2007年上半年连云港市区房地产市场报告本报告分区说明：本报告以连云港市建成区为调查范围，将连云港市分为新浦区、海州区、连云区和开发区（新浦区和连云区之间，朝阳以东，平山以西为开发区）四个区域，同时新浦区又分为中心、东、西、南、北五个板块。中心板块：盐河路以东、瀛洲路以西、朝阳路以北、民主路以南城区；东区板块：瀛洲路与解放东路连接线以东，朝阳以西城区；南区板块：盐河路以东、朝阳路以南、瀛洲路以西城区；西区板块：海连西路与解放西路连接线以南、盐河路以西城区；北区板块：海连西路与解放西路和民主路连接线以北的城区。此区域根据连云港市目前城市建设的状况、特点与房地产的价格之间的影响因素进行划分，不完全等同与现有的行政区域划分及土地、规划、拆迁以及其他有关部门相关的区域划分。（注：本项目——“仕方花园城”在本报告中处于北区板块）一、2007年上半年连云港市区商品住宅销售价格及新浦区单月去化量分析2007年上半年连云港市区各区（板块）商品住宅销售价格区位成交均价（元/m2）同比增长（%）综合价格全市均价30557.19%3010新浦中心区373613.21%3520新浦东区29182.39%2815新浦南区28593.96%2750新浦西区28335.71%2700新浦北区325125.46%2880连云区410022.26%3850开发区27519.17%2650海州区2625---2470注：1、成交均价：为各区域所有项目合同成交价格的加权平均价格。2、综合价格：为各区域通过个方面影响因素综合修正所得的价格。2007年4月份新浦区商品房销售套数排行表排名楼盘名称套数1连云港国际贸易中心1682中茵名都1673津华苑844青岛花园775日月花园526东方纽约城467东方之珠408千叶花园城一期352007年5月份新浦区商品房销售面积排行表排名楼盘名称面积（m2）1温哥华国际花园97692江南映像64303香豪·凯旋广场62894东方之珠53285津华苑43426景山秀水39147安达·海宁之都39118万山城市花园3487第1页共15页2007年6月份新浦区商品房销售套数排行表排名楼盘名称套数1九龙城市乐园2252连云港国际贸易中心1253青岛花园744江南映像545千叶花园城一期486香豪·凯旋广场477日月花园422007年6月份新浦区商品房销售面积排行表排名楼盘名称面积（m2）1九龙城市乐园179912香豪·凯旋广场55443津华苑43884青岛花园42135江南映像40496水木华园35442007年7月份新浦区商品房销售套数排行表排名楼盘名称套数1连云港国际贸易中心1822江南映像1213青岛花园1024九龙城市乐园795东方纽约城656千叶花园城一期607润城东方548津华苑392007年7月份新浦区商品房销售面积排行表排名楼盘名称面积（m2）1连云港国际贸易中心83702江南映像76923青岛花园64824九龙城市乐园63015润城东方57586津华苑51177东方纽约城50622007年1—7月份市区成交商品房为871645m2，其中住宅为5719套计718904m2，见下表：市区2007年1—7月份每月住宅成交一览表月份1234567合计名称套数147661883474810489958105719面积（m2）16287969533913168983911178310511488440718904均价（元/m2）2881308730853152315931103115---第2页共15页市区2007年1—7月份每月各物业成交面积一览表（单位：m2）月份1234567合计名称普通住宅16287969533913168983911178310511488440718904办公用房303980547107868476227771111035068商业用房2168862901667222716106392667312975117673上半年7个月市区普通住宅套均面积依次为110m2、113m2、109m2、120m2、106m2、和106m2和109m2。二、企业景气指数从企业景气指数来看，商品房及土地销售价格居高不下，使房地产业经营状况继续走好，从2004年起房地产业企业景气指数稳步攀升，企业景气指数在110—150点之间运行。今年二季度企业景气指数为150点，较上季度上升17.6点，同比上升16.7点。据问卷调查，二季度企业家对本企业经营状况表示满意的占62.5%，认为一般的占25%，认为不佳的占12.5%。房地产业企业普遍认为房地产价格的居高不下，居民的购买热情有所下降，销售量也出现下降，销售价格涨势已趋缓。建筑业企业的企业景气度波动较大，该行业受建筑材料价格和房地产销售价格等因素的影响较大，上年一季度到今年二季度企业景气指数运行在85.2—149.5点之间，高低落差达64.3点，今年二季度企业景气指数为129.6点，较上季度上升8.1点，同比下跌19.9点。