2008年南京商品住宅分析报告一、全年总体情况分析1、成交量全方位大幅萎缩。根据南京网上房地产数据统计，2008年，全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比，环比下滑53.3%，其中，江南八区成交15742套，环比下滑53.4%，新三区成交26659套，环比下滑53.2%。江南八区与新三区的下滑幅度基本相当，至少说明两个问题：一是楼市调整虽然首先影响到新区市场，但是已经波及到中心区，任何区域市场都没有避免调整的影响，这次影响是全覆盖、全方位的，不是简单的局部调整；二是，虽然新区市场价格调整的幅度较中心区高，但是中心区成交量调整的幅度与新区同步，成交量的调整先于价格调整。备注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套数计算。2、总体供求失衡，需求面年底翘尾，供求关系开始缓和。3-12月份，全市住宅供求比达到1.72，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。10月份以后，在政策刺激和部分楼盘大幅降价以及旺季因素的多重利好影响下，前期观望的市场需求开始逐步释放，成交量持续上扬，形成了明显的翘尾行情。12月份，全市住宅成交量突破6000关口，达到6169套，创出年内月度成交新高，较11月份环比增长80%，较6月份的年内第二高点增长32%，较9月份的谷底增长249%（2月份有春节和雪灾双重影响，非正常的市场谷底）。在成交量持续上扬的积极影响下，当月供求比由10月份的2.21下降为11月份的1.71，12月份进一步下降到1.06，供求关系出现明显的缓和迹象，房价调整的压力逐步减轻，个别楼盘甚至出现了小幅提价的现象，市场信心明显恢复。3、浦口、江宁、河西三大市场主导全市住宅供求的2/3。从房源总量来看，全年排名前三位的浦口、江宁、河西分别为26851套、23159套和13054套，分别占全市总量的28%、24%和13%，累计占全市总量的65%。从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口、江宁、河西分别为12402套、10948套和6279套，分别占全市总量29%、26%和15%，累计占全市总量的70%。4、河西、江宁、浦口、六合等新区的销售情况最好，消化率达到45%以上，城南是传统城区中销售情况最好的。河西、江宁、浦口、六合等新区的消化率分别为48.1%、47.3%、46.2%和46.0%，排名全市前四位。新区是最先开始受到楼市调整影响的，之后在部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量回升的幅度也是最大的，呈现出典型的“降价保量”特征，取得显著成效。城区市场由于绝对供应量不大，在土地稀缺供应减少的预期下，价格相对坚挺，但是消化率急剧降低，明显落后于新区市场，呈现出“有价无市”的格局。城区市场中，销售形势最好的是城南消化率达到42.4%，其他板块的消化率只有30%左右，位于市中心的城中板块甚至只有25.1%。5、剩余可售房源主要集中在浦口、江宁、河西等新区，由于消化率高，其消化周期反而最短。截止2008年底，全市剩余可售房源套，只考虑成交量，按照2008年的平均消化速度，不考虑新增上市量，剩余可售房源的平均消化周期为15.7个月，销售形势依然不容乐观。虽然开发商在2008年下半年开始延缓开发节奏，缩减开发量，但是供应量的下滑要到2009年下半年才能明显显现出来，供应增长在2009年上半年依然存在一定的惯性，与此同时，年底成交量回升能否在2009年上半年持续下去还尚待观察，受经济危机导致的购买力下降的影响，需求回升还有很大的不确定性，因此，起码在2009年上半年，住宅市场供求关系的逆转还很难出现，销售压力和价格压力并存。浦口、江宁、河西等新区的剩余可售房源的绝对数量高，主要由于这些区域是全市住宅的主要开发供应区域，与城区市场相比，其“上市多、卖的多、剩的多”，在评价销售形势的关键指标——消化率方面，新区市场明显高于城区市场，因此，虽然其剩余可售房源的绝对数量较高，但是其消化压力却较轻，余房消化周期只有12-13个月左右，远远低于城区市场。6、全市住宅平均成交套均面积104.9㎡，90/70政策执行失败。2008年，全市住宅平均成交套均面积104.9㎡，即使小户型集中的城中板块，平均成交套均面积也在90㎡以上，90/70政策在执行上基本宣告失败。90/70政策符合国情，其执行上的失败，与当前“贪大求阔”的不正常的消费心态息息相关，也体现出政府执行力和引导市场的弱势，同时“大房型、高总价”也加大了解决居民住房问题的困难，也把房价压力转移到了单价上面，加剧了社会矛盾，阻碍了行业发展。7、户型结构：正常波动，整体平稳，小户型趋势微降，中户型趋势微升，大户型趋势微降。