江北房地产市场研究分析f一、江北现状分析1、江北城市规划作为一城三区重点建设的对象之一，江北新市区酝酿着巨大的发展潜力。高新产业区、科教大学城、科技研究中心、化工产业区等多方位发展思路将为江北未来新市区建设添砖加瓦，浦口将成为容纳百万人口的江北重镇。目前江北地区发展面临有史以来最好的机遇，市委市政府的重视，一系列口号的提出，包括行政区划的调整，包括外部设施条件改善都是顺利发展的机遇。江北也具有它的区位优势，绕城公路和向不同方向发射的高速骨架，使它成为辐射安徽、苏北的桥头堡。2f3f作为南京跨江发展的重要方面，江北的规划建设正在逐步上马，高新区的积极建设、过江隧道的日渐推进、过江通道的积极规划，在不久的未来江北规划将给人们带来惊喜，从而造福江北甚至南京市民。《南京过江通道总体规划》明确提出，在结合沪宁高速铁路和地铁线路调整的基础上，南京最新的过江通道规划数确定为10个。分别是规划大胜关过江通道、长江三桥、规划江心洲过江通道、纬七路过江通道、纬三路长江大桥、长江大桥、规划上元门过江通道、长江二桥、长江四桥和规划龙潭过江通道。1）地铁过江线对江北影响巨大目前提上日程的地铁过江线有两条，一条是地铁二号线“西延线”，另一条就是地铁三号线。南京地铁二号线西延线起始于集庆门大街站，沿江东南路南下，至纬七路，向西过夹江、江心洲、长江主航道后进入江北地区。之后，西延线过宁合高速公路进入浦珠路，在城西路设终点站。西延线全长15.235公里，全部为地下线。南京地铁三号线预计2008年开工建设，力争2012年通车运营，目前已着手项目前期的准备工作。三号线总长30.8公里，计划投资129.49亿，全线设林场站(江浦)、火炬南路站、浦口站、浦珠路站、滨江路站、五塘村站、干休所站、南京站站、市政府站、浮桥站、大行宫站、常府街站、建康路站、长乐路站、南京南站等19个车站。这些，都标志着江北距离“地铁时代”已为期不远。部分规划站点周边楼盘：海润枫景、泰山天然居、明发滨江新城、华侨城、华侨银座、旭日华庭、威尼斯水城、大华锦绣华城、苏宁天润城、江岸水城、旭日上城、华东Mall、金泉泰来苑、泰山天然居、华侨绿洲、天华绿谷庄园、天华硅谷庄园、蒙塔卡利等。4f2）纬三路过江通道正在筹划中纬三路过江通道初步选址于长江大桥上游约5公里处，主要解决主城过江拥堵问题。这条过江通道与正在建设的市内快速内环衔接，东起定淮门大桥，西至浦珠路，全长约8公里。其中，江中段长度约3.5公里纬三路过江通道沿线自定淮门大桥，经定淮门大街，接江南滨江大道，经夹江、江心洲、梅中锚地、潜洲、长江主航道后，接江北滨江大道，沿定向河路接上浦珠路。该线路定位为市内公路桥。由于纬三路过江通道将选用“BOT”（政府特许经营）模式，因此使用需要交费纬三路过江通道部分受益楼盘：大华锦绣华城、万江共和新城、山水云房。3）纬七路过江通道正在筹备中纬七路过江通道选址于纬七路——浦口区黄家村，按六车道城市快速通道规模建设，设计车速80公里/小时，目前纬七路过江隧道工程建设已经进入冲刺阶段，将于2009年全面通车。届时，从江北新市区至江南的最短车程将可缩短到10分钟左右。未来部分受益楼盘：绿城玫瑰园、山河水、钱塘望景花园、国信阅景龙华。5f4）过江水上巴士正在酝酿中南京长江大桥拥堵日益严重，为了给广大市民提供多样性的公共交通出行服务，南京市有关部门正酝6f酿开通跨江轮渡水运巴士航线，按照规划未来将有4条水上过江线路开通，四条线路分别是上元门码头—明发滨江新城码头，中山码头—明发滨江新城码头，中山码头—浦口码头和有恒码头—浦口码头。除了上元门码头—明发滨江新城码头一线为客渡水上巴士外，其余三条均为滚装船汽渡航线。每班汽渡滚装船可以容纳40辆轿车和300名过江市民。同时，相关部门将在码头附近设置公交线路，作为配套的大型停车场也将投入使用，实现真正意义上的无缝对接。7f5）轮渡酝酿早晚高峰免费南京市相关部门正在探讨早晚高峰过江轮渡免费的可能性，以此吸引过江客流。正常情况下，中山码头一天的运量在2万~3万人，早高峰为7：00-8：30，晚高峰为16：00-17：30，一般使用两条船。相关方案有望近期出台。6）过江年票制有望实施每年只要缴纳不多的一笔费用，就可以选择任何一条桥梁或隧道横跨大江南北的年票制有望在年内实施，年票打包范围有望在南京市与周边市交界的地方设收费站来征收过路过桥费。与此同时，包括纬三路、玄武湖隧道、新模范马路、纬七路等快速内环今后也不再无偿使用，其收费将折算“打包”进年票制，采用车辆一次性缴纳过路过桥年费作为市政道路建设费的收缴方式。年票制推行后，南京所有的过江通道将全部免费，包括现有的长江二桥、长江三桥、正在建设中的长江四桥及纬三路过江隧道。届时，长江大桥拥堵的局面将大幅缓解。