层架空，塔式工字型建筑，现代设计外立面两梯7户设置，纯北向户型北面望小区园林，视野较佳，通风采光好户型特点说明：、方正实用，客厅无浪费、飘窗可以加以利用，增加房间空间感。、户型中方框位置可以增加阳光房间、可将方框处门移至阳台，增加客厅电视背景墙。该户型没有明显缺点南楼——A-2房??????1234开间进深餐厅开间进深客厅开间朝向户型面积产品线规划情况——南楼2011UnionProperty,AllRightsReserved思想践行未来阳台面积90.462*2*1南向3.24.251.454.254.251.853.34.553.24.57.26进深次卧一开间进深主卧（含衣帽间）开间进深厨房开间政策及其出台背景政策及其出台背景产品规划解读：二房二厅一卫，共28套共29层，首层架空，塔式工字型建筑，现代设计外立面两梯7户设置，纯南向户型南面望小区园林，望麦岸路，通风采光好户型特点说明：、方正实用，设计有室内花园可以改成客厅、可以通过搭板设计，如图所示，将墙体向下移动，增加客厅面积。缺点：、该户型卫生间偏小，在以后布局上存在盲区。、主阳台通过主卧，