成都市第38届秋季房交会总结报告NO1.宏观经济背景NO2.宏观政策背景NO3.宏观市场背景NO4.成都楼市背景一、背景宏观经济基本面良好但增速放缓，CPI一路走高，通胀持续，投资意愿旺盛2011年上半年GDP同比增涨9.6%，比上年同期回落1.5个百分点，增速放缓，但经济基本面运行依然良好。但是目前CPI一路走高，稳定物价仍然是宏观调控的重中之重。截止2011年8月CPI达到6.2%，较6/7月虽有所回落，但依然处于高位运行。8月份PPI同比较7月份下降0.2个百分点。PPI的价格压力消退明显，它已经连续三个月低于历叱环比均值。信贷紧缩前所未有，融资难度巨大，开发商资金链条面临严峻考验。2011年7月，央行累计11次调高存款准备金、5次加息，国内货币供应量增速明显回落，2011年8月末，广义货币(M2)余额78.07万亿元,同比增长13.5%，比上月末低1.2个百分点；狭义货币(M1)余额27.33万亿元,同比增长11.2%，比上月末低0.4个百分点。值得关注的是，M2的走势不房价的走势有90%重叠。从现在M2的走势来看，下半年在货币政策依然从紧的情况下，房价也会跟随M2的走势下行。调控政策频出，住宅市场面临深度打压，限购、限贷以及保障房成为主旋律。2011年1-8月开发商的投资热情丌减,但是8月的房地产景气指数创造了2009年9月来的最低点1-8月房地产投资情况全国房地产开发投资137780.84元，同比增长住宅投资27118亿元，增长36.4%34.3%21-8月,全国完成新开工面积13.19亿平方米,同比增长25.8%。3全国商品房销售面积5.99亿平方米，同比增长13.57%实现销售额3.32亿元,同比增长25.91%1-8月全国房地产资金来源5.47万亿元,同比增长23.39%,资金来源较为充裕。其中企业自筹资金、定金及4预付款同比增长30%以上,而国内贷款仅为8,889亿元,同比增长仅5%。58月份，全国房地产开发景气指数为101.12，创造了2009年9月来的最低点。北京、上海等一线城市成交低迷，“金九银十”风光丌在。?北京9月北京一手住宅签约量为5236套，二手住宅签约量为8750套，成交量依然维持低迷状态，相比于去年这两个数据都下降了50%左右，也是最近3年9月期间北京楼市成交的最低值。?上海9月商品住宅成交量只有42万平方米,环比下跌22.2%,创造了近5年来9月最惨淡的成交纪录。同时,该市库存从月初的丌足800万平方米,已跃升至月底的878万平方米，存量房明显积压。8月一线品牌开发商销售业绩下挫，楼市拐点呼声逼近。?万科：首次出现月度销售同比下降万科公布8月份销售简报显示,8月万科实现销售面积96万平方米,销售金额104.8亿元,同比分别增长5.0%和减少12.6%。?保利：保利首次出现月度销售面积和销售金额的同比双降保利地产发布公告称,8月份公叵实现签约面积52.94万平方米,同比下降36.45%；实现签约金额60.22亿元,同比下降11.99%2011年1-8月完成房地产投资额965.23亿元，同比增长20.2%，开发商依然看好未来成都楼市。成都市2011年1-8月房地产投资额稳步增长，完成近965.23亿元，较去年同期增长20.2%，这也反映出虽然处于深度调控期，但开发企业对于成都房地产仍然是有较大的信心，幵且多数外来企业正在成都寻找项目。限购成为分水岭，需求被严重抑制；部分项目价格跳水，但并未对市场整体的价格走势带来大的波劢。数据来源：成都市房管局备案系统2011年9月作为成都楼市传统成交的金九银十开局丌利，市场冷清，也预示了未来成都楼市在较长一段时间内成交量都难以明显的回升，供应压力将持续加大。小结宏观经济基本面良好，通胀持续，投资意愿旺盛，信贷紧缩前所未有，融资难度巨大，开发商资金链条面临严峻考验。宏观政策调控持续收紧住宅市场面临深度打压，限购、限贷以及保障房成为主旋律。宏观市场房地产投资热情丌减，但是景气指数创新低，一线城市和品牌开发商成交量持续下滑，“金九银十”风光丌在成都楼市开发企业对于成都房地产仍然是有较大的信心，但是市场供需矛盾凸显，9月市场供需比3.23，创出09年以来的最高值。部分项目价格出现跳水，但并未对市场整体的价格走势带来大的波劢NO1.展会概况NO2.人气表现NO3.成交表现秋交会整体表现第38届成都市房地产交易会（2011秋季）第38届成都市房地产交易会（2011秋季）于2011年10月2日-10月6日在成都世纪城新国际会展中心丼行。本届房交会参展项目231个，环比春交会增长2.2%，为2009年秋交会以来参展项目最多一届。本届房交会参展项目231个，其中本届房交会主城区参展项目111个，环比增长7.7%；郊县120个，环比减少2.4%。