明发珍珠泉九号研究定位报告报告结构思路前期市场报告回顾目前宏观市场项目SWOT分析别墅市场近期分析竞争产品比较产品建议价格定位最终市场客户特征及需求客户承受力价格定位定位市场研究报告目录?前期报告回顾南京宏观市场?南京宏观市场及项目分析?项目SWOT分析?各别墅板块市场分析南京别墅市场?精品个案分析近期环境分析?竞品个案分析?竞品比较与产品建议价格定位?客群分析与价格承受能力?价格综合定位未来市场竞争珍珠泉项目改造菜单南京宏观市场及项目分析前期报告回顾产品改进策略?别墅的标签性?陈旧质感弱的外立面?庭院的拥有与设计?没有私家庭院优美的建筑外立面通过建筑外墙翻新、材质变化几种手段解决陈旧和质感弱的问题。专属私家别墅庭院通过庭院界定，围墙处理几种手段来解决别墅感缺陷问题。震撼的室内空间通过样板别墅的室内营造来解决户型缺陷问题。前期报告回顾项目外立面定稿围墙界定前期报告回顾项目室内建议不同空间之间的交流与联系别墅客户注重公共空间的尊贵感入口的吹拔处理挑空的客厅能提升客厅的挑空的餐厅空间感和开敞度前期报告回顾目前项目外立面已经基本定型，但价格、目标客户群由于市场大势的快速变动，需要进一步的对市场进行研究，以便于项目的定位准确性！目前南京宏观市场南京房地产真的复苏了？南京网上房地产数据显示，2月（2月1日-2月28日）南京商品房住宅共认购6699套，成交4337套，日均成交155套。与1月份相比，2月南京楼市的认购量涨幅高达60%。与去年同期相比，2009年2月份的成绩，远远高于去年2月份2713套认购量和1804套成交量。位居认购+成交量排名前三的分别是江北、江宁、河西目前南京宏观市场南京房地产真的复苏了？面对红火的二月份，不禁让开发商想起07年的那段日子，3月15号与3月16号，认购分别飙升至250套和392套，创下了09年认购新高，但细细回看，不能不说是开发商的不断促销引爆了年前一直大量积压的刚性需求。还有一点要说的是，08年底由于开发商资金紧张，一些房源会抵押给工程方和广告商，这批房源在二月份集中签约，也是成为成交飙升的一方面原因！在别墅市场，经过前期市场的不断调研，我们也得到了可喜的数据，除了极个别项目有重大缺陷的项目，所有项目的销售都是稳中有升，一扫08年销售滞售的阴霾，但总体价格由于开发商暗地打折还是有所回落的。南京房地产市场能不能持续二月份三月份的行情，没有人敢肯定，但能够肯定是，逐渐回暖的苗头已经开始呈现!区位本案位于南京市浦口区珍珠泉湖畔，靠近老山国家森林公园。分析距离市中心22公里，距离南京火车站18公里，距离禄口国际机场76公里，项目隶属江北板块。交通设施规划已立项的江北绕行线（二桥至三桥）的建设及过江隧道和轻轨线的建设，度假区与主城区间的交通条件将会进一步完善?纬七路过江隧道明年通车纬七路过江隧道将于今年全面通车，让与河西新城一江之隔的江浦楼市迎本案来最大利好。给本项目带来有利契机。纬七路过江通道选址于纬七路—浦口区黄家村，整个工程隧道总长6156米，按六车道城市快速通道规模建设，设计车速80公里/小时。建成通车后，从奥体中心方向来的车辆通过过江隧道到达浦口后，通过匝道驶入滨江大道，再直通浦珠路等江北道路。届时，从江北新市区至江南的最短车程，将可缩短到10分主城方向钟左右。交通设施规划?纬三路长江大桥年内开建据相关人士介绍，最快在2011年通车。为给大桥分流，纬三路长江大桥定位为市内公路桥，并于去年年底开建。在最新的规划方案中，纬三路长江大桥直接从定淮门大街过江，由三座江中桥构成，分别接滨江大道—江心洲、江心洲—潜洲、潜洲—滨江路。本案纬三路过江通道建成后，车辆可以从快速内环西线—虎踞路高架上直抵长江大桥，也可以从快速内环北线—新模范马路上直抵纬三路过江大桥。纬三路长江大桥通车后，也将给本项目带来重大利好。项目该项目位于南京长江大桥以北5公里处，毗邻珍珠泉旅游度四至假区，并与国家级老山森林公园接壤，可远眺昭富高尔夫球场，地理位臵十分优越。珍珠泉：珍珠泉旅游度假区方圆14.76平方公里，以山秀、石美、水丽、泉奇之雅誉著称，被誉为“江北第一游观之所”，为南京市唯一省级旅游度假区.昭富高尔夫球场：南京唯一一座国际标准的十八洞高尔夫球，占地1864亩，按二十七洞规昭富高尔夫划设计，现已完成十八洞建设，球道依山势而珍珠泉旅游度假区建，总长度6893码，设计风格独特.明发珍珠泉大酒店:位于珍珠泉湖畔，五星级标明发酒店准,自然环境独特优美.项目四至珍珠泉旅游度假区明发珍珠泉大酒店昭富高尔夫球场宗地价值评估基地具有丰富生态资源，具备打造低密度别墅与高品质住宅的潜力；生活配套尚且不足，需加强社区配套规划加以弥补，为第一居所的规划创造条件土地级别：项目地块地处珍珠泉旅游度假区。