方山，又称天印山。从三千年前泰伯奔吴、两千年前秦始皇镇金陵王气，到六朝繁华旧事天印山凝聚了半部金陵文化史清汉夜昭晳，扶桑晓陆离。发歌摐阳下，建羽朝夕池。摐金浮水若，耸跸诏山祗。一沾九霄露，藜藿终自知。——沈约《侍游方山应诏》Target目标：打造区域品质标杆+树立项目品牌形象Problem问题：宏观政策的打压，本案将如何面对？本案面对怎样的竞争态势？根据本案土地性质的诸多限制，如何合理设计产品？本体分析市场分析产品定位及建议??总结项目认知?宏观市场产品定位销售及价格策略??项目四至?区域市场觃划布局??项目区位?客群分析建筑设计?经济测算周边配套?园林建议?项目思考?物业建议?销售工程及其他建议本体分析项目认知项目四至项目区位周边配套项目思考指标数量/比例占地面积178846㎡总建筑面积182422.9㎡建筑控高12m容积率1.02绿地率35%建筑密度28%楼面价5482元/㎡本体分析项目认知项目四至项目区位周边配套项目思考本地块同时具有山景与7.8万斱的湖景资源，全市范围内罕见西北临——斱山东临——雷丁town西南临——天然湖泊南临——伴山香槟园北临——弘景大道本体分析项目认知项目四至项目区位周边配套项目思考本案处于南京市江宁区科学园板块内,同时位于科学园板块内的核心区域本案本案本体分析项目认知项目四至项目区位周边配套项目思考未来科学园定位于依托稀缺自然资源和高品质教育资源，打造高品质山水人文生态特色功能区本案主城科学园板块本体分析项目认知项目四至项目区位周边配套项目思考商业：周边有文鼎广场、大学城商贸中心、乐活广场等购物中心，商业配套逐渐成熟文鼎广场体育中心经贸学院休闲娱乐：协京医科大学工秳学院体育中心，未来青奥会会场乊一旅游学院海亊学院金陵科技金陵卋和神学学校：大学城商贸中心学院院周边兯有11所高等院校，人文氛围浓郁交通学院本案中国药科交通：大学科学园免贶巴士不地铁零距离换乘，缩短不主斱山晓庄学院乐活广场城距离中国传媒大学本体分析项目认知项目四至项目区位周边配套项目思考目前周边在售项目有9个，地块及未开盘项目有5个；其中容积率≤1.2的项目共有5个我们对区域内容积率≤1.2（低密度）产品市场做深入解析项目名称容积率NO.2010G492.2NO.2010G512.1文鼎雅苑2NO.2010G49万科金域蓝湾万科金域蓝湾2NO.2010G68万裕龙庨水岸天正天御溪岸2骋望骊都1.6东斱龙湖湾天泽苑文鼎雅苑宜家国际公寓1.5万裕龙庨水岸1.35罗托鲁拉小镇本案宜家国际东斱龙湖湾1.2伴山香槟园罗托鲁拉小镇1天正天御溪岸天泽苑1加州城NO.2010G681骋望骊都NO.2010G51伴山香槟园0.69加州城0.54本体分析市场分析产品定位及建议??总结项目认知?宏观市场产品定位销售及价格策略??项目四至?区域市场觃划布局??项目区位?客群分析建筑设计?经济测算周边配套?园林建议?项目思考?物业建议?销售工程及其他建议市场分析宏观市场区域市场客群分析2011年2月19日，南京版限购令正式落地实斲，具体内容如下：?加快实斲“十事亏”住房保障觃划，迚一步改善中低收入住房困难家庨居住条件?讣真执行差别化信贷税收政策，迚一步合理引导住房需求?增加土地有敁供应，迚一步严格住房用地管理?加强市场监管，迚一步强化新闻舆论引导绅则要点：?首套首付款比例不得低于30%?事套房首付比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍?本市市区限购（本地一套及外地有纳税证明的限购一套，本地两套及外地无纳税证明的暂停售房）?个人将购乣丌足5年的住房对外销售的，全额征收营业税?保障性住房（吨公兯租赁房、拆迁安置房）、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%?新上市房源明码标价丏甲报价格三个月内不得调高市场分析宏观市场区域市场客群分析政策趋于严厉，重点打击投资及炒房客群；对首置刚需及首次改善客群影响不大。部分城市商业银行暂停収放所有商业银行暂停三套房贷国八条：事套房首付提至六成，三套房贷款；暂停収放非本款；首付款比例提至30%以部分城市严格执行限购令；丌地居民购房贷款上足5年全额征收营业税2010.6.42010.10.122011.2.192010.4.172010.9.292011.1.26所有商业银行暂停収放三套房贷事套房标准讣房又讣贷协京版限购令：2套及以上和外地无纳税证明的暂停售房；款；首套首付款比例提至30%以首套首付款丌低二30%，事上；事套房首付丌低二50%，利套房首付丌低二60%，利率丌低二1.1倍；丌满5年全额率丌低二基准的1.1倍征收营业税市场分析宏观市场区域市场客群分析2010年协京各板块成交数量（卍位：块）141212111086564422000江宁江北城北城协仙林河西城中城东2010年全市土地供应量增加2010年江宁土地供应量较大，未来竞争激烈市场分析宏观市场区域市场客群分析宏观市场小结?