水清木华营销报告宁波合润地产2011.8市场篇六大提问1、宏观政策对项目有什么样的影响?2、项目将面临何种市场竞争环境？3、如何挖掘项目的价值？4、项目的目标客群是谁？他们为何购买？5、如何加大项目产品的附加值？6、如何才能达到项目利润最大化？宏观政策本项目有什么样的影响?政策分析限购令再度加大覆盖面，住宅市场信心受挫7月12日举行的国务院常务会议明确要求，对已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，同时对房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。被视为楼市调控“杀手锏”的限购令将扩大覆盖面。8月25日台州提出楼市限购措施，成为首个二三线城市限购令，意味着浙江省二三线城市限购由此拉开序幕。政策分析住宅遭禁且政策持续紧缩，住宅市场信心受挫，部分住房投资需求转向商业类用房（含商务公寓、写字楼和商业）?政策调控针对住宅，商业类用房无影响?商业类用房不禁购，投资不受限?具备保值和增值功能——投资转向，商业类用房迎来春天！商业类用房（写字楼、商务公寓和商铺）成交量稳政策分析中有升，整体成交价格依然小幅上扬2010.7至2011.7宁波市四区写字楼成交面积及成交均价2010.1至2011.7宁波市四区公寓成交走势示意图1000001600010000018000900001400090000160008000012000800007000014000700006000010000120006000050000800010000500004000080006000400003000060004000300002000020000400010000200010000200000007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月成交面积（平方米）成交均价（元/㎡）成交面积（平方米）成交均价（元/㎡）市六区商铺成交分析表（2011.7.18-2011.8.21）39402427825000受一系列政策影响住宅市场成交量大幅下35221602114021745201033020000302624242515000滑，价格动荡下滑的情况下，商业类用房20151000010（写字楼、商务公寓和商铺）成交量稳中5000500有升，整体价格依然小幅上升。7.18-7.247.25-7.318.1-8.78.8-8.148.15-8.21成交套数（套）成交均价（元/㎡）宏观政策小结1、住房受压，部分住房投资需求转向商业类用房；2、商业类用房受政策影响较小，成交量稳中有升，价格坚挺，市场信心较强；住宅受压，投资客转向商业类用房，将为本项目带来更多的投资客群。项目将面临何种市场竞争环境？公寓市场单身公寓主要集中在海曙区、鄞州区和高新区海曙区高新区醉西子本项目凤凰水岸21码头罗曼风情华城花园阳光豪生苹果和美城嘉城尚座嘉恒广场水茂华园金东岸恒元悦庭苏豪爱居中物科技园BEST广场四明城市广场城市广场培罗成广场利时金融大厦沧海御庭南盛华庭鄞州区在售项目未售项目目前在售公寓项目的市场存量约3400套，市场存公寓市场量较大总套数现剩余套户型面积均价层高装修标准楼盘名称区域开盘时间（套）数（套）（㎡）（元/㎡）（米）（元/㎡）1075（复697（复式811式45015000-复式4.5平层2700嘉恒广场江东区2011-7-2套）套）53-9620000平层3复式4000BEST爱都会鄞州区2011-1-826415844-48210004.5未定四明城市广场2011年6雅诗阁鄞州区月39628730-80150002.920002183（301178（30-50㎡559-50㎡314和美城高新区2010-12-18套）套）30-130136002.92000平层14000平层3平层200021码头海曙区2010-8-22116031330-50复式17000复式4.5复式30002011年4平层3凤凰水岸高新区月47836030-5017000复式4.5未定阳光豪生海曙区2011-2-231789845-99198003.440003-5层3.3金东岸高新区2010-11-1761826345-70180006-22层4.53000钱湖云庭鄞州区2010-4-106015430-50180003.12000合计69933408未来市场供应量约5600套，市场竞争压力将凸公寓市场显楼盘名称区域预计开盘总套数户型面积预计均价层高（米）装修标准时间（套）（㎡）（元/㎡）（元/㎡）水茂华园海曙区2011年9531（复式复式45未定复式4.52000月205套、平平层80-120平层3层326套）BEST钱湖公鄞州区2011年918