[键入文字]市场情况简介汉舍·中国2009年5月第一章南京别墅市场分布简析根据目前南京别墅在售及前期具有一定影响别墅地理位置特征，在区域相对集中基础上对于南京别墅项目分部区域进行总结，并根据不同区域自然条件特征寻求南京别墅分布；第二章南京别墅市场定位研判[键入文字][键入文字]不同区域别墅由于定位的不同，造成了别墅售价及客户的巨大差异，结合南京目前重点别墅项目市场定位的差异，寻求不同区域内别墅的共性，为服务项目寻求准确市场定位提供充足依据；第三章南京别墅市场价格分析别墅市场由于消费群体的特征差异以及项目本身定位差异在价格上拉开较大的空间，从最便宜的远郊百万级别墅到300万左右主要别墅价格区间甚至千万级拥有独特资源的顶级别墅，其价格存在一定通性，研究后对于项目定价提供一定的市场依据；第四章南京别墅开发企业概览别墅的开发与开发企业的企业特质具有一定的关联，对于别墅项目具有深刻认识并能够有效整合优质团队的开发商在别墅品质打造方面必然拥有其他项目所难以比拟的优势，不同的团队对于项目的打造也会产生重大影响，通过对于南京在售别墅团队整合特点寻求关键所在；第五章南京城中区域重点别墅介绍针对目标项目处于城中板块之特性，对于目前南京市场在售及售罄城中别墅项目中较有影响力或具有一定代表性的项目进行情况简介，对于项目今后定位提供市场实际参考。第一章南京别墅市场分布简析依据目前登记在售别墅的主要分布区域来看，南京的别墅市场依据不同地理[键入文字][键入文字]位置主要可以分为以下四大板块：?主城板块：主城区域，城东区域，仙林区域，河西区域?新区板块：江宁区域，浦口区域，六合区域?郊县板块：溧水区域，高淳区域?外地板块：镇江句容等···从别墅的主要分布区域来看，除了城中区域依靠成熟的生活配套为基础外，其他区域的别墅都或多或少拥有独特的自然资源，虽然从位置上及生活配套上来看与主城的别墅难以比较，但是独特的山水资源成为吸引客户最主要的手段[键入文字][键入文字]再加上其相对低廉的价格使得各项目都对于城中的别墅消费群产生了足够的吸引力。由于别墅用地的叫停以及越来越稀缺的主城别墅供应量，新城、郊县的别墅凭借价格及资源优势取得了良好的销售成绩，特别是新区的别墅以仙林区域为例，在招商地产、栖霞地产等国内知名地产企业以及本地实力开发商的介入，已经成为别墅市场的主要消费区域。南京别墅主要分布区域及规模简图地区项目名称产品类型项目规模（套）备注城东钟山美庐独栋402008年5月中旬推盘双拼542008年5月中旬推盘钟山高尔夫独栋1002000万起河西紫檀雅居联排22含公寓社区六合华欧友好城联排44含公寓社区溧水森湖溪谷独栋300（估算）2008年6月公开发售联排200（估算）句容新湖·仙林翠谷独栋13（一期）共5期开发，254412平方（仙林大学城以东）联排300（一期）米世外边城独栋308（估算)二期会所4000平方米项目位置及产品类型与主城区及新区有较大差异[键入文字][键入文字][键入文字][键入文字]地区项目名称产品类型项目规模（套）备注江国信·秦淮绿洲联排106一期交付三期规划未定叠加60雷丁TOWN联排214（估计）远郊性质翠屏国际城独栋46尾盘双拼56联排99复地朗香别墅（三期）独栋5共计410套双拼106联排132鲁佩特庄园双拼24远郊性质叠加152宁城开·汤山公馆叠加404远郊性质联排合院玛斯兰德·上院独栋134共计500套双拼45爱涛·猗水园独栋742002年已经开始销售联排230奥斯博恩独栋7双拼4联排、叠加天目水秀府独栋6（共计11幢）双拼28[键入文字][键入文字]地区项目名称产品类型项目规模（套）备注仙依云溪谷独栋9（推出4）未来规划独栋数量未定总建筑面积16万平方米目前已经售出1.5万平双拼600（估算）方米栖园双拼26已售3.5万平方米未售18万平方米含景观公寓联排300山水风华联排56双拼22林新城·尚东区联排4汇杰文庭双拼76联排64独栋2[键入文字][键入文字]南京别墅区域特点1.板块聚集；南京纯别墅项目都因自然资源及土地开发原因形成了聚拢态势，目前已经形成的成熟别墅板块为：三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块，汤山板块，卧龙湖板块（近期形成），非本埠板块。板块发展时间较长，规模较为成熟的有三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块。各别墅板块逐渐形成了各自的开发轴线，例如三山板块的将军路沿线，百家湖的沿湖线（利源、胜太、双龙、天元路），环紫金山沿线（环陵路、绕城环紫金山一线），老山的环山路沿线（沿山大道、环山路）,仙林板块仙林大道沿线。