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江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究
江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究
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江苏苏州昆山花桥写字楼、酒店公寓项目市场研究及定位(修改)2007年9月目录一宏观区域背景二中观环境分析三项目分析研讨◆什么产品◆卖给谁◆怎么卖一宏观区域背景融入上海面向世界服务江苏★江苏省未来三大商务区之一★江苏省未来工业总部集聚区★上海市外围的国际性商务服务卫星城★与其说是把江苏国际商务城打造成江苏第三产业的示范区,不如说是把江苏国际商务城打造成整个江苏产业结构调整的示范区。★力争用五至十年时间,把花桥国际商务城建设成为具有一千万平方米商务建筑、三十万商务人口的国际商务城。★大上海都市圈,一个有野心有理想的新都市。项目周遭生活配套●R3轻轨墨玉路站●中宇商务广场●东方海外商务酒店●亚太国际广场●珍兴国际大厦●光华五星酒店●·永泰大厦●第一上海广场●江苏晨风集团工贸基地●KOK企业总部大厦●绿地21城●国际华城●硅湖职业技术学院●华东台商子女学校●赛格国际广场●中寰广场●大上海国际商务广场●金卫国际广场周边项目●上海国际汽车城●上海F1国际赛车场●上海国际机电五金城●嘉定工业区●青浦工业园区●黄渡工业园区●安亭新镇●花桥国际商务城●昆山经济技术开发区●昆山德国工业园●沿沪产业带●昆山物流园●昆山白杨湾物流中心房地产项目●安亭上品●西郊世纪华城●澳丽映象●嘉正国际●花桥新都●汇丰商业街●花桥商务中心●宝家丽●中泰大厦●花桥光明商业中心●白云佳苑●大上海国际美车城二中观环境分析花桥经济与人口状况花桥镇GDP增长分析花桥人口分析360002000003400032000150000300002800026000100000240002200020000500002001年2002年2003年2004年0本地人口324893240133243330352001年2002年2003年2004年21685232413075835069GDP77596108341148474196920外地人口花桥经济与人口状况花桥三产分析花桥近几年固定资产投资走势14000012548412000012000010000010000090335800008000059858634296000060000493653961140000400002000020000887287748007211132495363002001年2002年2003年2004年2002年2003年2004年万元固定资产投资298756981310031695458房地产投资9631221606733383840第一产业第二产业第三产业房地产业花桥土地状况03-05年花桥推出土地体量150000013595721000000700000517084500000003年04年05年单位:平方米花桥土地状况05-06大型商业地块表位置312国道南绿地大道北绿地大道南312国道南,沪宁高速,沿沪大道徐公河东沪宁高速北占地59978.9北254281(东商22943472199业94281)性质商业商业/办公商业/办公商业/办公容积率2-2.53.5-4.51.83.5-4竞得人昆山网进江苏天天国共七宗地块际展览公司大上海国际商贸中心1)基本资料项目地址:花桥外青松路与和静路交汇处开发商: 昆山曹安发展有限公司总建规模:320000㎡占地面积:223776㎡物业类型: 1-2F商铺、3-5F住宅)、酒店式公寓、写字楼规划: 分三期开发,一期490户商铺500户住宅、二期1000户商铺400户住宅,三期酒店式公寓,综合大楼,办公楼未推出,本案总户数900户住宅,1500户商铺层高:一层4.5米,二层3.6米 上市时点:03年12月商铺面积范围:1层32㎡-36㎡-40㎡,2层69㎡-73㎡商铺价格范围及均价:商铺:12000-18000元/㎡;均价:二期1层5000元/㎡,2层4000元/㎡客源:主要以上海人占50%,另外浙江温州和杭州投资者占40%,本地占10%左右。2)交通本案位于外青松公路,道路畅通,公交昆山-安亭 ,曹安-上海火车站,3)浅析?回报:一期包租3年,回报率8%,二期统一招商。安亭·金卫国际汽车城1)基本资料项目地址:曹安路5999号开发商:江苏金卫发展有限公司总建规模:100万㎡占地面积:53万㎡绿化率:37.1%物业类型:商铺规划:规划为4期开发,无明显业态划分,一期为4层的大型汽配商铺,共576户层高:一二层5.4米,三四层4.8米开盘时间:2004.10.1面积范围:45.23-93㎡;单价范围:一层20000元/㎡,二层16000元/㎡,三层10000元/㎡四层8000元/㎡客源:全国各汽车配件经销商、上海人。卖点提炼:国际级的汽车产业及配套中心,需求市场大,产品区位好。2)浅析回报:采用包租的模式,前三年的收益率如下:第一年7%,第二年8%,第三年9%。大上海国际商务广场1)基本资料?项目地址:312国道以南,同三国道以东、沪宁高速以北?开发商:昆山中置房产投资有限公司?总建规模:240000㎡?占地面积:120060㎡?