660-90/平层未定馆月醉西子鄞州区2011年10356复式38-45预计12000复式4.52000月平层40-50平层3.6嘉城尚座高新区2011年967240-60平层14000平层3.2平层2000月复式18000复式5.4复式3000公园1号海曙区2012年4400余套40-60㎡未定4.5米挑高精装(标（21码头二月准未定）期）华城花园高新区2011年1036250-60140003.22000月恒元悦庭江东区2011年930030-40/4.5未定月环球城鄞州区2012年年582未定未定未定未定底培罗成广场鄞州区2012年10685未定未定未定未定月苹果海曙区2011年1085240-70未定4.52000月主力50南盛华庭鄞州区2011年底68840-50未定32000合计-5641本项目上市时将面临的竞争楼盘主要是苹果、水公寓市场茂华园复式公寓和21码头余房2011年1月至2011年7月共成交2872套单身公寓，按此去化速度来算本项目上市时（预计在2011年年底）市场依然有约6000套可售房源。市场存量主要集中在鄞州区和高新区，海曙区体量较少，主要集中在苹果、水茂华园及21码头一期余房及二期房源。竞争个案地理位置与本案相近，产品和本案类似，是本项目的重点竞争个案苹果项目项目类型:公寓，商铺项目位置:海曙环城西路和永丰路交叉口?占地面积:70352平方米建筑面积:52828平方米开发商:宁波迪赛胜丰置业发展有限公司开盘时间:2011-11（售楼处2011年9月开放）入住时间：2013-01销售价格:未定公寓户型：40-70㎡，主力50㎡层高：4.5米竞争个案其中200余套复式产品与本案较相似，是本项目的主要竞争个案水茂华园项目类型:公寓，类住宅项目位置:海曙丽园南路东侧，气象路南侧?占地面积:25264平方米建筑面积:72088平方米开发商:宁波永都置业开盘时间:预计2011年9月底价格范围:复式公寓预计17000-2000元/㎡总户数：531套（复式205套、平层326套）公寓户型：主力面积45㎡精装标准：2000元/㎡水茂华园单走廊，通透采光性好是该楼盘的最大特色A户型B户型面积开间进深层高户型（㎡）（米）（米）（米）A　413.5楼下8.4、楼上10.24.5B　453.610.24.5竞争个案在售房源余量较小，给本项目带来的竞争压力较为有限21码头项目类型:公寓、商铺项目位置:海曙新星路与丽园北路交界处?开发商:金达利置业??开盘时间:公寓2010-08-22，商铺2011-05-01入住时间：2012-06?销售均价:平层均价13000元/㎡，复式均价17000元/㎡，商铺价格30000-40000元/㎡商业面积：50-450㎡，总户数：1160户销售率：75%户型面积：30-60㎡，主力面积约45-50㎡装修状况：3000元/㎡物业公司：亚太物业物业费：2.50元/平方米·月21码开间小、进深长，样板房装修效果不理想，给人较头强的压迫感，去化较缓慢，市场接受度较低面积开间进深层高项目名称产品特点（㎡）（米）（米）（米）开间较小，进深长，户型较为狭窄；21码头　403.68.44.5二房居家设计，满足更多自住需求；客厅挑空设计竞争个案其总量有400余套房源，与本项目有较大的竞争关系公园1号（21码头二期）项目类型:4.5米挑高复式项目位置:北临青林湾路，东面为海曙外国语学校?开发商:金达利置业??开盘时间:预计2012年4月份入住时间：未定销售均价:未定总户数：400余户户型面积：40-60㎡装修状况：未定工程进度：在建地下室借鉴个案一期公寓开盘两个月去化80%，市场接受度高雷迪森·嘉恒广场项目类型:写字楼、酒店式公寓、住宅项目位置:江东中山路（东部新城文化广场对面）?开发商:宁波国大雷迪森置业有限公司?开盘时间:住宅2011年1月中旬公寓2011-7-2，二期公寓2011-8-6，8-13加推入住时间：2013-12价格范围:一期：平层公寓15000-16000元/㎡，复式公寓18000-19000元/㎡、二期：住宅均价23000元/㎡，复式公寓20000元/㎡商业面积：300-500㎡总户数：住宅264户，公寓811套（东区610套，西区201套）签约率：整体签约率为65%，其中公寓签约率55%（一期80%、二期10%）户型面积：公寓主力面积50-70m2，住宅156-215㎡，平层3.2米，复式挑高4.5米装修状况：平层2700元、复式4000元/m2嘉恒广场豪华酒店式装修，赠送全套名牌家电物业公司：浙江绿城物业管理有限公司物业费：住宅2.50元/平方米·月公寓3元/平方米·月精装修标准：空调：中央空调油烟机、电磁灶：伊莱克斯冰箱、洗衣机：西门子电器或同等品牌热水器：中央热水系统电视机：索尼或同等品牌嘉恒广场高端酒店套房式布局的奢华空间，