益阳项目可行性分析报告武汉***投资集团-世纪置业www.aobIg.Com1报告内容?第一部分：项目本体分析?第二部分：房地产市场分析?第三部分：项目必要性及可行性分析2第一部分：第一部分：项项目本体分析目本体分析?城市背景?项目区位?规模指标?项目现状?利势条件?初步定位3城市背景益阳位于湖南省中北部，是中部地区重要的的物流集散地。全市总人口470万，中心城区人口53万.?全市辖桃江、安化、南县三个县和大通湖区，代管沅江市。市区设赫山、资阳、朝阳三个区。其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。?全市总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%。全市城镇人口195万，中心城区面积53平方公里，中心城区人口53万。（数据截止2009年底）?公路、铁路、高速公路、高等级公路、水路四通八达，两小时车程可以辐射湘、鄂、赣等省多个城市。4项目区位项目地处益阳市南部，位于市政府2008年成立的高新区东部新区，目前地段认知相对较偏。?东部新区规划总面积285平方公里，其中核心区29.6平方公里。近期规划总面积10平方公里，其四至范围：北至长张高速公路，南抵319国道，西起高新大道，东止鱼形山大道。涉及泉交河、衡龙桥、沧水铺3镇12个村的62个小组，规划区内人口5980人.本案?东部新区紧邻省会长沙，地处长常高速公路出口处，距长沙40公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为20公里和60公里。5规模指标总占地4558.1亩。主要分三大版块：交易区、企业总部、仓储物流。?总占地4558.1亩，正批报面积200亩，生产企业近期用地面积940亩，预留用地面积34181.1亩。?其中交易区320亩，企业总部400亩，仓储物流及其它配套6项目现状地块周边交通设施正在修建中，周边环境多为农田、山林。地块四至：东：至湾路西：至城际干道南：至宴家村路北：至鱼形山路地块现状：地块周边道路部分主体完工，部分仍待修建，目前没有道路绿化、路灯等公共设施。地块内部全为水稻农田，与周边道路有一定的海拔落差。7利势条件项目紧邻新区主干道城际干道，与益阳、长沙城区交通便利。本项目西侧是城际主干道，沿街面达2281M。本项目东侧紧邻长常高速，沿街面达1851M。地块距益阳城区15公里左右，距长沙市区40公里左右。8初步定位1、总体定位中国第一品牌食品产业园通过现代食品的集中展示交易和国内、国际著名行业品牌汇聚，依托益阳资源与区位优势，打造集品牌产品科技创新、生产加工、物流配送、质量认证、信息发布、展示交易、国际博览、品牌推广、行业高端服务等功能为一体的中国第一品牌食品产业基地。2、功能定位该项目分为十个功能区——产品交易中心、全球食品电子交易采购中心、产业会展中心、生产加工园区、企业定制园区、研发科技中心、仓储物流中心、产业服务认证中心、企业总部基地、综合配套园区。9本体分析小结城市发展新区、有一定资源条件的、大规模房地产开发项目。项目优势：1.交通优势：与新区主干道2.3公里沿街面，与长常高速1.8公里沿街面。交通便利，地段优质。2.规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发安排等方面有较大可为空间3.地价优势：取地成本，初期投入少项目劣势：区域认知：目前项目所在区域认知相对较偏工业基础：益阳是农业大市，工业底子较薄。10第二部分：益第二部分：益阳阳房地房地产产市市场场分析分析?宏观经济指标?宏观房地产市场指标?房地产市场需求展望11GDPGDP、人均、人均GDPGDP益阳市经济发展快速，2010年国民生产总值712可支配收入可支配收入与与消消费费能力能力亿，增长率达14.7%，高于全国平均水平。住房消住房消费费支出水平支出水平2010年益阳市GDP?益阳地处连接长沙麓谷——望　绝对额（万元、元）增长速度（%）城——宁乡西线工业走廊，是GDP712274814.7长株潭城市群的重要组成部分第一产业16236394.3第二产业288406121.1，同时也是国家中部地区加工第三产业261504813.7贸易产业梯度转移重点承接地人均GDP1683913.7，近年经济发展快速。?近年益阳经济持续增长，年均增幅14%左右，高于全国11.4%的平均水平。工业增长率超过20%，正走向工业兴市道路。?但由于益阳是农业大市，人群与产业限制，经济总量不高，在湖南各市排名靠后。不到长沙的七分之一。资料分析来源：益阳市年鉴、湖南统计局12GDPGDP、人均、人均GDPGDP人均可支配收入和人均消费支出双向增长，益阳可支配收入可支配收入与与消消费费能力能力农村居民消费能力逐步增强。住房消住房消费费支出水平支出水平?随着益阳市经济的迅猛发益阳历年居民人均收入与消费出支情况展，2007年至2010年益阳市城镇人均可支配收入大幅城镇居民农村居民提升，由07年的10797元提升至10年的15398元。人均收入增长率消费支出增长率人均收入增长率消费支出增长率?