市场复苏后的12年下半年楼市走势预判北京中原市场研究部07.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分?CopyrightCentaline都不可被擅自引用、复制和传播。Group,2011China’sRealEstateMarketOutlook|1楼市在3-6月份，市场逐步回暖，从量稳、价稳、出现个别涨价。本轮市场复苏的原因主要集中在政策微调层面，那么在下半年政策还有何变化可能？在目前的市场情况下，市场量价可能的走势如何？市场发展机会如何？企业如何在目前市场情况下制定销售与拿地计划？Thinking思路市场企业发展方向的确定？经济及房地政策走势市场发展大势产当下发展预判前景123全球及中国宏观经济标杆企业应对全国房地产市场表现楼市反弹原因发展市场市场前景环境标杆房企现状大势北京、天津、西安市场政策走势预判成交量及价格Part1经济及房地产当下发展情况?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|2Part1.1全球及中国宏观经济?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30欧债欧洲复苏漫长，经济无起色，失业率持续攀升.债务占GDP比例变化?希腊退出欧元区的担忧蔓延，抛售情绪再现。希腊等国家加入欧元区后获得低融资成本和高本币购买力的超前消费，酿就今日之祸.?欧债危机加剧，投资者避险情绪升温，标准普尔500VIX指数上升，美国10年期国债收益率维持在历史性的低位.?全球避险心理推升美元指数，资本市场承压。道指5月初开始下挫，上证A股指数走势亦疲软.?欧盟与IMF达成1万亿美元救助机制。旨在稳定世界金融市场，帮助可能陷入债务危机的欧元区成员国，防止希腊债务危机蔓延以及其对欧元的负面影响。但欧洲复苏之路漫长美国消费支出改善，房地产开始复苏，经济开始企稳。?美国金融危机后，通过持续的量化宽松，推动金融资产价格回升，修复私人部门的资产负债表，从而达到刺激消费支出的目的?美国维持较低的利率以期刺激消费支出，拉动经济。近期制造业PMI回升，工作时长显著上升，失业率下降，显示美国经济缓和复苏?新屋新开工及销售数据持续好转，显示美国房地产初现见底迹象国家统计局公布的数据显示，5月份居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.0%，1-5月份居民消CPI费价格指数同比上涨3.5%7.00%6.40%6.20%6.10%5.50%6.00%5.40%6.50%5.10%4.90%5.30%5.50%5.00%4.50%4.40%4.90%4.60%4.00%3.10%3.50%4.20%3.60%2.80%4.10%2.70%3.60%3.00%3.30%3.4%3.20%2.90%3.0%2.00%2.40%1.50%1.00%0.00%?国家统计局9日发布数据显示，2012年5月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨2.9%；食品价格上涨6.4%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨3.6%，服务项目价格上涨1.7%。1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.5%。?生产资料价格连跌不止，库存积压，中国局部通缩风险已现端倪，6月CPI数据仅3%，这将为决策层在已经降息的基础性下，继续采取政策放松留下更大空间。当前宏观经济整体形势不乐观，市场上对政策放松的预期也更加强烈。今年国内生产总值增长的预期目标是7.5％，与去年9.2％的增速相比，经济增速目标下调了1.7GDP个百分点16.00%14.20%14.00%14.00%13.00%11.60%12.00%13.10%10.90%10.00%10.10%10.40%10.00%9.20%9.10%10.40%7.80%8.40%9.20%10.00%9.60%8.00%9.30%8.70%8.30%6.00%7.60%7.50%4.00%3.80%2.00%0.00%?国家统计局公布的数据显示，经初步核算，全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。?温家宝总理3月５日在政府工作报告中提出，今年国内生产总值增长的预期目标是7.5%。８年来中国首次调低GDP增速预期目标。这个目标是为了使我们的发展速度逐步和“十二五”规划目标相衔接，符合我国实际和科学发展观要求，同时也客观反映经济发展的走势和趋势。