2007年苏州吴中区苏蠡路项目市场研究报告前言瑞联行公司非常希望能与贵司建立更进一步的合作关系，自接到邀请就进行了紧锣密鼓的市场调研以及项目的营销推广策略的思考工作。在此过程中，瑞联行组织了包括市场部、业务部、企划部多位同事在内的专案小组，对项目进行了全方位的论证和分析，最终整理撰写成本文。本文首先针对苏州以及吴中区的宏观市场做了详细的分析与预测，希望能通过对这些方面的详细分析来客观的把握市场的走势，并对项目所处的客观局势有个正确的认识，为发展商下一阶段的项目方案完善和后续的营销推广提供具体的意见。其次为项目定位以及招商策略、营销推广上做了严谨的建议，主要是在项目关于定位的论述基础上，结合对项目规划方案的理解，从区域市场发展趋势以及客户消费需求的角度提出建议，希望可以在项目产品最终确定前提下，对整个项目操作提供参考性意见，并在项目基础上，采取合适而具有创新的营销推广达成项目的最终成功。瑞联行是一个正在成长的群体，真诚、用心是我们的特色与标志，对于一点一滴的机会我们都倍加珍惜。这次能与贵公司接洽，我们首先表示衷心的感谢，如能与贵司进一步合作，我们将提供更加优质的服务。【市场篇】第一部分【宏观形势分析篇】一、经济分析——1～7月苏州经济运行简析，今年以来，我市全面落实科学发展观，大力构建和谐社会，全市经济保持了稳定快速的发展态势。?1-7月财政收入同比增长比率表1-7月份各产业投资同比增幅表财38.60%250.00%政38.40%38.40%200.00%203.90%收38.20%38.20%150.00%38.00%入100.00%37.80%大37.70%50.00%37.60%25.60%幅37.40%0.00%-2.30%增37.20%-50.00%吴中区新区园区第一产业第二产业第三产业长增长比率38.40%38.20%37.70%增幅比率203.90%-2.30%25.60%财增长比率增幅比率政收入总量不断攀升，1～7月，全市完成地方一般预算收入321.97亿元，已相当于2006年全年（400.23亿元）的80%，超过2005年全年水平（316.78亿元）。当月完成地方一般预算收入54.85亿元，增收16.81亿元，增长44.2%，为今年以来月度最高增幅。分地区看，吴中区、高新区和工业园区分别增长38.4%、38.2%、37.7%，增幅位于全市前三甲。?固定资产投资增速平稳全市固定资产投资继续保持平稳增长态势，1～7月完成全社会固定资产投资1407.25亿元，比去年同期增长9.2%，增幅比上月高0.2个百分点。从经济类型看：私营个体投资总量超过外资。1～7月全市国有经济完成投资231.10亿元，下降11.6%，占全社会投资16.4%；私营个体经济完成投资469.00亿元，三资企业完成投资459.00亿元，分别占全社会投资额的33.3%和32.6%，同比增幅分别为14.6%和12.5%。从产业投向看：一、三产业投资较快增长，第二产业投资下降。1～7月第一产业完成投资1.82亿元，同比增长203.9%；第二产业完成投资739.71亿元，同比下降2.3%；第三产业完成投资665.73亿元，同比增长25.6%。?消费需求持续升温1～7月市区居民人均可支配收入为12549.48元，同比增长14.0%，居民收入的稳定增长促进了消费市场繁荣。1～7月全市实现社会消费品零售总额694.60亿元，增长17.1%；其中批发和零售业实现零售额606.54亿元，住宿和餐饮业实现零售额87.33亿元，分别增长17.4%和16.7%。城乡市场共同繁荣，1～7月城市市场实现零售额522.27亿元，同比增长17.4%，农村市场实现零售额172.33亿元，同比增长15.9%。另金融服务发展迅速，金融信贷规模扩大，支撑发展的作用得到加强，7月末，我市金融机构人民币存贷款余额分别为6690.10亿元和5185.76亿元，分别比年初净增892.13亿元和756.05亿元。?对外贸易快速增长对外贸易快速增长，1～7月全市完成进出口总额1131.62亿美元，其中出口632.27亿美元，同比分别增长23.4%和28.5%。实现高新技术产品出口349.05亿美元，增长37.1%，占全市出口总额的55.2%；出口总额中，一般贸易出口118.98亿美元，加工贸易出口501.99亿美元，同比分别增长36.7%和24.6%，一般贸易出口增幅高于加工贸易12.1个百分点。1-7月份人均收入与消费同比增幅表1-7月份对外贸易同比增幅表20.00%30.00%28.50%17.40%16.70%25.00%15.00%23.40%14.00%20.00%10.00%15.00%10.00%5.00%5.00%0.00%0.00%人均可支配批发零售住宿餐饮进口出口增幅比率14.00%17.40%16.70%增幅比率23.40%28.50%增幅比率增幅比率综合点评：?