沈阳市房地产市场调研分析报告(2)一、住宅类房地产现状发展专项研究1.1商品住宅市场发展特征总体分析目前,沈阳商品住宅市场呈现供需两旺的态势,市场的总体格局正向中端住宅及大众化、百姓化的方向发展，购房者对中、低端住宅产品需求量庞大，中、低端住宅的市场供应总量所占的比例趋于逐年增加的态势。纵观全局，沈阳住宅市场呈现以下运行特征：?目前，住宅热点区域是铁西和大东、东陵区；浑南新区、长白地区、于洪新城、辉山农业高新区等新城区在未来3年将成为沈阳房地产开发的新热点区域。?住宅土地供应市场目前仍缺乏科学有效的引导与监督，土地出让的随意性与主观性仍然存在。?住宅投资快速增长，商品住宅比重继续加大。?增量房销售跨越式增长，存量房销售量2006年凸增。?土地成本快速增长，楼面地价占房价比例总体偏高。?2005年商品住宅价格涨幅明显，2006年涨幅趋于平缓。?中低价位住宅需求强劲，中小户型住宅畅销。?住宅产品趋同，抄袭现象较为严重。?购房者消费日益理性，面积适中的产品较为畅销。?购房自住比例较大，自住消费是沈阳市房地产市场的消费主流，由于自住消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不大，市场相对稳定。?大众住房消费将逐渐演变为市场主流，住房梯次消费结构已经形成。?外籍和外埠开发商大举进入沈阳开发市场。目前已经有91家外资企业和38家外埠企业来沈投资，结束了沈阳市多年以来中小开发企业为主的时代。新峰地产·1沈阳市房地产市场调研分析报告(2)1.2市场分布特征分析1、各板块总体分布概况【沈阳各大型住宅板块分布图】新峰地产·2沈阳市房地产市场调研分析报告(2)2、板块细分?东部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目靠近中街商圈，土地地块齐整，大华水岸福高层、大北板块100－130地段优势明显，但各楼盘同质化邸、尚品天小高层严重。城、枫和万嘉地处连接市区与世博园的重要位保利花园、世新立堡多层、90－130置，土地资源相对丰富，配套设博弘苑、基安板块小高层施比较完善。花园高层、紧邻城市一环，交通便利，近期东方俪城、新北海板块小高层、90－120开发项目多，品质较高，销售情华壹品、开况良好。建·康都多层七里香堤、泉农业高新区交通网络发达，蒲河流经本区域，多层90－120涌新镇、浅水板块自然资源丰富，教育氛围浓厚。湾万科兰桥圣沈阳唯一拥有山水自然景观资源棋盘山菲、方迪山别墅300－350的旅游区，紧靠世博园，自然环板块庄、奥林匹克境极佳，配套缺乏。花园?南部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目万科花园新多层、小高楼盘规模相对较大、低价优质，城、假日兰长青板块100－140层楼盘周边环境与配套均一般。庭、和泰东方园临近大学城，教育氛围浓厚，产多层、小高塞纳家园、在浑南东板块120－150品较为低档，并且区域缺乏配套层水一方设施。河畔新城、左小高层、高浑河桥与长青桥之间，自然资源浑南中板块110－150岸慧晶、新华层丰富，但区域配套设施较为缺乏。国际公寓花园洋房、120－150紧邻青年大街，交通极为便利，万科新榆公浑南西板块小高层、别别墅160－区域配套相对成熟，产品处于中馆、伊丽雅特墅300高档水平。湾、浦江苑新兴住宅板块，自然环境佳，众小高层、高万科城、格林长白板块110－130多知名企业参与开发，未来前景层生活坊佳。新峰地产·3沈阳市房地产市场调研分析报告(2)西部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目临近和平区，道路规划好，生北国之春、江多层、小高铁西板块80－100活配套逐渐完善，区域形象正南春城、富海层、高层在改善，中低档次。铭尊、大盘区域，土地成本低、品牌阳光100国于洪新城板多层、小高70－100开发商逐步增多，发展前景看际新城、瑞士块层好。风情小镇距离市内远、具有品牌的房地经济开发区金色高尔夫、多层90－120产开发企业少，发展尚需是时板块三隆世纪城间。沈阳最大水面，二、三环之间，多层、小高丁香板块100－140道路交通优，配套不齐备，未湖畔新城层来高档区域，潜力大。北部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目教育资源丰富，毗临北陵公园万科四季花小高层、高皇姑板块95－130与北运河，配套成熟，近年发城、鉴赏欧层展迅猛。洲、水木青华区域较为成熟，配套完善，居塔湾欣城、锦多层、小高塔湾板块90－110住气氛浓厚，但交通情况并不水人家、博客层理想。地带临二环，距离市中心较远，配荷兰村花园、独立与联荷兰村板块150－300套设施较为缺乏，荷兰村项目八栋洋房、巴排别墅负面影响大。黎香榭多层、小高紧二环，人文环境好，配套较亚都名苑、五长江北板块100－140层完善，距离市区远。彩园处于皇姑区最北部，区域较为多层、小高国奥现代城、三台子板块110－130成熟，配套完善，但区域形象层阳光维也纳较差，沈飞家属区。