江苏省宿迁市市场分析报告江苏省宿迁市场分析报告江苏省宿迁市场分析报告报告结论：1.96年建市，城市化规模相对较小，人口基数较大2.06年人均GDP已经突破1000美元，全市经济跨入快速发展新平台3.连续三年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重在18%以上，房地产市场进一步活跃4.土地市场供需两旺，中心城区土地出让价格涨幅较大，08年土地放量增加，工业用地大幅压缩，商住两用地占比上升5.新建楼盘主要集中在老城区和宿豫新区，随着交通完善和配套设施齐全，市经济开发区将成为中低收入家庭购房首选6.主力户型以三房、两房为主，建筑类别以多层、小高层为主7.07年商品房销售均价为2800元/㎡，同比上涨33个百分点目录1.宿迁城市概况2.宿迁市宏观经济环境分析3.宿迁市房地产政策分析4.宿迁市房地产总体市场分析5.宿迁市土地市场分析6.区域房地产市场分析一、宿迁城市概况1.宿迁城市概况1.1地理位置?宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8‘—34°25‘，东经117°56’—119°10‘之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。?总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。1.宿迁城市概况1.2交通现状?宿迁交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。?京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。?西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。1.宿迁城市概况1.3行政区划?宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。?全市总人口530万、面积8555平方公里，分别列江苏省第7位和第4位。1.宿迁城市概况1.4总体规划?总体布局：通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态：老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。宿城新区——综合性生活片区。市经济开发区——全市主要的工业生产基地。骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。?规划目标：建立一级中心城市，人口规模50万人。城市总体规划预测，至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。二、宿迁市宏观经济环境分析2.宿迁市宏观经济环境分析2.1地区生产总值及增长变化宿迁2002-2007年国内生产总值宿迁2001-2007年GDP、人均GDP增长率60025.00%GDP50020.00%40015.00%30010.00%200GDP增长率5.00%人均GDP增长率10000.00%2002200320042005200620072002-2003-2004-2005-2006-2007-200320042005200620072008?GDP持续走高，表明宿迁经济稳定增长。?2006年人均GDP突破1000美元，全市经济跨入快速发展新平台。?人均GDP的快速增长为宿迁市房地产市场创造了良好的发展空间。2.宿迁市宏观经济环境分析2.2GDP增长与人均可支配收入2007年城镇居民人均可支配收入宿迁市2002-2007年人均可支配收入增长比率18.00%宿迁市人均可支配收入16.00%14.00%淮安市12.00%盐城市10.00%8.00%泰州市6.00%人均可支配收4.00%南京市入增长比率2.00%江苏省0.00%2002-2003-2004-2005-2006-2007-0500010000150002000025000200320042005200620072008?宿迁2007年人均可支配收入为9468元，同比江苏省其他城市处于较低水平。?02年至07年人均可支配收入翻一番，作为96年7月国务院批准设立的地级市，其经济发展迅速。2.宿迁市宏观经济环境分析2.3GDP增长、固定资产投资、房地产开发投资100.00%90.00%86.60%GDP增长比率80.00%78.40%70.00%固定资产投资增长60.00%59.50%56.50%比率53.40%50.00%52.30%48.90%49.30%40.00%房地产开发投资增38.50%长比率30.00%23.20%25.50%22.20%22.90%房地产开发投资占20.00%18.90%13.80%18.90%11.50%12.10%固定资产投资比重14.50%15.00%15.20%10.00%11.80%9.20%0.00%6.20%200220032004200520062007?自2003年宿迁市房地产开发投资增长率呈下降趋势，但随着经济快速发展及固定资产投资额的平稳上升，房地产开发投资总额依旧保持快速增长态势。?房地产开发投资占固定资产投资比重连续三年处于较高水平，房产开发投资已形成投资热点。2.宿迁市宏观经济环境分析2.4产业结构及变化趋势宿迁市第三产业比重趋势图2007年江苏省、南京市、宿迁市产业结构18.00%6055.916.00%4948.4465014.00%4037.412.00%32.210.00%3021.88.00%206.00%6.74.00%102.62.00%第三产业比重0江苏省南京市宿迁市0.00%第一产业第二产业第三产业200220032004200520062007?产业体系以第二产业为主，第一产业所占比重较大，产业结构有待进一步优化。?经济体系还不成熟，尽管第三产业有增长趋势，但速度缓慢。?有广阔的经济发展前景。2.宿迁市宏观经济环境分析2.5消费者价格指数及商品零售额变化106105104103?07年较之06年CPI指数上涨3.1102101个百分点，居住价格上涨是拉动1009998价格总水平上涨的主要原因之一。CPI979695200220032004200520062007?社会消费品零售总额持续向上，160140CPI指数浮动较大，市场交易具120100有一定的波动性。806040200200220032004200520062007社会消费品零售总额三、宿迁市房地产政策分析3.房地产政策分析3.1拆迁政策城镇房屋拆迁税收政策（财税[2005]45号）?对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。?对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。3.房地产政策分析3.2房改政策?建设部：破解中等收入家庭住房困局低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。?廉租住房制度对象：家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上的；住房困难，家庭人均居住面积低于7平方米；申请家庭成员至少有1人为当地非农业常住户口。方式：租赁补贴、实物配租、租金减免?经济适用房可以设定抵押权《城市房地产抵押管理办法》第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限”。3.房地产政策分析3.3土地政策?《宿迁市人民政府关于切实加强土地集约利用工作的意见》主要措施：一、严格把好建设用地供应关。二、严禁闲置土地。三、运用地价杠杆配置土地资源。四、切实盘活存量土地。?宿迁市市区土地使用权出让金管理暂行办法（宿政办发〔2003〕62号）?宿迁市国有土地储备实施办法(宿政发〔2003〕111号)?《市政府办公室关于清查处置闲置土地的意见》（宿政办发〔2005〕86号）3.房地产政策分析3.4出让政策?《国有建设用地使用权出让合同》自2008年7月1日起执行。2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。修订内容概览：1.合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。2.合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7%。3.对住宅项目建设中，宗地范围内住宅建设总套数、套型建筑面积90平方米以下住房套数、套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求进行了约定。4.签订出让合同时，要明确填写宗地的界址点坐标和上下高程，宗地空间范围是以界址点所构成的垂直面和上、下高程所在的水平面封闭形成的空间范围。3.房地产政策分析3.5房地产市场政策宿迁08年住房建设计划：总面积套型面积小于90㎡90㎡以下住房面积的住房面积占总面积比重建设各类住房268.37万M2190.54万M270.99%建设商品房245.11万M2172.31万M270.3%四、宿迁市房地产总体市场分析4.宿迁房地产总体市场分析4.1商品房年供应量、销售量分析316086.2007001?商品房开发施工面积和销售面积均大720505..20067483幅增长，07年施工面积较之02年16551..52003047增15065.10.2长了倍。2002166020040060080010001200