南京年票制方案共有三个：一是撤除所有过江通道收费站，实现环形布局，以长江为界，江北收费站全部迁至绕越高速外，江南收费站全部移至汤铜公路以外，控制主要进出城二级(含二级)以上道路，设立外地车次票收费站，二级以下可绕行进出城道路采取交通管制(或设置堵逃点)，“扎口”征收外地车次票通行费；二是以二环为界，即由绕越高速、宁淮高速、长江三桥、长江四桥构成的封闭环来“扎口”；第三种则是8f在南京外围“大扎口”，即南京市与周边市交界的地方设收费站来征收过路过桥费。7）规划利好释放还需要时间目前江北楼市的整体大势还是在观望之中，不同的交通利好各个板块的受益也是不同的。年票制在远期的效果可能更佳，近期体现可能不太明显。特别是像对桥北这样的板块而言，可能有点“远水解不了近渴”。而各个新建的过江通道也因为建设周期长，建设时间、地点不同而不可能马上就对江北楼市有很大的推动作用。在当下，交通问题仍然会是江北地区的瓶颈，桥北地区尤其。但江北的问题在于，规划建设的项目总是无法按时到位，人们的信心不足。8）最新政策南京长江二桥在现行收费标准的基础上对本市私车（一型车）实施优惠通行，从20元/辆次降至15元/辆次收取通行费；长江三桥从15元/辆次降至11.25元/辆次收取通行费,优惠幅度都为25%。另开展购买预付费缴费充值卡业务，根据充值金额和预付费期限（如按季、半年或一年），再次给予正常收费标准5%，使优惠幅度达到30%。南京长江大桥、长江二桥，将扩大现有月票适用范围，对江北大型企业及开发区企业车辆（含汞牌一型车和自备班车）开放400元/月的月票政策。二桥、三桥对本市车辆施行以上通行优惠方案后，将用三个月时间建立停车不收费系统。在高峰时间段（早上6：20-8：20，晚上16：20-19：20），将航班由间隔20分钟缩短为8分钟，全天增加40个航班。乘渡人员将使用现行的公交IC卡刷卡机具，将原来的刷卡2元/人·次降为1元/人·次。9f江北浦口码头拟再新辟2条公交线路，接驳运输轮渡客流。一是浦口公园至柳州路公交线；二是浦口公园至泰山公园。每条线配车12-14台，可保证在高峰乃至平峰期间，发车频率达5-10分钟。该线路全部采取无人售票方式，线路命名也采用数字名，今后许多江北居民坐公交，不仅可以享受到与主城一样的新款公交车，而且可以享受到与主城相同的收费方式，如学生、70岁以上老人免费。南京拟再增7条过江通道，南京长江武桥、南京长江龙潭过江通道、南京中央北路过江通道、南京建宁西路过降通道、南京汉中门大街过江通道、南京纬九路过江通道、南京銅井过江通道。其中汉中门过江通道格外引人注目。13条过江线路让长江变成南京“内河”。2、江北交通状况分析纵观南京各板块，江北发展最为滞后，房价也是全市的谷底。究其原因，落后的长期得不到根本改善的交通状况是重要因素。江北距离市中心的绝对距离并不远，但长江天堑却成为阻断两岸交通的最大障碍。目前情况下，虽有大桥、二桥、三桥、浦口码头连接南北，但现有过江通道均远离主城，大桥仍是惟一的市内过江通道。1）江北交通情况江北片区与南京市区有多条通道相连，包括南京长江大桥，中山码头轮渡，以及长江二桥、三桥等。但发挥作用最大的是长江大桥和中山码头轮渡。区内有多条过境主干道通过，包括104国道、京沪铁路、宁连高速等，南京到扬州的铁路也在本片区经过，片区内最重要的道路浦珠路则是312国道的一部分，连接宁合高速。每天通过本片区往来南北的车辆众多，而本片区也是南京乃至全江苏往来南北的交通咽喉之地。但大量10f的过往车辆也造成了本地区相对脏乱吵闹的环境，在本片区内干道浦珠路上，大型载重货车和营运大巴日夜穿行。尤其到夜间，白天不允许进入主城的货车在这段时间集中通过大桥，不时造成大桥拥堵。11f2）桥北片区交通概况本片区内部则主要由浦珠路连接东西，将桥北片区和珠江镇片区连接起来。桥北片区内则有以宁六公路等多条干道组成的道路网，新建设的浦珠路北延工程则丰富了本片区道路网。片区内有鼓扬线、鼓珍线、盐工线、盐浦线、盐葛线、汉江线、扬子线、江浦线、浦葛线、葛江线、汉六线、中六线、131路、132路、136路、149路（高新线）、151路、153路、156路、157路、159路、168路等多路公交线路和主城连接。同时603路、604路、614路、636路、扬子线等线路则可以实现江北片区内部的交通。12f3）珠江镇周边交通概况13f珠江镇则是原先的江浦县城所在地，目前镇区的主要道路网都是以原先的江浦县城为基础建设的，较为完善。区内有少量的郊区循环线满足当地居民的出行，这些区内线都是以江浦县城的客运站为依靠的。而珠江镇和南京市区的联系则相对不方便，白天只有汉江线和主城相连没有夜间线。虽然汉江线发车密度较大，基本能够满足当地居民的出行要求，但该线路严重依赖长江大桥，早晚等大桥不畅的时间里常常不能准时到站，而漫长的行车