总体来看，全年户型结构的变化基本平稳，月度变化基本属于正常的市场波动，受个案的影响较大。但是，由于需求的复杂变化和90/70政策的放松户型占比还是出现了一些细微的新趋势，其中，80㎡以下的小户型成交比例在4-6月份出现了明显的下降，之后开始回升，年底又呈现稳中微降的趋势；80-100㎡的中小户型成交比例在7-9月份明显下降，之后开始回升，但是只回升了一半左右，总体趋势还是微降；100-120㎡的中等户型的成交比例出现整体的波浪式微升趋势；120-140㎡的中大户型成交比例也出现整体的微升趋势，上半年攀升过后出现持续小幅下降，12月份再次大幅攀升明显上升；140-160㎡的大户型成交比例最为稳定，全年变化不大；160㎡以上大户型的走势基本稳定，但是9月份之后出现了向下的趋势。综观历月变化，80-100㎡户型一直占市场总需求的30%左右，经济实力不强的刚性需求依然是当前市场的需求主力；80-140㎡的二房、三房户型大致占总需求的65-70%左右，与当前的家庭结构是基本对应的。8、价格结构：低档房源和高档房源热销，中档房源成交比例下降。受市场调整影响，全市价格趋势明显向下，低档房源和高档房源热销，中档房源成交比例下降。由于江北个别楼盘的大幅降价热销，4000元/㎡以下的低档房源成交比例持续上升；4000-5000元/㎡中低档房源成交比例明显下降，主要原因在于浦口板块的降价；5000-6000元/㎡中低档房源出现了先升后降的趋势，主要原因在于江宁板块的成交比例在年末出现了下降；6000-8000元/㎡中高低档房源的成交比例趋势微升，变化不大；8000-10000元/㎡的高档房源成交比例同样变化不大，但是年底出现翘尾；10000元/㎡以上高档房源成交比例年初急升，之后持续下降，年底同样出现了翘尾。二、板块成交分析1、城中板块。成交1837套，较2007年（5251套）同比下降65%，总可售房源7314套，消化率25.1%，总体供求比3.98。由于存量土地的集中开发上市，城中板块在2008年迎来了上市高峰，但是，由于上半年宏观调控以及下半年楼市调整对投资客和改善型客户的打击，使得以小户型投资和改善居住条件的豪宅为主的城中板块，需求量大幅下降。展望后市，上市高峰的供应惯性仍然会压制城中板块，投资客和改善型客户的释放更多的要寄望于经济环境的转暖，还尚需时日，当下的刚性需求对城中板块基本无效，09年城中板块将面临供应高压和经济下滑、消费观望的双重制约。城中板块的未来更需要用长远眼光来看待，06年以来土地出让的大幅减少，存量消化之后，必然又要面临供应低谷，土地稀缺将进一步显现，长期升值空间巨大，当前的调整恰恰是城中购房置业的最佳时机，唯一需要的就是耐心。2、城东板块。成交1663套，较2007年（5330套）同比下降69%，总可售房源5118套，消化率32.5%，总体供求比3.08。城东板块为南京传统的富人区，别墅类别墅、豪宅的产品特征和高昂的价格使得区内以具备较强经济实力的改善型客户为主，这部分客户是最容易持币观望的人群，因此，城东板块需求的大幅下降不言而喻，这是经济下滑和楼市调整的客观特征。至于供应方面，紫金山周边环境改造引发出让的以及往年积压的环紫金山地块也进入了集中上市期，此起彼伏、点状的楼盘上市节奏在供应量的月度变化上表现的非常明显，2009年城东板块将成为楼市的热点，但是如何改变目标客群的观望、如何挖掘改善型客户是板块内各楼盘面对的共性问题，楼盘上市不是2009年城东板块的焦点，如何营销才是最大看点。3、河西板块。成交6279套，较2007年（11082套）同比下降43%，总可售房源13054套，消化率48.1%，总体供求比2.08。河西的消化率在全市各个板块中是最高的，一方面得益于河西北部区域的成熟带动需求的旺盛，已经成为市民购房置业的首选区域之一，另一方面，南部奥体区域的未来前景也得到了城市青年精英的认可。与此同时，南部奥体区域已经渡过了开发上市高峰期，大部分楼盘已经进入尾声，河西北部区域的开发量因土地稀缺一直维持在较低水平，供应的减少与需求的旺盛是河西销售较好的主要原因。与其他板块相比，河西板块并不太需要担心需求，关键是透支的房价回归正常，一切问题可随之化解。4、城南板块。成交2956套，较2007年（3051套）同比微降3%，总可售房源6977套，消化率42.4%，总体供求比2.36。城南板块的消化率在主城各板块中仅次于河西，表现突出，其中既有大部分月份供应量少、供求比低对成交量的支撑因素，同时也说明，随着地铁南站的规划建设和宁南商圈的成熟，以宁南新区为主要开发区域的城南已经获得消费者的广泛认可。但是也必须看到，随着一些新盘在2009年前后的急剧放量，城南板块的销售压力陡然增大，如何消化增量成为城南板块在2009年必须面对的问题。5、城北板块。成交1982套，较2007年（7376套）同比下降73%，总可售房源6312套，消化率31.4%，总体供求比3.18。城北板块