江苏省盐城、宿迁市房地产市场投资环境考察报告盐城市各项经济指标指　　标2007年生产总值(亿元)136815%人均GDP1800016%第一产业(亿元)2604%第二产业(亿元)64219.10%第三产业(亿元)46616.20%城镇固定资产投资(亿元)47636.90%建筑业增加值(亿元)9115%建施工面积(万平方米)490——竣工面积(万平方米)250——销售面积1622.03%全市户籍人口(万人)808（市区70）6%人均可支配收入(元)1385715%城镇居民人均住房建筑面积（平方米）25.95——盐城房地产特点一：刚性需求促进地产发展???盐城向100万人口中型城市的跨越，城市化的脚步必然刺激房地产市场的发展，消费者对住房数量的要求有增无减。???另外，要面对强大的刚性需求。通常对刚性需求的界定直接对应居民的实际购买力，即无支付能力的需求只能称作为“需要”，但是在实际生活中，多数人的买房欲望不受购买力的约束；在城市表现为结婚一定要有新房，搭上老父老母养老钱也再所不惜，另外还有每年6%的人口增长量，因此可以说盐城住房的刚性需求相当强烈。???二：产业升级带动地产发展???盐城所处的位置比较特殊，经济发展已经纳人具有区域特征的“长三角”范围之内，苏北便利的交通以及广阔的发展前景为区域内产业的升级提供了广阔的空间，众多产业向苏北地区迁徙，盐城相比宿迁、淮安发展形式要好的多，另外人口的流动必将带来房地产市场的繁荣。???三：房价未过警戒线，未形成房地产泡沫???从目前看来，盐城房产市场尚未越过警戒线，纯粹的投资性消费在整个房产消费中所占比例尚小，而且盐城房价并未出现严重虚高的情况。盐城地产市场的价格未来将是一个稳步、逐步、慢步的增长过程，短期内不会出现暴涨和暴跌，经过一个调整期，盐城房价还会向上微调。现行房价在全省13个城市中处于倒数第二的位置，因此，盐城的房地产市场从长远看，依然有很大的发展空间。板块分析东城区板块：住宅业态丰富，价格优势明显???相对于其它区域，东城区板块楼市的业态更丰富，除了多层、小高层、别墅产品外，新推出的入户花园洋房，今年将成为该区域的一大亮点。该区域今年现房上市量大增，且工地开工较其它区域有所提前。???在盐渎、南城板块买一套小高层每平方米至少在4000元左右，而在东城区域，东方绿苑小高层每平方米才卖3400元，伯乐达·加州东郡的单价可能只有3000元上下。就是别墅产品，在市中心每平方米可能要卖9000多元，而在盐城奥林匹克花园这样的别墅区，也只有4000多元到6000多元之间。价格低是东城区最大的卖点。南城板块：大量房源面市，选择空间增大????该区域作为盐城未来新的城市中心在建设，市场反应快速，通过两年时间的建设，面貌日新月异，楼市的地位快速崛起，房地产开发量价齐升。现在的恒盛·都市豪庭、华厦·绿城、中远世纪城、恒荣世家、全庭世纪广场、水绿名苑、中庚·香格里拉花园、中央广场、博客领地等楼盘都在不停的动作以吸引市民的关注，从各售楼处调研出来的信息显示，现有大量房源面市，可供选择空间较大，但目前成交量有很大程度的下滑。市政建设南城区域设置了3所学校。首先是盐渎路学校（小学加初中）初步确定由市一小管理，还有两所分别是聚亨路小学和日月路小学，由盐城二小管理，目前这三所学校总投资2.7亿元，正在建设中，预计部分班级可望在今年秋学期开学。???首批重点建设项目包括基础设施、环境工程和公共配套三大类项目，总投资近17亿元集中开工建设。像位于城南新区核心地块的中心内港湖工程、内港湖东南侧的盐塘河绿化带两个环境工程项目，即将完成湖面和绿化建设；加快内港湖南侧地块的运作，建设以商业为主、规模适度、功能完善的商业辅导中心。市第三医院南院区等公共配套项目正在建设之中。靠市政配套带动区域房地产的兴起——以“造”城概念作为市场的支撑西环路板块：老中新楼盘集中发力，商住物业齐头并举???西环路改造拓宽美化亮化，使西环路板块更加丰饶亮丽，西环路板块的崛起，带动了整个城西南崛起。八菱华庄、新日月·翠洲嘉园等一些元老级楼盘一直跃在前沿，产品业态业随着市场潮流向以小高层为主多种植业形态并存的格局在转变。月湖化城、水岸名都、盛世华城、金大洋花园等中坚楼盘成立西环路板块住宅产品的供应支撑。而今年西城逸品的公开，为该区域带来新的动作。预计今年上半年西环路上的小高层供应量将超千套。区域配套相对成熟，产品同质化严重，大盘扎堆老城区板块老城区板块：新盘大盘即将上市，多层高层业态分明???老城区住宅房源一直比较紧缺，锦江冠城与悦达东园堪称老城区的主力楼盘，在经历两三年的精彩演绎，目前这两个楼盘正在最后发力，今年均将完美谢幕。?????即将推出的两大新盘明悦景庭、华府景城均以“景”明志，业态在多层、高层方面各有侧重。