临沭县房地产市场研究及A1—01号地块发展定位报告目录?市场分析地块分析发展定位及产品建议城市概况：临沭县位于山东省最东南部的苏鲁交界处，因濒临沭河而得名。东、南分别与江苏省赣榆、东海两县交界，西、西南与河东区、剡城县相连，北与莒南县接壤，距临沂市经济技术开发区不足10公里。现辖临沭12个乡镇，300个行政村；总面积1038平方公里，总人口63万人。经济发展概述：已基本形成化工、机械、复混（合）肥、五金、柳制品、食品、酿酒、纺织等优势支柱产业，并涌现出金沂蒙、金正大、史丹利、常林一批龙头骨干企业。临沭县小型手扶拖拉机、醋酸乙酯等生产能力全国第一，复混（合）肥年生产能力达1000多万吨，被国家质检总局授予“全国争创优质化肥生产基地先进县”称号，并是五金锤类和航海索具类产品生产、出口基地和脱水蔬菜制品大县。金临沭城市结构图示沂蒙大道路青沭街河城光大城冠路路振北云路中沭街西新苍明城山山兴西二常城山林中路大滨海城街路大街路东兴大城街南本案临沭城市结构：1、城区主干道路和外环道路将整个城市划分为六横七纵的格局；六横（南北方向）：以沭新街为中轴，往北有沭河大街、金沂蒙大道，往南有常林大道、滨海大街、兴大街。七纵（东西方向）：以中山路为中轴，往东有苍山路、冠山路，往西有振兴路、光明路、青云路、城西二路。2、以十字交通轴（东西：沐新街，南北：中山路）按方向划分为城中、城东、城南、城西、城北五大片区；3、整个城区发展遵循无天然障碍沿主河道两侧自然发展的规律；城市功能分布：城中：确定了以沭新街和中山路交汇处为主的商业中心区，以行政办公、中高级商业零售、购物、餐饮、娱乐、服务为主要城市功能，兼有密集型的居住功能；但片区留下了自发形成的痕迹，物业老化严重，为城市旧改的集中片区。城东：目前尚为单一的商住功能区，建筑多为居民自建房和早期的商住楼宇，整体无规划可言。政府确定的2004——2020年远景规划方案，片区迎来了城市东扩的曙光，将向具有高尚居住、商业、办公、文教、园林、游乐为一体的城市多功能体发展；城南：片区拥有农贸、五金、日用百货等低端商业，且具有居住、服务、文教功能。建筑多为早期开发或居民自建产品，且老化严重，是城市发展过程中的改造集中区域。城西：集中了化工、机电、农副产品加工、高新技术等工业企业，兼有汽车销售、物流运输、能源等行业，配套有住宅、政府职能单位办公楼宇和酒店等设施。中长期，政府将加大城西片区的投入，如新产品研发、中高档住宅、酒店、景观配套等。城北：为发展的新兴城区，具有居住、商业、会展、酒店、公共娱乐、园林、健身、交通等诸多功能。政府的城市北进远景规划，投石效应下的开发强波已在片区激起，为此将引导当地居民住房消费走向。金临沭城市发展规划图示沂蒙大道路青沭街河城光大城冠路路振北云路北扩中沭街西新苍明城山山兴西二常城山林中路大滨西延海城街路大街路东本案兴大城街南政府以优化城市环境，提升城市品位为目的，确定了“一心（行政中心）、一轴（南北绿化景观轴）、两带（苍源河绿化带、生活区和工业区间的绿化隔离带）、四组团（三个生活组团和一个工业组团）”的北扩西延、两翼发展城市远景规划战略。城市土地出让情况根据临沭县国土资源局公告提供的数据，从2006年1月份至2010年11月份五年期间，成交土地156宗，交易面积为2582108.97㎡。商业/金融居住用地商住用地工业用地其他/办公用地土地交易宗数4213宗69宗25宗7宗608650.69交易面积56134.43㎡1590178.35㎡315554.7㎡11590.8㎡㎡其中，仅2010年度，共出让土地即有69宗，几乎占总出让土地的一半。2011临沭县的土地开发迎来一个新的高峰，也意味着对于房地产市场而言，市场竞争力也在逐渐增强，未来一两年内，临沭房地产市场开发将迎来一个新的高潮。金临沭楼盘分布图示沂蒙大道路青沭街河翡翠星城城光大城冠路路振北云路中沭街西新峰源·华侨苍明沭中名苑城城山阳光丽景山欧龙现代城宝来新天地兴西二常城万家丽园山彩虹城市广场鼎玉华居林中盛世豪庭中央现代城路大滨海城街路大街领秀水岸路东本案兴大第一城城楼盘分布区位特点：街南临沭县县城建成区面积较小，开发分布相对集中在老城市区在售楼盘，其余基本集中在城北北部区域，目前该区域总规划建筑面积达45万平方米左右，也有少量在城东和常林大街两侧分待售楼盘布。