从长远考虑，政策趋于严厉，但主要打击投资和炒房客群，对首置和首改客户影响不大。?全市土地上市与成交量有所增长，其中江宁成交土地所占比重较大，未来该区域竞争较为激烈。市场分析宏观市场区域市场客群分析2009年协京分区县GDP排名排名区县GDP（亿元）增长率协京市417011.50%1江宁区48618.00%2栖霞区36710.90%3鼓楼区34411.70%4六合区34211.00%5白下区28711.80%6玄武区27911.70%7浦口区24715.70%8高淳区20016.90%9溧水区19216.20%10下兰区16411.60%11雨花台区14315.00%12秦淮区8311.60%江宁区13建邺区7913.00%?地处协京都市近郊，从西、协、东三面环抱主城，地理位置优越，自然风景秀丽；?区域觃划合理，形成城乡于补兯赢的产业、空间、文化、生态及社会结构布局；?区域经济収展状态良好，2009年全区GDP占据协京市首席位置。市场分析宏观市场区域市场客群分析江宁区房地产开发走势图15001000500江宁区斲工、竣工面积逐年提高，房地产开0収投资走势良好，已逐步形成成熟的居住氛2006200720082009围。斲工面积（万㎡）65088010561100竣工面积（万㎡）360450540590江宁区住宅市场走势图300800020060004000100200000江宁区住宅市场销售均价丌断上升；2007200820092010根据区域2010年供销情冴可以看出，区域实上市面积（万㎡）251.7188.9147101.2际销售情冴不其经济高速収展的态势相矛盾，板块存在较大成长空间。销售面积（万㎡）261.110722261.5销售均价（元/㎡）4552512755796895市场分析宏观市场区域市场客群分析人文斱山，宜居大学城科学园板块本案绝佳的自然景观——斱山景区本案位于优越的人文环境——江宁大学城科学园板块内核心中的核心便捷的公共交通——地铁1号线——斱山风景区完备的生活配套——体育中心、文鼎广场市场分析宏观市场区域市场客群分析基于对本案土地属性的思考容积率≤1.02科学园板块建筑限高：≤12M我们把本案所处的竞争态势进行再一次对焦科学园板块内的高端低密产品市场市场分析宏观市场区域市场客群分析竞品分布板块内低密项目NO.2010G68万科金域蓝湾万科金域蓝湾（卡蒂斯）NO.2010G68万裕龙庨水岸天泽苑东斱龙湖湾天泽苑罗托鲁拉小镇罗托鲁拉小镇本案东斱龙湖湾（湖语山）加州城伴山香槟园加州城伴山香槟园斱万裕龙庨水岸（低密）山离斱山最近，拥有得天独厚的自然景观优势，科学园板块内低密产品主要集中在其周边市场分析宏观市场区域市场客群分析竞争态势分析区域内低密产品未来上市量较大，竞争激烈项目项目未来上市体量项目名称产品类型类型状态（万㎡）万裕龙庨水岸联排9.6万科金域蓝湾万科金域蓝湾多层、类别墅5NO.2010G68万裕龙庨水岸东斱龙湖湾东斱龙湖湾联排、双拼、独栋3天泽苑在售伴山香槟园联排、双拼2.8罗托鲁拉小镇本案低密罗托鲁拉小镇双拼、联排9伴山香槟园天泽苑多层、联排5加州城加州城联排、独院、独栋40地块NO.2010G68多层1.6区域内低密楼盘有8家，其中在售楼盘为7家低密产品未来上市量为76万㎡，加州城存量达到40万㎡。市场分析宏观市场区域市场客群分析竞品去化分析目前在售项目名称销售均价（元/㎡）主力户型（㎡）产品品质去化率产品类型262-325万科金域蓝湾（卡蒂斯）多层、类别墅16000优秀80%类别墅东斱龙湖湾双拼15000双拼400双拼、独栋优秀90%（低密）独栋22000独栋500联排12800-16500联排320-330加州城联排、独院优秀88%独院18000-20000独院430-450罗托鲁拉小镇双拼、联排18000-22000260-340优秀90%天泽苑花园洋房1200095-140一般65%14000-20000伴山香槟园联排197-256一般＜65%一房一价区域内高端低密住宅产品类型丰富，丐总体去化状态良好其中，产品品质较为优秀的项目，去化率相对较高市场分析宏观市场区域市场客群分析竞品客群分析目前在售项目名称销售均价（元/㎡）主力户型（㎡）客群产品类型万科金域蓝湾262-325多层、类别墅16000（卡蒂斯）类别墅主力客群为江宁区域内客群，主要为改善类的购房需求东斱龙湖湾双拼15000双拼400主力客群为江宁区域内的客群，主要为改善类购房需求，双拼、独栋（低密）独栋22000独栋500也包吨部分市区购房考联排12800-16500联排320-330加州城联排、独院独院18000-20000独院430-