不仅为老城区住宅市场供应了充足的房源，而且让广大购房者的置业选择有了明确的方向。充足的房源与分明的住宅业态，购房者选房空间较大。成熟的魅力与城中向心力另老城区精神焕发盐渎板块盐渎板块：现房供应，房价仍居波峰???占地728亩的盐渎公园是市区目前最大的户外休闲公园，也是盐渎板块楼盘最大的景观卖点。它是新老城区连接区域。盐中、一小南城区相伴左右更是其他板块无法比拟的教育资源，使该板块更多地受到众多市民关注。这个板块因为有着钱江方洲、公园道1号、文化名城、汇景新城等重量级楼盘，又因房源上市量少价高，故他们的一举一动一直牵动着购房者的目光。市政建设???盐渎公园对面将形成一个330亩的商业区，建设以商业为主、规模适度、功能完善的商业中心。???人民南路南延工程将于今年6月底完成，建成后可能与跃马路接轨。届时连接新老城区的3条大通道将贯穿盐渎板块。盐渎板块的楼盘不仅是品质的代表更是身份的象征串场河板块串场河板块：配套建设猛进，项目侍机而动???串场河景观带在一定程度上承载着盐城的水绿文化，它的建成对于盐城城市品位的提升有着巨大的推动作用。现在串场河板块的楼盘还不是很多，将有中央绿洲、全底国际、先锋岛项目等几家楼盘即将推出，但随着串场河景观带建设工程的不断推进，这里将是购房者新的关注区域。市政建设???串场河景观带东侧地块的建设全面展开，盐城有史以来投资最大的市政工程正在建设。???位于范公路西侧与火车站遥相呼应的新汽车站于今年“五一”节正式投入使用，面积是黄海路上“新客站”的两倍多。???今年全市的特色商业发展将市区浠沧巷商业街、串场河水街等重点培育成一批特色鲜明、功能齐全的“特色商业街”。推进先锋岛开发，串联起先锋岛、二桥广场、中茵海华广场三大商业功能区。将推楼盘???中央绿洲一直受到市民的关注，项目规划方案己通过市规划局审批。目前正报市规划委员会审核之中。随着人民南路南延工程的开工建设，该项目已做好地块上厂房拆迁的准备工作。楼盘名称均价（元/平方米电话）奥林匹克花园（含别墅）500088188818东方绿苑340088188117新天地花园3850板东城嘉利花园3600块区楼盘名称均价（元/平方米）电话华夏·绿城353088856660恒荣世家410083350999中远世纪城420083069099南恒盛·都市豪庭366086022888城瑞尔国际未定88387288板块楼盘名称均价（元/平方米）电话盛世华城410088413288金大洋花园398088401111水岸名都336088581766月湖花城378088430000西环驿都·金庭苑3150-450088122001路西城逸品3880-4200——板块楼盘名称均价（元/平方米）电话香榭星城220088512278杭嘉·城市花园260088195888北金塔·新港明珠310088190999城区板块楼盘名称均价（元/平方米）电话悦达东园380088320488河畔之星350083351188清华名居430088358666锦江·冠城283888291008老城华兴·嘉园430088365388区万方名城380088360838板块盐楼盘名称均价（元/平方米）电话渎钱江方洲430088582333板块汇景新城440083080111公园道一号预计4500——东城楼盘简介在售楼盘???盐城奥林匹克花园目前正推出二期第二批别墅，50多套现房，户型面积160至220平米之间，可即买即住。第三期的约36套别墅也已建好，即将上市。???高成金水湾花园即将推出经典小高层（6月）、高层，目前接受预约登记，户型有：两室半两厅、两室两厅。面积在100平米左右，均价3350左右。???东方绿苑二期80多套小高层住宅已售近70套。第三期主推花园洋房在建，有的楼体已封顶，88套花园洋房上半年将全部上市，预计4月前后开盘。???伯乐达·加州东群二期2栋小高层，一栋多层，正在建设之中，2栋花园洋房预计四五月份开盘。??南城楼盘简介在售楼盘???恒盛·都市豪庭一期推出9栋小高层进展迅速，4栋已建至7层，5栋出地面正负零。可供房源300多套，主力户型100－130平方米，3660元／平方米起售，一房一价。???华厦·绿城一直在推的二期翡翠城市上市房源共800套，已售700多套，主打户型120—130平方米，售价3800元／平方米左右，楼层已建至11层。???中远世纪城二期世纪嘉园在推8栋小高层，均已封顶，上市房源140多套，主打95－150平方米三房两厅、两房两厅，3800元／平方米起售，预计8月份交付。???恒荣世家一、二期尚有少量住宅在售，即将推2＃、9＃、10＃沿盐渎路商住楼，1－3层商铺，4层以上住宅约250套，主力户型95－112平方米，楼面已建至3880元／平方米起售，正在打桩。?将推楼盘金庭花园位于盐城路西侧，一期5栋