权比细节佳较佳一般较差差佳；土地级别自然景观：地块可观群山，可欣赏珍珠泉风景，具备直接利用的景观资源，佳；自然景观环境污染：项目地块周边无污染源，佳；环境污染交通情况：项目公交系统不太完善，但目前道交通情况路系统完善，自驾车至市区的可达性较好，外生活配套来人员也能方便的找到项目，交通情况较佳；学区情况生活配套：项目周边配套主要来自3公里外的生活区，较差；社会治安学区配套：学区主要来自浦口区及市区的学校，社会人文学区配套一般；区位形象社会治安：区域内人口密度较小，整体治安情况一般；区域规划区位形象：区域形象较为熟悉，无偏僻感，较基地靠近珍珠泉景区，具备一定景观资源佳；地块周边视野开阔，近可赏珍珠泉风景，远可眺万里长江及金陵区域规划：政府大力促进区域旅游区规划，五灯火阑珊，景观优势还是十分明显的。星级酒店也将落户景区。景点、景区建设已形周边别墅项目较集中，便于板块形成共振共鸣成规模，区域规划较佳。基地周边已有项目推出市场，便于板块形成共振共鸣。影响因子评估以面向南京为一客群定位标准，地块生活配套稍嫌不足，品质欠佳，采取创新型开发模式，充分挖掘项目的潜在价值是在激烈的市场竞争中取得超然业绩的关键影响因子单身公寓普通住宅花园洋房别墅物业项目地块情况对公共交通的依赖性很强强强弱公共交通较弱地块不临高速公路，噪音对噪音控制要求低不高高很高污染小周边无大型污染型企业，对大气环境的要求低不高高很高空气质量优地块周边生活配套设施欠对小区配套要求高很高高高缺，居住氛围有待培育对周边自然及人文景地块可观群山，可赏珍珠低一般高很高观要求泉风景，自然风光优美小区物业管理的要求低不高高很高围合整体物业管理建筑、质量装修要求低一般高很高品质佳容积率无一般低低容积率不高对休闲空间、绿化要无一般高很高求绿化率较高规划总平面明发别墅鸟瞰图独栋C型双拼D型独栋B型叠加E型独栋A型联排独栋A1型规划指标别墅经济指标每户建筑面积可售总建筑面积户型栋数户数（㎡）（㎡）独栋别墅A型66473.662841.96独栋别墅A1型44323.81295.2独栋别墅B型2222333.357333.7独栋别墅C型77293.242052.68双拼别墅D型1020286.356872.4联排别墅14284.51138.15叠加别墅E型324229.825515.56合计538727049.65W（劣势）?S（优势）自身产品风格弱势??老山珍珠泉风光带核心位置别墅建成时间久，立面材料有所老?坡地别墅错落有致化??度假酒店等配套设施良好套型设计不合理?无地下室?无院落划分?物管服务相对落后?绿化景观档次不高SWOTO（机会）?独栋别墅供应将月益稀缺T（威胁）??江北特别是老山地区的别墅价值不断提目前周边如山河水、绿城等同类型项目高产品质量高，对本案造成直接威胁??本项目未来可能的重新包装和改造带来老盘新开对客户心理可能的影响?的产品升级新进竞争者的未来竞争压力?过江隧道拉近城区与项目的距离，给项目带来很大契机南京别墅市场各板块环境分析?紫金山板块别墅?江北板块别墅?江宁三山板块别墅?江宁九龙湖方山板块别墅?汤山溧水板块别墅?仙林板块别墅?总结紫金山别墅群江北?钟山美庐仙林?钟山高尔夫紫金?君临紫金山汤山将军九龙湖路方山三山溧水城东板块个案分析该区域主要项目的基本概况项目名称占地总建面容积现上市销售套开盘时价格开发商面积积率套数数间钟山美庐近104.6万㎡，0.3594套60余套2007年5独栋28000元/㎡，鸿国建万㎡其中地上月双拼18000元/㎡设〃江苏3.2万㎡马会臵业有限公司钟山高尔夫103710万㎡左0.2561套独362006年按栋起价2200万，南京钟山亩右左右立别墅底3期最近即将开国际高尔盘，预计起价夫臵业有1500万。限公司君临紫金5.1万2.82万㎡0.5560套40余套2008年现售价按栋来算，南京中住㎡左右10月约为600-800万臵业有限元。公司重点分析项目可看项目城东板块个案分析紫金山〃钟山美庐该项目也是为以独栋、双拼主力供应的别墅项目，它东依白龙山，南望沪宁高速公路，西眺紫金山。整个项目被白水路一分为二，具有原生态水景资源优势，内部景观优美，产品质量好，打造了一个高品质别墅区。是本项目最重要的学习项目之一，也是本项目竞争项目之一。?项目区位项目东依白龙山，南望沪宁高速公路，西眺紫金山。整个项目被白水路一分为二。?项目交通北接312国道宁镇公路，南面沪宁高速与宁杭公路，畅通往来长三角地区及江苏各市；东西介于小龙山与紫金山之间，两侧美景蜿蜒无尽。?项目规划东依白龙山，西望紫金山，拥有自然景观资源。内部人工水景配合茂盛竹林，其他植被繁茂，绿意昂然，与建筑外立面相映。?推盘节奏2007年5月开盘销售，一期推出了52套，至08年11月，已销售51套。二期推出41套（据现场经理介绍，现有10余套已被预定了，网上尚未备案）