主要在售楼盘基础信息项目名称地理位置开发商策划代理物业类型占地总建面积均价中山路与夏庄西街山东宝来房地产开多层、高层SOHO住宅2600元/宝来新天地杭州力汇机构31931﹒6㎡37279㎡交汇处发有限公司公寓、商铺㎡振源北路与苍源河江苏驻泰源房地产2360元/㎡(售彩虹城市广场瑞泰祥云多层、小高层、商铺16200㎡37746㎡交汇处西南侧开发有限公司罄）常林大街与振源路临沂万豪置业有限住宅2100元/中央现代城1层商铺、5层住宅交汇处东北侧公司㎡苍山北路与夏庄街山东中加商业房地住宅2600元/中加盛世豪庭南京同思堂住宅：小高层、高层39683㎡90852㎡交汇处西南侧产开发有限公司㎡中山路与夏庄路交万家丽园房地产开住宅2400元/万家丽园南京同思堂多层住宅、商铺22422﹒5㎡35000㎡汇处东南侧发有限公司㎡中山路与利民路交住宅2900元/沭中名苑临沭康城置业南京同思堂多层、小高层66371㎡119671﹒8㎡汇处西南侧㎡中山路与沭新街交临沭舜德房地产开住宅2500元/阳光丽景信和众联多层、小高层52000㎡90000㎡汇处东北侧发有限公司㎡苍山北路与沭河东临沭欧龙置业有限住宅2800元/欧龙现代城上海元庆多层、小高层14﹒2万㎡20﹒5万㎡大街交汇处东南侧公司㎡苍山北路与沭河东临沭峰源置业有限50463.2㎡住宅3000元/峰源华侨城联排、小高层、高层115983㎡大街交汇处西南侧公司㎡苍山北路与沭河东7月份开盘临沂广兴房地产开翡翠星城大街交汇口（金沂多层、小高层、高层80536㎡120000㎡发有限公司预计3100元/蒙广场对面）㎡楼市整体销售状况09年全年临沭销售面积约35万平方米，是以往几年的三倍，在销量上严1重透支后几年市场需求，同时受房市新政影响，致使2010年交易量下滑，有较长一段时间的月成交量在10套左右。目前临沭县城在售项目12家左右，其中中高档项目8个，09年开的老盘2销售接近尾声，新开盘多频次放量，销售处于平缓状态。突出表现中高端客户群体比较稀少，同时受房产新政心理预期影响，目前3在售高端楼盘项目销售均不理想。4未售项目现均通过推迟预售时间延长蓄客期来应对。临沭商品住宅价格（均价）300030.00%250025.00%200020.00%150015.00%100010.00%5005.00%00.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年住宅价格8501000120014501620190023602610增幅17.65%20.00%20.83%11.72%17.28%24.21%10.59%临沭房地产价格走势分析1.房地产价格始终保持增长趋势；2.由于原先价格较低，计算基数较小，因而增幅较大。经过几年的增长，计算基数有较大增长，使得07年的增幅出现大幅下降；3.但随着07年下半年金明寓的率先提价，再次带动了市场价格的全面上扬，08—09年持续的宽松政策，激发房价的快速上涨；4.10年政策收紧和一系列的首付优惠的取消，房地产价格回归到低幅上涨态势。区域城中东区西区南区北区均价（元/平方米）269025402320不详28352010年临沭分区域销售均价在售各项目主要户型项目名称户型建筑面积三房二厅一厨两卫96．6㎡、109．3㎡、124㎡宝来新天地四房二厅一厨两卫138㎡二房二厅一厨一卫91．5㎡、92．1㎡彩虹城市广场三房二厅一厨一卫110．1㎡、118．3㎡、127㎡、130．5㎡中央现代城三房两厅127．6㎡、139．4㎡二房两厅96．8㎡三房两厅115．7㎡、128．5㎡、134．8㎡、135．5㎡、135．9㎡、136㎡中加盛世豪庭、138．8㎡、138．9㎡四房两厅171．3㎡二房两厅85㎡左右万家丽园三房两厅100㎡左右复式130——140㎡左右沭中名苑三房两厅一卫103㎡阳光丽景三房两厅104㎡、118㎡、128㎡、156㎡三房两厅116㎡、123㎡欧龙现代城四房两厅127㎡、141㎡、143㎡、135．9㎡、136㎡、138．8㎡、138．9㎡四房三厅（复式）235㎡、263㎡二房两厅一卫90．3㎡峰源．华侨城三房两厅两卫132．4㎡、145．8㎡市场在售项目户型综合面积配比80.00%70.51%60.00%40.00%20.00%14.01%7.54%0.56%2.00%2.90%1.49%1.00%0.00%70以下70-9090-100100-120120-144144-160160-180180以上1.80-144平方米普通住宅占据主流，户型以2-2-1、3-2-1、3-2-2为主；2.110平方米左右面积房源占供应总量的80%，也是销售最好的面积区间；3.小面积房源在当地市场几无供应，从实际销售情况看，需求也不高。在售项目产品分类分析多层住宅?价格方面：临沭县城现在在售的主要以多层为主，部分小高层，少量高层、别墅、公寓。多层价格相对较低，在2100-3000元/平方米之间不等，根据当前居民购买情况分析，多层住宅在当前的临沭还是占绝对优势。?产品类型：供应产品住宅要为多层为主，以三房两厅为主，面积以90-130㎡居多。?产品建筑形式：在售项目多层主要以5+1为主。高层住宅?价格方面：临沭县现在只有部分小高层