从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率中国大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%，根据2012年4月末，人民币存款余额84.23万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。?这一调整释放出基本明确的政策信号，已经连续三次释放流动性，央行将缓解当前货币市场资金偏紧的状况。?本次流动性增加，肯定会有部分资金可能进入楼市。在上次下调存款准备金以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮10%左右，回归基本85折左右。?预计本地再次下调存款准备金，对已经出现的个别银行上浮原来达到85折首套房贷款优惠收紧有缓解作用。首套房贷款的利率很可能继续维持85折优惠，部分银行甚至逐渐可能会出现8折优惠。楼市刚需获益经济难见起色。经济先行指标PMI依旧低迷。工业增加值增速低位运行。进出口其他经济指标增速和消费增速明显下降。2011年三大需求对GDP增长的拉动和贡献率拉动(百分点)贡献率(%)主要产业对经济影响三产业及三大需求对GDP的发展影响，可以看出，出口及第三产业的拉动作用最终消费4.548.9都出现了递减。资本形成总额4.953.3货物和服务净出口-0.2-2.2合计9.2100?充分估计欧债危机等对我国经济冲击的严重性；欧盟是世界上最大的经济体，也是我国商品的最大出口市场。欧盟的严重债务危机是由于长期的过高福利和过度消费造成的。鉴于欧债危机的主要解决办法是紧缩开支、缩减部分福利和消费，预计有关国家的经济在若干年内将处于低迷状态，将对世界经济发展和我国的出口带来严重影响。?充分估计房地产市场不景气对我国经济发展影响的严重性；鉴于房地产业在国民经济中的重要作用，所涉及到的上游部门和下游关联部门比较广泛，产业链特別长，延续一年多的房地产调控，对经济已经带来非常大的影响。宏观市场总结传统的外需和投资推动经济增长模式已经遭遇瓶颈。2012年更是面临直接而现实的压力。?外需不稳：欧债危机持续发展，2012年欧洲各国财政紧缩势在必行，欧洲市场面临经济收缩是大概率事件。美国经济复苏势头有所改善。但在美国大选年，中美战略经济博弈将严重限制中国进一步拓展美国市场的机会。两个最大外需市场同时受限。?投资仍有潜力，但短期受多重因素制约：房地产调控持续，2012年商品房开发投资增速回落不可避免。以铁路建设为标志的基建投资同时受到效益不彰和资金紧缺的双重夹击。传统领域的投资增速难以有更大拓展空间。?消费增长相对稳定，继续拓展空间需要克服众多制度制约：?以汽车进入家庭为标志的升级消费受制于收入结构和环境因素进入一个瓶颈期。家电下乡等政策刺激的农村消费增长潜力在过去两年被过度挖掘，2012年面临现实的增长放缓风险。?城市化纵深推进以及城市中产阶层的成长是未来消费增长最具潜力的领域。短期内能否快速成为经济增长的新动力，取决于制度变革的速度。12年市场预测2012年上半年CPI同比上涨率继续下降，经济发展的热度下调，经济增速下行引起政府严重关切。货币政策将稳健趋松，财政政策更为积极；预计2012年年中，国际上部分发达国家经济如美、日、德等国的经济增速将有企稳的表现。意大利、希腊等国的主权债务危机的最严重阶段也将过去。但年内出口对国内经济的拉动作用难以出现明显提高。?2012年我国经济增长主要是来自内需的推动，外需对GDP增长的贡献明显下降；?消费对经济增长的贡献率有所上升，但仍低于正常水平，投资仍是我国经济增长的主要拉动力量；?预计2012年我国CPI将远较2011年为低，可能为3.8左右；鉴于劳动报酬快速上升，CPI将长期处于较高水平，必须提高居民和政府部门对CPI适度上涨（3.5-4.5%）的容忍度；?预计2012年我国经济增长呈现前低后高趋势。预计各季度GDP增长率的极差（最大差值）在1个百分点左右。Part1.2全国房地产市场表现?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|30全国市场概况成交已经恢复平稳,剔除1-2月低点，市场3-6月数据均接近近两年最高值。全国商品房月成交金额全国商品房成交金额累计同比增速?1-2月份，商品房销售额4145亿元；?1-2月份，商品房销售额同比下降20??3月份商品房销售额4527亿元；??1-3月份，商品房销售额同比下降14.6%，?4月份商品房销售额3749亿元；?降幅缩小6.3个百分点；??5月份商品房销售额4511亿元；?1-4月份，商品房销售额同比下降11.8%，?3月明显回升、4月略有下降、5月再度回降幅缩小2.8个百分点；?升。?1-5月份，商品房销售额同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。投资、新开工今年以来，房地产投资增速不断下降。截止2012年5月，全国房地产投资增速降为18.