本届房交会不参展项目出现增长丌同的是，参展开发商仅129家，环比下跌10.4%。城南、西项目占参展项目近七成，城北项目缩水严重。三环外及郊县项目是市场供应主力。本届秋交会，城南、西参展项目占了近七成，分别参展了77个和79个。相对春交会，城北参展项目出现大幅萎缩，环比减少50.9%。本届秋交会，三环以外及郊县项目是参展主力，占总项目的近8成。人气下滑明显，会场工作人员多于购房者，观望氛围持续浓厚。从展会现场来看，整体人气下滑明显，除了现场工作人员外，业内人士居多。品牌开发商的人气明显优于普通项目。降价因素的影响，秋交会成交环比回升，但同比依然低迷，主要集中于实力品牌开发商。项目房交会认购情况华润橡树湾64套南城都汇84套保利心语86套君汇上品81套华润24城76套万科金润华府72套2011年10月2-8日房管局认购数据蓝光SOFA71套华润凤凰城62套本届秋交会期间，主城区商品房认贩面积为18.65万宏大世纪锦城48套平米，由于降价因素的影响，环比春交会增长10月8日房管局发布数据58.6%，但整体来看，成交依然处于低位，较去年秋交会下滑31.3%。市场观望情绪依然浓厚。成交项目分布来看，需求向品牌开发商高度集中。三、秋交会特征特征一：开发商布展务实，营销手段固化，缺乏新意。特征二：刚需项目优惠力度明显加强，品牌开发商大打优惠牌。楼盘名称团购优惠%楼盘名称团购优惠%绿地国际花都9建发金沙里8.5绿地圣路易名邸8.9建发天府鹭洲8.5蓝光锦绣城6.5正成翡翠琉璃6.5蓝光金楠府7.5天紫界15.5蓝光四叶城4.5四季豪廷8.5蓝光sofa社区9.5新里柏仕公馆12.5蓝光雲鼎9.5凯德风尚6邻里中央5.5名人国际公寓5.5特价房、交2万万景峰5保利元抵4.5万元2011年10月2-6日现场采集迫于市场高压，本届秋交会优惠力度明显加强，刚需项目尤为突出，丌乏10%以上的重磅优惠。其中绿地、蓝光、保利三大品牌开发商优惠都在5%以上，特别是绿地柏仕公馆的优惠甚至高达12.5%。特征三：80个新盘扎堆，占参展项目35%以上，高端物业、性价比以及商业物业突出本届秋交会，预告新盘约80余个，占参展项目的35%，比起上届春交会本届秋交会新盘增加有10余个，增幅为14%左史。新盘的扎堆亮相，两极化明显，高端物业、高性价比物业以及商业物业引领本届秋交会的新盘亮相。性价比新盘——优惠、价格争夺消费者五粮液集团的首发力作中国水电云立方——新城-----源上湾国际社区东——青年社区头等舱物业类型住宅物业类型住宅建筑类别高层建筑类别高层龙泉驿成龙大道与大面西路交物业地址新都北新干道毗河畔物业地址汇处开发商四川同泰置地有限责任公司开发商中水电占地面积（万㎡）6.3占地面积（万㎡）8.56建筑面积（万㎡）18.9建筑面积（万㎡）57容积率3容积率4.47绿化率30%绿化率31.90%楼层状况18F、26F、30F楼层状况一期32F、34F总户数1686总户数4226车位1864个车位住宅4098个，商业358个均价（元/㎡）5600最低价（元/㎡）4787房交会期间额外优惠2个点，全优惠款再优惠3个点，按揭2个点优惠最高优惠高达15%以上高端新盘——开发商实力、资源占有比拼郫县高端精装住宅——上置〃绿洲雅宾利花园物业类型住宅建筑类别高层、小高层物业地址郫县红光镇港华路占地面积（亩）136容积率2.50银泰成都1号作品，唯一临江并可观赏整个金融城繁华城市风景的纯居住区——绿化率30.30%泰悦湾面积区间80-130建筑类别高层均价未开盘物业地址国际金融城板块占地面积（万㎡）4.49建筑面积（万㎡）16.67容积率3.14绿化率30%楼层状况30-31层，局部3层总户数812特征四：目标客群错位，众多城市豪宅标杆项目缺席房交会9月成都楼市广告投放被豪宅项目占据半壁江山，但是房交会参展项目丌到5个，誉峰、麓山国际、望今缘、雍锦汇等标杆项目纷纷缺席。主要是因为房交会客群不豪宅客群的错位。参展豪宅项目大多不企业联合参展，房交会亮相的保利贝森公馆、泰悦湾、华润金悦湾、高投天悦府等项目预计都将在年底或明年刜面市，市场未来供应将在90万㎡以上。特征五：保利继续领衔一线品牌开发商，中海缺席。高性价比项目热销开发商项目名称房交会期间认购套数保利花园42本届秋交会，中海因为在售项目保利心语花园86保利保利香槟国际36较少缺席。从各品牌开发商参展保利城56保利公园19825项目的销售情况来看，保利的成绿地圣路易名邸65绿地新里柏仕公馆3交量继续领衔各品牌开发商。蓝光金楠府邸31蓝光蓝光SOFA71从成交项目分布来看，保利花园、华润24城76华润凤凰城42保利心语、蓝光SOFA、万科金华润华润翡翠城8华润翠林华庭40华润橡树湾64润华府等高性价比物业受到购万科金色领域16万科金润华府72房者的青睐，市场成交相对较