全市经济持续快速发展，为房地产奠定了坚实的经济基础；?城市各产业结构发展与调整进一步增强，为房地产发展提供了强有力的支撑平台；?居民收入增加，消费能力增强，为房地产市场提供商机；?消费信心明显增强，消费者的消费心理趋于成熟，消费行为更加理性。二、房地产市场土地拍卖导向苏州土地供应走势历年苏州分类型用地走势(万平方米)(万平方米)1000800.00898.47800600.00622.93618.90735.45486.72454.75600400.00529.51571.31229.90279.56400200.00112.53116.5647.6114.242.78200244.10.0002001年2002年2003年2004年2005年2006年047.612001年2002年2003年2004年2005年2006年居住商业办公?2001-2006年苏州市土地（拍卖）供应量分析苏州市土地市场“招拍挂”制度实行近6年来，2001-2004年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-412%。2005年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量首次出现下降，回落幅度达22%。到2006年，随着苏州楼市的回暖，土地供应量再一次被推向高峰。2006年，苏州市土地市场供应量继续走高，土地出让总量达898.47万平方米，比2005年增长57%。?分类型土地供应量分析2006年，居住用地供应量为618.9万平方米，比2005年增长36%。2001-2005年居住用地供应走势与同期土地市场走势基本一致，总体上呈现一路走高的态势。商业用地的供应量也持续上升，2001年商业用地尚处于空白状态，但自2002年首次上市后增长迅速，所占总量比例逐年扩大。2006年商业用地占出让总量达31%，而2004年和2005年所占比例分别为15%和20%。?2007年土地拍卖剪影综合点评：?集中放量。自06年底和07年初，苏州土地市场集中放量后，经历了近半年时间，再次集中放量上市，此次放量的土地综合性强，包括了很多性质用地，“大而全”成为此次出让土地的主要特点。?吴中区房地产市场“厚积薄发”。从近年来吴中市场的发展情况来看，不管是土地市场还是楼市的销售情况来看，吴中区似乎正在爆发，土地放量不断放大，楼市成交量再创新高，成交价格上涨的势头也非常强劲，这些现象都在暗示着该区域“厚积薄发”的巨大潜力。?住宅、商业齐头并进。从近年来吴中市场的发展情况来看，居住和商业用地成为重头戏，两种性质的用地平分秋色。在住宅市场日益红火的同时，商业配套设施以及区域商圈的提升也逐渐成为城市建设和房地产市场合理健康发展的重点。三、市场成交状况?2004-2006三年商品房推售面积产品结构分析2004-2006年商业办公物业推售面积汇总表12016100.6915.12141002004年-2006年推售面积结构汇总列表（单位：万方）128010?各年份都主要以住宅推量为主，商业和办公为9.3辅，各产品推量600140%608都呈现急剧上升态势，细分来看，年度住宅占比呈现下降趋势，128.54%6120%4026.96500而商业和办公呈现快速上升态势。4202.73100%?苏州住宅市场逐年放8.14量，放量最明显的为2005-2006241%年之间，2400506.880231%273%80%尤其是20060年，放量增量0达到128.54%，2006年的量体是63%030060%2005年的2倍多，放量明显，市场2004年正式转向2005年买方市场。2006年20038.88%40%商业增长率办公增长率100159.7221.7920%00%2004年2005年2006年推量年增长率?近几年住宅市场的异常火爆，但商业配套量体一直比较滞后，市场存在大量的商业配套“缺口”，有需求就有供应，故在近几年商业推量也呈现急剧上升的态势，年增长都在250%左右。?随着苏州经济的蓬勃发展，私营企业也日益发展壮大（全市2005年私营企业数目约10.5万家，2006年达13万家），对办公楼的需求也呈现上升态势，在这样的背景下，办公楼的推量也逐步扩大，年增率在60%-240%之间，预计2007年这一增长速度将有更大的突破。?2007年上半年房地产市场状况今年以来，苏州市房地产业在经历了几年宏观调控的基础上朝着更为健康、稳定的方向发展，地位更加突出、规模更加扩大、市场更加广阔。房地产业在国民经济中的地位不断提升1、房地产增加值增幅高于全市GDP。2007年上半年，苏州市房地产业增加值达到87.09亿元，比去年同期增长16.8%，超过同期全市GDP增长水平0.8个百分点，占全市GDP的比重由比去年同期的3.0%提升至3.2%，充分