光耀—高尔夫项目如果有钱就拿下！这是一行人在看过资料，去了现场，做了一通了解时候的一致感叹。甚至于没空去现场的同事们也感受一致。国家一级资质永久持牌的顶级果岭/0.32的容积率/全独栋别墅/赠送300平左右的花园/私家无边际泳池外加按摩池/自然环境一流/7个原生湖/白鹭数不尽/星级酒店管理/经营式产权物业/单层东南亚纯享受型。。。。。。这是我们！再看看别人都干了什么？广东现有高尔夫球场约70个，其中51个位于珠三角城市，而大部分高尔夫球场开发都是与房地产开发联动发展的。除却一些太过高端的高尔夫别墅项目：颐和高尔夫庄园（4-8W/㎡）、棠樾（900W）、世纪海景果岭海（8W/㎡）再除却一些还未推出别墅或是还未推货的项目：汤泉半岛、云东海高尔夫花园、宏远御庭山再除却一些伪高尔夫别墅项目：天骄峰景（237㎡低层类别墅）、花样年君山（会所内建有高尔夫推杆练习场）珠三角的、目前在售的、在300-500W的、有高尔夫的、还要是别墅的已经寥寥无几了…珠三角高尔夫别墅碧?物业类别：别墅、洋房桂?项目特色：景观居所?建筑类别：独栋、联排别墅、洋房园?装修状况：精简装修假?容积率：0.67日?绿化率：40%半?均价：9000元/平米岛?项目特色：碧桂园假日半岛总占地面积近万亩，位于花都王子山原生态圈，处于广州新白云国际机场块休闲度假生态区。配套设施有“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街等都已全部落成。现场成熟环境优美推货情况186-400㎡独栋别墅（6月新推）推广分析诉求主题：平过自己起屋策略分析：作为485万㎡的超级大盘，入市策略清晰“平过自己起屋”。没有过多宣传高尔夫球场，反而从价格入手，实现快销且建立性价比高的知名度。各面积段别墅与洋房一期推售，网罗人群覆盖广，影响力大。广效告风果图格+实景图君?物业类别：别墅、公寓、小高层洋房、联体兰?项目特色：特色别墅、花园洋房?建筑类别：别墅、花园洋房国?装修状况：毛坯际?容积率：1.9高?绿化率：35%尔?均价：13000元/平米夫?项目特色：君兰国际高尔夫生活村，由美的集团投资开发，立足高尔夫生活平台，以国际化视野、为社会财富名流打造的顶级豪宅社区。生活村占地140万平米，是佛山区域仅有的城市中心高尔夫生活区。现场环境优美推货情况295-340㎡联排别墅（5月新推）推广分析诉求主题：代表的不止是高尔夫策略分析：作为485万㎡的超级大盘，入市策略清晰“平过自己起屋”。没有过多宣传高尔夫球场，反而从价格入手，实现快销且建立性价比高的知名度。各面积段别墅与洋房一期推售，网罗人群覆盖广，影响力大。广蓝告紫风色格手绘颐?物业类别：别墅、住宅和?项目特色：特色别墅、水景地产?建筑类别：独栋别墅，双拼别墅，多层与高层盛?装修状况：毛坯世?容积率：1.4?绿化率：40%?均价：5999元/平米起?项目特色：颐和盛世内有三大主题公园，游艇俱乐部公园、中心湿地公园和高尔夫湿地公园。小区拥有三种出行选择：私家游艇，可通航珠江及出海；直升机，滨河湿地公园配备私家停机坪，供业主使用。现场环境杂乱推货情况今年预计推货联排别墅700-800套推广分析诉求主题：暂无推广。平面调性：暂无推广。策略分析：样板间已开放，开盘时间待定，目前处于内部认购中，没有出街任何线上推广传播的声音，不知道是不是未拿到预售证，抑或蓄客量不够，首期推出的产品有联排别墅跟洋房一期。惠州内竞争楼盘合?物业类别：别墅、酒店式公寓生?项目特色：特色别墅、宜居生态地产高?建筑类别：联排尔?装修状况：精装修?容积率：2.0夫?绿化率：60%?均价：9800元/平米?项目特色：拥有2公里私家江岸、500亩私家江心岛、对望青山28峰，集绝版江山、岛等众多优越、稀缺的自然资源于一体。展示环境极为优越推货情况220-330㎡联排别墅（5.1推出）推广分析诉求主题：万顷江山·私家高尔夫策略分析：结合高尔夫资源和高端别墅，打造市场稀少的纯粹高尔夫主题别墅，但该项目位置偏远，不便居住，适宜度假投资。广告高风格尔夫主题雅?物业类别：别墅、公寓居?项目特色：特色别墅?乐建筑类别：高层、独栋?装修状况：毛坯白?容积率：1.3鹭?绿化率：40%湖?均价：370万/套—1000万/套，湖心独栋最高2500万/套?项目特色：把白鹭湖建设集主题公园、会议中心、休闲度假居所及住宅于一体，集旅游、度假、休闲、商务、投资于一体综合地产高端项目。整个项目建设包括：五星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、郊游经营、娱乐购物区、休3年闲度假山庄等。现场氛围成熟推货情况峰会联排+贝悦湾洋房+迪斯卡沃公寓推广分析诉求主题：白鹭湖只有一个白鹭岛策略分析：项目产品涵盖较广，从07年开始推广，首先以独栋别墅树立项目的高端形象。