(1)商圈分析(2)人口分析(3)商业现状(4)未来人口分析(5)市场分析(6)功能建议(7)潜在竞争分析(8)住宅分析(9)项目定位(10)建筑指标(11)业态分布(12)租售安排(13)财务预算(14)联络和查询(1)商圈分析—一级商圈项目百安居苏州大学东校区欧尚外企聚集区域家乐福1(1)商圈分析—商圈范围1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。一级商圈北达中新路，南至机场路，西起护城河，东靠星明街。商圈中包括欧尚大卖场、百安居建材市场、苏州大学东校区等等。项目所在区域公交线路有18路、46路、47路、48路、109路、148路、60路等。3(1)商圈分析—卫星图片星明街1.2左图为区域的卫星中新路干将路图片，项目地处东环路与金鸡湖路的东南交汇项目苏州大学处，位于商圈的核心位庄先湾路东校区百安居置。金鸡湖路项目交通便捷，离市中欧尚莫邪路心15分钟车程，离园区湖西CBD只有5分苏嘉杭高速钟车程。东环路机场路4(1)商圈分析—二级商圈人民路东环路1.3滨河路项目二级商金景德路平江圈以驱车半个小石区阊观前时为标准：包括区路金鸡湖路苏州市级商业中干将路☆苏心观前商圈、区项目州域商业中心南门苏南门商圈、石路商圈州沧浪工区、十全街/凤凰高业街商业、杨枝塘新园区路商圈和工业园区吴中区区湖西商务功能区。5(1)商圈分析—观前商圈1.3.1观前商业功能区北达因果巷-旧学前，南至干将路，西靠人民路，东起临顿路。观前商圈为苏州商业功能最为齐全的都市核心，商圈商铺经营类较多，餐饮行业基本平衡，休闲娱乐、酒店服务类所占比例不足。6(1)商圈分析—观前地图●大鸿运●皮市街花鸟工中山大厦●艺品市场酒店因果巷旧学前皇后丝都●●浦东发展银行●粤海酒店●雅戈尔皇朝大酒店因果巷苏州商城●乔司空巷观成巷●中国银行财神殿●第城老邮施洙长食麦瑞好新承工劳协平龙万中亨华新久肯麦大●门姆阁稻二隍妈政相乾雷尊殿●泗发庙米局品当福人世德商保和安凤宝天达联华泰德当成西东香医●●商劳祥小纪银用百金银百公利商书商基劳泰三清殿●●文昌殿巷商●●●线●药●里坊坊脚脚村临场丝吃广行品货店楼货弄厦店厦场●●●●●●●●●●祥公交站台绸场店门正山门●门●黄天源店●●●●●人●●景德路观前●●●●●●●第一百货●●美罗●茂昌●第二必胜客●街兰花街必胜客●豫金肯土东采商城眼镜医药店(肯德基)叶园鹰德特来芝国基曲园●哈根达斯产仪齐受商顿票务中心●和际宫店●朱鸿兴城●星巴克●航天大厦五星家电松鹤楼●●得月楼新楼商工商银行●民韶城公交站台●九胜巷磨青年路太监弄●●●●●●巷碧凤坊●人民商场●电信商场针●小公园得月楼●王苏上新元塔倪巷巷●肯得基四州海聚大五酒小老丰昌芳大洋百货●●交通银行●少家吃正酒斋路年宫大井巷面园兴家馆●和氏春秋●雅戈尔富鹤园路●电信营业厅●观凤商场宫大酒店宜多宝巷富仁坊巷颜家坊●文化广场嘉余坊调风巷莲目坊玄妙广场●怡园●古董书店公交站台干将●广场酒店路注：观前商圈业态详图7(1)商圈分析—业态分布观前商圈业态分布图大型商场34%其他大型商场4%服饰通讯器材餐饮2%休闲娱乐工艺品珠宝宾馆服饰5%25%工艺品珠宝宾馆通讯器材7%其他休闲娱乐餐饮8%15%结论：整个观前的商业以服装业为主，占了该区域商业数量的四分之一（不包括大型商场）；其中在观前步行街上是以中高档的专卖店的形式存在，占了该区域服装业的50%。餐饮业在该区域的行业数量中仅次于服装业，主要是以中档的店面以及特色的地方小吃为主要的经营方式，并且在区域上比较集中，大部分集中在太监弄两侧。该区域商铺的另一特色是在观前及观南是以中高档的经营种类为主，观北是以中低档的服装、餐饮类为主要的经营形式。8(1)商圈分析—石路商圈上塘路1.3.2石路商业功能区护城河范围为北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河。石路2003年石路商圈进行步行街了现代化的改造，商圈以步行街的形式出现，逐步形成一个人气旺盛阊胥路、功能齐全，极具商业开发价值的闹市区，总广济路商业面积达150000平金门路米的石路商圈将成为苏9州第二大市级商业中心。(1)商圈分析—石路地图锦江之星留园店●留园路上塘●泰伯圣像●小公园街苏州名店街●五洲长精中●状元亭江品国●肯德基新风巷●神仙庙大饭店钟商银●工商银行表厦行●必胜客●●●●万人亚细亚商厦●●商务宾馆●老妈米码头●新世纪大酒●瑞福祥丝绸神仙街●●线店石路咸亨酒店●●老妈火阊门桂林之星宾馆●招商护石中心阊锅诗画廊广苏大P宾馆●广场南路●石路银行葫芦街●城济太胥浩P步国际商城●苏宁宾馆●街小天使平街葫芦庙旧址●街河行●石路步行街P●忠诚药店吴门坊广场●街管理办公室PP名人街四才子P越洋流老阊门金店●孙武塔●金阊医院行商厦●五P星家电P金阊区P金阊亭●●名人馆★●文化用品商厦●人民政府金门路●君怡●建设●永乐●P银行PP大酒店家电注：石路商圈业态详图10石路商圈业态分布图通讯器材其他10%8%大型商场工艺品珠宝服饰2%大型商场38%餐饮宾馆6%休闲娱乐休闲娱乐宾馆5%工艺品珠宝通讯器材餐饮12%其他服饰19%结论：石路商圈整体业态比例和观前相似，大型商场、服饰类占很大比例，分布石路商圈的各个区域，餐饮则主要集中在南浩街-神仙街；总体而言，石路商圈相比观前商圈周边环境有待改善，业态总体定位要低。