益阳2009年城镇居民人均20101539811.6%112799.8%561613.7%463711.4%消费性支出突破万元大关，同比上年增长9.5%，农村20091380210.9%102759.5%49409.1%41635.6%居民消费支出由2009年的5.6%上升到2010年的20081244815.3%938213.7%452615.7%394113.1%11.4%，充分显示居民消费能力增强。20071079717.7%824912.3%391316.1%348512.3%资料分析来源：益阳市年鉴13GDPGDP、人均、人均GDPGDP居民消费性支出占可支配收入的比例超过70％，可支配收入可支配收入与与消消费费能力能力消费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大住房消住房消费费支出水平支出水平?人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居益阳市人均消费支出占人均收入比例分析民的消费习惯和消费愿望城镇居民农村居民，指数值越大，表明居民2010年73%83%的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。2009年74%84%2008年75%87%?当前国内多数城市的该指数在65%左右，益阳市超2007年76%89%过70％，居民消费意愿较强。住房支出的国际标准消费类型恩格尔系数（%）住房支出比重?2009年益阳市城镇人均（%）住房支出占消费性支出的温饱型55—597.6比重约7.5％，根据国际标准，基本属于温饱型社50—5511.2会水平。小康型45—5012.140—4518.9资料分析来源：益阳市年鉴14投投资资指指标标：房地：房地产产投投资资固定资产投资呈稳步增长，对城市经济发展形成强供供求指求指标标：施工：施工与与销销售售势推动，但房地产投资占比低价格指价格指标标：价格：价格变变化化?益阳市固定资产投资增长平稳，益阳07-10年投资分析表房地产及食品工业投资额相对较少500，显示出市场仍有相当大的开发空400间。300固定资产投资?2010年房地产投资63亿元，占房地产投资200食品工业投资固定资产投资总额的14%，食品工业投资41.77亿元，占固定资产投1000资总额的9%；房地产市场处于基2007年2008年2009年2010本正常阶段，但投资水平仍相对较低。2010年益阳市固定资产投资完成情房地产市场指标体系固定况资产投资460亿异常基本正常正常运行基本正常异常2007年房地产0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.20.20.088房地产业投资63亿投/GD资反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15GDP712亿P房地产0.150.15-0.220.22-0.30.3-0.370.370.14房地产投资占固定资产投资比14%投资/固定资产投资反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产投资占GDP比重8.8%资料来源：益阳市年鉴15投投资资指指标标：房地：房地产产投投资资益阳市商品房近几年市场供需趋于平衡，供供求指求指标标：施工：施工与与销销售售市场开发与销售稳步增长价格指价格指标标：价格：价格变变化化2007-2010年益阳市商品房竣工量、销售量?益阳市房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地施工面积（万平米）销售面积（万平米）800产投资63亿元，增长70060021.2%，增速比上年同期加500400快9.7个百分点；商品房销300200100194.31售面积达万平方米，02007年2008年2009年2010年增长24.6%。资料来源：土地局访谈整理、锡林浩特市年16鉴投投资资指指标标：房地：房地产产投投资资益阳市住宅价格上涨速度较慢，自2010年房交会供供求指求指标标：施工：施工与与销销售售后城市房价增速明显。价格指价格指标标：价格：价格变变化化?2010全市商品房均价为1933元/㎡，其中商品房住宅平均益阳市08-10商品房均价（元/平方米）售价1423元/㎡，商品房非住宅均价3263元/㎡。350030003048?2010年全市商品房和商品房2500住宅最高成交均价都来自于城20001850195621872725/15001918中区域，分别为元㎡和10002244元/㎡；50002008.122009.062009.102010.032010.06?城东区成交价最低，商品房、商品住宅均价分别为1924元/㎡、1646元/㎡。资料来源：房管局访谈资料整理、互联网统计资17料城市城市规划规划城市空间结构以“一点、一环加两轴”的空间布局为人口人口现状现状主需求展望需求展望?益阳城市空间布局基本格局是由两条功能主轴构