再开始推洋房、联排别墅，然后到公寓，步步递进，整体在市场上价位较高。广告质感风格光影处理振?物业类别：别墅、洋房业?项目特色：特色别墅?城建筑类别：别墅、洋房?装修状况：毛坯?容积率：1.5?绿化率：35%?均价：280万/套-500万/套?项目特色：南中国第一个原乡风格的别墅小镇,淡澳区域内同时拥有山林、公园资源(147499.41㎡)和自然水系资源(108743.47)㎡最多的项目;现场环境萧条推货情况247-265㎡双拼别墅（6月4日开推）推广分析诉求主题：乡村之路带我回家策略分析：前期围绕A组团“独栋六十院”，主推传承家族，原乡回归的概念，5月份推出B组团，目前在售产品6月推出的C组团。每次推售货量不多，一期分为若干组团逐一消化。广告乡村风格回归风格一番比较之后，我们的更加确定：产品很棒。产品绝对是用来度假消遣的。产品在同区域内绝对差异化。对于产品的自信力，相信你我是一致的。那么对于消费者呢？如何让他们了解我们？然后产生购买？我们该如何传播？3万一平，总价300-600万。（或者更高）相当于在深圳买一套万科金域华府的价格。高么？不高！但华府是住的！我们是度假的！有点钱，想有闲，才有可能度假！他们或许是稳步上升期的老总，经营到一定水平，事业、家庭两手都在抓，该明白都明白。他们或许是某高管，年收入不菲，未来有持续上升空间，步伐稳健，品味功力都十分了得。他们或许是莞惠小老板，善捞钱，名表名车都不缺，习惯用标签突出品味，生怕自己缺点啥。而我们传播要抓住的主诉求正是前两者。他们为家庭奔波忙碌，拖着疲惫的身心却渴望享受与家人的时光；他们建立了自己的事业还需劳心劳力经营，渴望给自己放个假；他们有车有房有名牌，他们更期望脱去这些虚伪的面具去生活；他们在深圳匆忙的生活中一直追赶着，他们期望能停下脚步舒缓片刻；他们在深圳拥堵的交通中一直停留着，他们期望能有一片广阔的天地；他们在深圳高楼大厦的办公室里坐着，他们期望享受更多阳光与绿色；他们在灯红酒绿的深圳一直奋斗着，他们期望放下浮华享受自我；他们在疲惫与空闲的时候，总是有个念头想出去走走。度假，是他们的念头。而关于度假他们有很多选择，为什么一定是我们？我们可以满足他们什么需求？项目对味客群：?他们是最精明的一群人，太大的空间，势必增加其度假的成本。因为他们已经有了别墅或者是城市大宅。别墅对于他们的价值，不再以空间的大小来衡量。——小面积别墅项目对味客群：?无论他们会不会打高尔夫，他们都向往居住在高尔夫旁边，因为高尔夫对他们来说是一种优雅象征，更是生活的标签，更是再上一个台阶的良好圈层。——高尔夫球场项目对味客群：?他们认为度假可以没有厨房，没有餐厅，没有那么多功能。但一定要有度假的样子，泳池是必须的，有按摩池更好，可以让每一个人真正放松获得自由。——无边际泳池项目对味客群：?他们工作繁忙，没有很多的闲暇时光更没有很长的假期。但是他们仍然向往在最短的时间内，离开所在环境，获得最大的放松和享受，一个周末一个短假，没有高峰期最好。——区域价值项目对味客群：?他们时间有限，自然不能浪费在装修跟打理别墅上。度假，一定要是最纯粹的，不需要操心，只需要享受就好。——精装修+酒店管理项目对味客群：?他们的梦想生活就是踏着青石板路，走进私家花园，大树下一张荡悠悠的吊床，周围有花有草，有天有地。——私家花园项目对味客群：?即使没有船，到湖边走一走也是好的。看着平静的水面，看着白鹭自由的飞翔，仿佛全世界只剩自己。——原生湖泊度假，是他们内心急迫的需求。但是公司不能撒手不管，家庭也要各方照顾；理想和现实的矛盾和冲突。要求：一、不能走太远；二、不能走得太久没有比这更适合的了！最纯粹、最适合短期度假的别墅，在市场上有着绝对的区隔。天哪，来度假吧！在这不需要长途跋涉，却可以享受心仪已久的假期生活。这就是我们要告诉他们的。与深圳小别，与工作小别，与会议小别，与客户小别，与世界小别，与烦恼小别，与噪音小别，与尾气小别，与匆忙小别，与拥堵小别，与繁华小别，与浮华小别，与虚荣小别，与老婆小别，与自己小别……开始体验，一种别有一番滋味的生活！在这个纯粹的产品面前，面对这样小别的假期，有没有高尔夫很重要么？很显然，此时此刻不再那么重要了。因此，我们的一期是这样的。案名：小别定位：适合小别的小别墅推广语：别，有一番滋味鉴于项目的推广期仅一个月，需要实现快速销售。势必要在市场上树立鲜明的形象，以区别于其他项目。没有入市期、没有造势期，我们的传播需要大规模铺开，达到轰炸式效应。而高尔夫在一期推广中也不会做为主要点，它仅仅是作为纯粹度假物业的高端配套。一期的客户可能不会仅仅因为高尔夫而来我们这里，只是来到我们这里后发现还有高尔夫这种度假的高端配套而更具附加值。所以，我们的创作应该是：抓住人心，将项目价值转化为人性的洞见，让传播线上、线下全面铺开。项目系列线上推广色即是空，空又是