物业类型:多层、商铺、小高层?规划业态:本地块为商住两用地块,分为商务办公服务区、商品交易展示区、酒店休闲娱乐区和生活服务区。一期规划为700间商铺,300套住宅。共有六层,其中一二层为商铺,三到六楼为住宅,是以五金电器、汽配为主,集商贸、办公、休闲、娱乐、居住为一体的大型商贸城。?层高:一层二层均为4.6米?去化:1楼临街商铺已售完,内部也仅剩几套,二楼还剩几套大面积商铺。?面积范围:44.79-100㎡(商铺)?单价均价:住宅3500元/㎡,商铺15000元/㎡?优惠度:一次性付款可优惠至98折市场上现在售商业类产品案名商铺面积均价物业类型营销策略客源金卫国一层10000元/40㎡-70㎡㎡包租3年95%为上际汽车二层8000元/㎡纯商铺上下四层,回报8%海客户城三层6000元/㎡四层4500元/㎡一期包租50%上海32-40商铺+多大上海3年,回客户,㎡/1F5500/㎡1F层国际商报8%,二其他浙69-733600/㎡2F办公+酒贸中心期统一管江及本㎡/2F店公寓理地客上海人大上海7300/㎡1F多层、2F为主,国际商44-100㎡4500/㎡2F商铺、小统一招商部分淅贸广场高层江人市场上现在售商业类产品名称大上海国际商亚太广场金卫汽车城大上海国际商务东方海外昆山网进贸中心广场位置曹安同三高速兆丰路与沪昆山市花桥花桥镇曹淞路与兆丰路两侧312国道南侧与沪宁高速交宁高速交界镇兆丰路8泗泾路交汇处、沪宁高速公汇处处号路北侧体量150000㎡30000㎡850000㎡80000㎡139469㎡59978*2.25=1商业2657830000㎡㎡价格一层5500元//一层10000元/6500元/㎡//㎡二层4000㎡1、2层连售元/㎡二层8000元/㎡三层6000元/㎡四层4500元/㎡销售40%/一期销售50%//状况100%客源60%上海\20%/商业供应量达上海130\浙江万㎡\昆//分析浙江\20%当山地商业主体,多数定位为专业类商业安亭商业、办公市场名称世康安亭大厦新源路商业街位置安亭镇和静路/安亭镇新源路986号价格商业不卖,办租金1.2元/㎡*租金2--2.5元/㎡*公楼6500元/天天㎡三层连卖13000元/㎡安亭镇办公楼价格与曹安开发区价格接近,商铺却要高出40%左右。项目名称亚太广场类型商铺,写字楼周边周边办公市场办公市场--亚太广亚太广场场建筑类型商铺,26层,办公销售许可证2005-384价格5000-8000元/平米项目位置昆山花桥镇兆丰路售楼处昆山花桥兆丰路8号售楼电话57608318021-61489666销售状态在售开盘时间预计2007年6月入住时间2007年10月开发商江苏美乐地房地产开发有限公司周围交通102路公交物业港联物业绿化/容积率30.9%/4.5项目占地:32513.6平米/建筑面积:项目规模146163万平米停车位289个周边周边住宅市场住宅市场--青青春雅居春雅居项目名称青春雅居华强·青春雅居地处陆家合丰成熟工业区,其周边聚集者几十家大型知名企业,与昆山出口加工区紧密相邻。类型普通住宅5平方公里的合丰,新昆山人竟突4万人。规划中的京沪高速铁路、沪宁城际轨道陆家站,让合丰轻松融入大建筑类型多层,小高层上海都市圈,而规划中的金阳西路与中华园路的连接更是把合丰纳入了昆山市中心。华强·青春雅居一期、二销售许可2007120期约26万平方米。一期主力户型为精致多层住宅、5.3证米挑高小公寓、时尚风情商业街。小区内设超市、农贸市场。周边学校、医院等配套设施齐全,为合丰大规模2007-6-14,均价2800,最低价2660,.价格社区最高价3188项目位置陆家镇合丰售楼处陆家镇合丰珠竹路售楼电话0512-570782660512-57078288销售状态在售项目总套1906数开盘时间2007年5月多层2008年12月;小高层2009年6入住时间月开发商:昆山华强房地产开发有限公司周边周边住宅市场住宅市场--城城市市空空间间项目名称城市空间类型普通住宅,商铺,写字楼建筑类型商铺,高层价格最低单价3000项目位置陆家镇陆家镇合丰金阳西路与老312国道售楼处交叉口售楼电话5707933357079555销售状态已开盘开盘时间2007年4月入住时间5号楼2008年年初交房楼座展示、450户左右项目总套数:开发商:昆山佳茂缘置业有限公司周边周边住宅市场住宅市场--绿地绿地启航社启航社?该项目位于绿地21城S地块,项目现一期施工状态,一期开发5栋,其中高层2栋(16F),小高层2栋(11F),多层1栋普通住宅?建筑类别:多层、小高层装
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duzhaoyang
贡献于2014/10/16
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市场研究
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江苏苏州
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昆山花桥
,
写字楼
,
酒店公寓项目
内容摘要:
力争用五至十年时间,把花桥国际商务城建设成为具有一千万平方米商务建筑、三十万商务人口的国际商务城。
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