多层、小高以七二四长为依托，土地资源富城时代、民七二四板块80－100层相对丰富，区域形象较差。生家园新峰地产·4沈阳市房地产市场调研分析报告(2)中部板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目市中心区域，区域成熟、配套地王花园、盛小高层、高沈河板块100－140完善，居住人群素质较高。偏华苑、河畔花层重商务区。园新世界花园、小高层、高市中心区域，城市老城区，商和平板块110－150格林SOHO、层业氛围浓郁，偏重商业区。银信国际结论：?近几年商品住宅项目开发逐步增多。?中部的和平区、沈河区供应量逐渐减少，和平区供应量主要集中在长白板块,而产品主要以小高层、高层为主，区域配套较为成熟。?南部属于新兴的中高档次住宅区域，户型属于中大型，价格逐步提升，万科、华新等品牌开发商的进入对本区域的形象与价值的提升起到了极其重要的作用。?东部和西部属于近几年商品房发展速度较快的区域，销售量逐年增高，产品以中小户型为主，属于大众型产品。此外，在东部的棋盘山板块由于拥有极佳的山水环境，未来将成为沈阳别墅市场发展的重点区域。?北部区域目前开发重点在崇山路以北，项目档次属于中低档，价格相对较低，户型趋于中小户型。?目前大盘主要分布在农高区板块、棋盘山板块、浑南中板块、长白板块、丁香板块，由此可以看出，沈阳市住宅郊区化的发展趋势日益明显。新峰地产·5沈阳市房地产市场调研分析报告(2)1.3产品特征分析沈阳市房地产市场虽然起步较晚，但发展速度较快，经过十几年的发展，已经逐渐完善和成熟，尤其是住宅产品取得了大幅度的提高，无论是户型设计，建筑规划，还是园林景观设计等都在不断缩短与房地产发达城市间的距离。1、户型设计经过多年的发展，沈阳的户型设计理念发生了质的改变。沈阳以往的户型设计理念为户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而仅仅是一个建筑技术问题。现在的理念为满足“舒适性”是首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。○1最初的户型特征：大通道，筒子楼，小平房，公用厨房公共厕所；○2逐步发展中特征：独门独户，但客厅、厨房、卫生间都小，并且私密性极差。○3现在的户型特征：?动静分区：客厅、餐厅、厨房、卫生间等动区与卧室等静区进行有效的分隔，确保了卧室的静谧性，提升了居住的舒适性。?干湿分区：厨房、卫生间等湿区与卧室、客厅进行有效的分隔，使干区的功能特点得到保障。?注重私密性：将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。主卧朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，大户型一般单独设立卫生间，与次卧和客房进行了有效的分隔，提升了主卧的私密性。?重点考虑通风、采光的设计原则：“四明”、“五明”等户型的出现，保证了通风效果，并且采光效果有了极大的提升。?大开间、小进深，现在已经成为卖点之一。新峰地产·6沈阳市房地产市场调研分析报告(2)2、规划设计住宅小区即居住区是构成城市的有机组成部分，也是一个城市和社会的缩影，其规划与建设水平，反映着居民在生活和文化上的追求，关系到城市的面貌，是社会物质文明和精神文明发展的主要标志。目前，沈阳市住宅的规划设计有了长足的进行，主要体现在以下几个方面：?使用要求满足住宅小区居民的使用要求，为居民创造一个生活舒适便利的居住生活环境。住宅小区各项用地布局合理，有相对完善的住宅和公共服务设施，有道路及公共绿地。为适应不同地区，不同人口组成和不同收入居民家庭的要求，住宅小区内选择适合当地特点、设计合理、造型多样、舒适美观的住宅类型；为方便小区居民生活，规划中合理确定小区公共服务设施的项目、规模及其分布方式，做到公共服务设施项目齐全，设备先进，布点适当，与住宅联系方便；为适应经济的增长和人民群众物质生活水平的提高，规划中合理确定小区道路走向及道路断面形式，步行与车行互不干扰，并且还应根据住宅小区居民的需求，合理确定停车场地的指标及布局；此外，还合理组织小区居民室外休息活动场地和公共绿地，创造宜人的居住生活环境。?卫生要求住宅小区规划设计满足居民对卫生方面的要求，为居民创造有良好的日照，通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。有规划设计完善的给水和雨水、污水排放设施，有煤气及集中供热系统，保证住宅小区内空气新鲜，水质清洁，无有害气体及烟尘污染；小区内住宅布局保持合理的间距及走向，以利于获得充足的日照和良好的通风或防风条件，并能有效地防止噪声污染；住宅小区规划中有较大面积的公共绿地，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。?安全要求新峰地产·7沈阳市房地产市场调研分析报告(2)住宅小区规划满足居民对安全方面的要求，对住区居民日常居住的