11(1)商圈分析—南门商圈竹辉路新市路1.3.3南门商业功能区瑞富广场范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村。泰华商城区域形成以泰华商城、餐饮广场、瑞富广场和地上、地下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。人民路护城河12南门商圈业态分布图餐饮,17%其他休闲娱乐,6%服饰,32%服饰宾馆,4%餐饮通讯器材,2%休闲娱乐大型商场,1%宾馆通讯器材大型商场其他,38%结论：南门商圈主要以大型商场—泰华商城为核心，和周边的盘门三景、文庙、沧浪亭共同构成新南门的商贸中心区；由于商圈体量不大，业态定位不如观前、石路商圈。13(1)商圈分析—商圈比较分析商圈服饰餐饮休闲娱乐宾馆大型商场工艺品珠宝通讯器材其他观前商圈25%15%8%7%34%5%2%4%石路商圈19%12%5%6%38%2%8%10%南门商圈32%17%6%4%1%—2%38%结论：观前商圈综合大商场、餐饮、专卖店、小商品店；大商场主要位于观前街的东西两端，观前街上主要是一些专卖店、金店、银行等面积相比大商场小得多的店面，餐饮基本归于太监弄和碧凤坊，小商品则位于玄妙观小商品市场内；石路商圈是一个环形，其沿街大都为大商场、银行、餐饮、金店及影院等，而专卖店、服装店之类集中到亚细亚北面的名店街内；南门商圈相比观前、石路商圈目前的业态定位逊色的多，目前除了泰华商场和瑞富广场外，其他业态较缺乏。上述三个商圈发展较成熟，但商铺经营类过高，休闲、娱乐和餐饮服务类比例不足，对商圈的发展和完善有消极影响——发展新的、有规模的商业服务业势在必行。14(1)商圈分析—其余商圈简介1.3.4十全街商业包括一条仿古商业街和一条水上旅游风光带，形成了集丝绸绣品、古玩字画、文房四宝、民间工艺、风味小吃、饭店于一体的特色。近年来该街在成为苏州有名的商业旅游文化街之后，目前业已发展成为颇有名气的酒吧一条街。1.3.5杨枝塘路商圈位于园区西部，包括苏园一街区和东城·世纪广场，苏园一街区为临街商铺，业态包括餐饮、超市、饭店等；东城·世纪广场包括家乐福大卖场、国美电器和东城新天地（小商铺）。15(1)商圈分析—湖西简介1.3.6湖西商务功能区CBD（中央商贸区）范围为位于工业园区一区的中轴线上，北起苏绣路，南至苏惠路，东项目住宅区起星港街，西至星生街。功能定位为商业服务、金融贸易、保险、中介金鸡湖路等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨东环路国公司分部、外资银行进驻。16(1)商圈分析—湖西中央商贸区现代大道14苏绣路星星2星星星3星星星苏雅路145613明都桂海汉港710原12阳街8街9街11街街街街街苏惠路11：：白领白领广广场场22：天：天翔翔广广场场33：星海大厦：星海大厦44：建园大厦：建园大厦55：中银：中银惠惠龙大厦龙大厦66：国：国际际大厦大厦77：海天：海天广广场场88：左：左岸岸商业街商业街BB99：星都中心：星都中心1010：星海国：星海国际际大厦大厦1111：左：左岸岸商业街商业街AA1212：：世纪世纪金金融融大厦大厦1313：东：东方之方之门门1414：皇：皇冠假日冠假日酒店酒店17(1)商圈分析—邻里中心分布图●玲珑湾邻里中心●新城邻里中●沁苑邻里中心心●贵都邻里中●湖东邻里中心心●师惠坊邻里中☆心项目18(1)商圈分析—邻里中心简介项目名称地址建筑面积（平方米）楼层备注新城邻里中心现代大道158号21600四层第一座贵都邻里中心中新路8号11000四层第二座师惠坊邻里中心星海街169号12300四层第三座湖东邻里中心星湖街178号30000四层第四座沁苑大厦邻里中心现代大道201号11800三层第五座主楼二层，玲珑大厦邻里中心玲珑街58号19800第六座局部六层19(2)人口分析苏嘉杭高速2.1区域核北环路心辐射2公312国道工业园区●东城明月里内，人口临●永林新村●东港二村顿中新路约15万，其路星8●韶山花园中目标人口干将路金鸡湖港万。凤●徐家浜新村凰☆●夏园新村街街古●宏葑新村金鸡湖路带城东环路●天娇美地●独墅苑桥●创智赢家●东振花园●文瘁苑●御葑庭区●城市水岸路南环路●东城世纪东20兴路占地面积固定人口略计占地面积固定人口略计小区小区（㎡）（人）（㎡）（人）长风新村300003500葑门路14号小区33001800(2)人口分永林