建筑业企业长期以来存在的资金短缺，工程款拖欠的现象仍相当严重。近三年连云港市企业家信心指数和企业景气指数情况2005年2006年2007年2季3季4季1季2季3季4季1季2季度度度度度度度度度企业家信建筑117.3117.362.792.6120120140147.6110心指数企业景气房地产133.3133.3155.6150133.3160122.2123.2125指数建筑100157.3102.785.2149.5102.6132.1121.5129.6房地产122.2144.4144.4130133.3130133.3132.4150三、连云港市房价收入比与居民住宅承受力指数情况世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4至6倍。我市自2001年—2007年上半年，房价收入比分别为：5.55；5.52；7.17；7.84；8.94；8.11；10.2。根据世界银行的评价准则，2001年、2002年我市房价收入比在合理区间内，而从2003年以来，房价收入比连年攀升，2005年达到最高值，2006年略有下降，2007年上半年相较2006年房价收入比增长了25.77%。究其下降原因：由于国家一系列调控措施渐显成效，房价涨幅得到有效控制，城镇居民收入则稳步上升但房价的上涨速度要远大于城镇居民家庭可支配收入。尽管如此，房价相对城镇居民家庭可支配收入仍然偏高，居民购房压力继续扩大。2001年—2007年上半年，我市市区居民住宅承受力指数分别为0.23、0.19、0.25、0.29、0.35、0.31、0.39。住宅承受力指数越低，说明居民的住宅承受力越强。六年当中，2002年居民住宅承力指数最低，承受力最强；2005年居民住宅承受力指数最高，承受力最弱；2006年略有下降；2007年上半年又有所上升，增幅达26%。结合连云港的实际来看，房价的上涨速度明显高于居民收入的增长速度，而且还要持续相当一段时间、势必导致居民住宅承受力指数越来越高，买房压力越来越大。综合房价收入比和居民住宅承受力指数可以看出，就同一个问题，从不同的角度分析，得出的结论一致：我市居民购房压力持续加大。四、连云港房地产市场概况（一）连云港市上半年房地产投资开发分析2007年上半年，连云港市房地产市场开发投资稳定增长、商品房销售增速较快。主要特点是：开发投第3页共15页资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头；开发资金充足，来源以企业自筹为主；土地购置面积下降，成交均价上升；商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快。1、商品房开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头今年上半年，全市共完成商品房开发投资31.4亿元，比上年同期增长38.4%。其中住宅投资23.75亿元，同比增长45.6%，占全部商品房开发投资的75.6%；商业营业用房投资3.72亿元，同比增长1.4%，占全部商品房开发投资的11.9%；其他用房投资3.93亿元，同比增长46.1%，占全部商品房开发投资的12.5%。同期，市区完成商品房开发投资22.22亿元，比上年同期增长38.5%，占全市商品房开发投资的70.8%。其中住宅投资17.09亿元，同比增长48.9%，占全部商品房开发投资的71.9%。连云区完成投资5.02亿元，同比增长96.6%，占市区投资的22.6%，比上年同期增长6.7%。2、开发资金充足，来源以企业自筹为主上半年，全市房地产开发企业共筹集资金47.6亿元，比上年同期增长65.3%。其中银行贷款4.64亿元，同比增长11.2%，占9.7%；自筹资金23.28亿元，同比增长89.4%，占49%；其他资金来源为19.68亿元，同比增长59.6%，占41.3%。同期，市区房地产开发企业共筹集资金37.4亿元，比上年同期增长72.9%，占全市资金的78.6%；其中银行贷款4.18亿元，同比增长16.8%，占9.7%；自筹资金15.72亿元，同比增长88%；其他资金来源为17.5亿元，同比增长80.6%。3、商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快上半年，全市商品房施工面积达790.82万m2，比上年同期增长64.6%。其中住宅651.64万m2，同比增长68.4%，占全部商品房施工面积的82.4%。住宅中：90m2以下商品房施工面积4.91万m2，占住宅的7.5%；经济适用房施工面积22.89万m2，同比增长92.3%，占住宅的3.5%。商品房新开工面积达316.49万m2，同比增长42.2%。其中住宅272.84万m2，同比增长47.8%，占全部商品房新开工面积的