[键入文字][键入文字]三山板块的将军路沿线以韩府山、翠屏山、将军山的三山为独特山景资源为主要卖点的沿将军大道两侧进行分布的别墅轴线是江宁区域最具有代表性别墅分布区域，该区域别墅借助山景以及日渐成熟的江宁区域的生活等方面的配套加上相对与主城较为接近的地理位置及便捷的交通在南京别墅市场占据重要地位，该别墅区域由于众多项目的共同营造已经成为别墅消费群体认可度较高的别墅分布轴线。[键入文字][键入文字]百家湖沿湖线—利源路、胜太路、双龙大道、天元路百家湖沿岸的水景资源是该区域别墅获得认可的基础，由于该区域在江宁新城建设中处于较早开发区域，在市民中认可度较高，与老江宁中心较为接近较江宁其他区域相比生活配套等更加成熟。[键入文字][键入文字]环紫金山沿线—环陵路、绕城公路环紫金山一线南京较早的别墅区域的辐射区域，紫金山对于南京特殊的意义以及拥有的良好山景等自然景观资源在该区域得到充分的体现，最早的帝豪花园等项目在市民中留有良好的口碑，钟山美庐等项目对于该区域近年来不遗余力的宣传，再加上钟山高尔夫的落户，使得该区域的别墅品质得到进一步的提升，并且出现千万级别墅，该区域为南京目前顶级别墅的集中地。[键入文字][键入文字]老山的环山路沿线—沿山大道、环山路江北新城别墅聚集地，拥有良好的老山山景资源，附近虽然生活配套等较为缺乏，但是拥有独特的老山林场以及温泉等自然资源配套，使得该区域的别墅居住认可度不断提高，加上该区域的项目打造方面密度较低且产品具备较强个性，成为南京别墅市场的新贵。[键入文字][键入文字]仙林板块—仙林大道沿线仙林大学城的不断完善以及交通等配套的成熟，使得区域的生活便捷度得到有效提高，再加上新近居民的居住需要以及仙林区域较为良好的空气质量以及人文气息使得该区域的别墅得到别墅消费群体的追捧，知名开发企业诸如栖霞建设、招商地产等项目获得了市场良好的口碑加上媒体对于该区域的不断意识强化，使得该区域成为新的南京别墅的重点分布区域。从最近几个项目的销售情况来看，对于该区域的别墅市场得到了客户群体的有效认可并取得了较好的销售业绩。[键入文字][键入文字]2.土地供应聚集——新区聚集目前可开发大规模土地，主要集中于新区，市场已售及在售别墅楼盘同样集中于南京江宁、仙林、浦口三个重点区域。[键入文字][键入文字]别墅项目集中区浦口仙林江宁[键入文字][键入文字]3.自然条件聚集江宁：卧龙湖、百家湖、翠屏山、将军山、韩府山；城东（仙林）：紫金山、跑马场、灵山；浦口：老山、珍珠泉、温泉。[键入文字][键入文字]第二章南京别墅市场定位研判1.别墅地段定位（主城＞江宁＞仙林＞浦口＞外埠）南京由于历史及城市规划原因，位于城区之内的钟山风景区，地理位置及交通都非常便利，成就了南京东郊（钟山风景区）别墅处于市场领头地位的情况。例如：较早的帝豪花园、紫金山庄及近期的钟山高尔夫别墅。后期南京的别墅依次在江宁、浦口、仙林、近郊落地，别墅呈现各片区同时发展（外埠价格低于城区）的势头。别墅定位由于区域不同而产生了变化，最早的划分是江南、江北，江南又分为主城区、新区，随着产品及自然资源的不断升级、改造，对产品进行定位主要以主城中心通往项目地点的车程（时间及距离）及产品品质为标准。此刻，产品的价值衡量标准除品质外，功能是另一主要（第一居所、第二居所、第三居所…）评定标准，功能越趋近第一居所，项目定位也越趋向于高[键入文字][键入文字]价位。[键入文字][键入文字]2.别墅品质定位（容积率越低别墅性质越纯粹）别墅社区容积率社区历史环境配套钟山高尔夫0.15纯独栋民国钟山陵索菲特、高尔夫球场森湖溪谷0.21纯别墅现代溧水农业园酒店世外边城0.245纯别墅现代森林农场多功能会所鸿信·山河水0.3纯独栋现代老山森林公园温泉新湖·仙林翠谷0.38纯别墅现代宝华山森林公园多功能会所（仙林大学城以东）复地朗香别墅（三期）0.39纯别墅前朝牛首山森林风景区多功能会所玛斯兰德·上院0.39纯别墅现代翠屏山风景区城市周边配套钟山美庐0.4纯别墅民国范钟山、国际赛马多功能会所场天目水秀府0.43综社区现代范牛首山、翠平山城市周边配套国信·自然天成0.43综社区南朝老山森林公园商业、会所爱涛·猗水园0.48综社区现代高湖、牛首山、翠屏城市周边配套山国信·秦淮绿洲0.53综社区现代东山镇城市周边配套翠屏国际城0.545综社区现代翠屏山风景区、环城市周边配套湖依云溪谷0.6纯别墅现代仙林新区多功能会所未来公建香山湖一号0.6综社区现代珠江镇江浦周边配套别墅社区容积率社区历史环境配套雷丁TOWN0.65综社区宋朝火山地址公园、定未来公建林寺奥斯博恩0.67综社区现代南京航空港附近商业街、公园山水风华0.7综社区现代人工景观多功能会所未来公建汇杰文庭0.7综社区现代灵山北麓多功能会所[键入文字][键入文字]未来公建栖园0.75综社区现代人工景观南京外国语学校鲁佩特庄园0.876综社区现代湖熟镇湖熟村多功能会所新城·尚东区0.9综社区现代人工景观多功能会所未来