苏州土地市场一、土地供应总量（单位：万方）万方苏州土地供应量走势图30002496.86250020001500735.451000898.4750047.61244.1529.51571.31290.755802001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年?2001-2007年苏州市区土地出让总量总体呈现上升趋势。2001-2004年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。2005年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量首次出现下降，回落幅度达22%。到2006年，随着苏州楼市的回暖，土地供应量再次上升，2007年达到了有史以来的最高峰；?2007年达到峰值2496.86万平方米，较2006年增长了1598.39万平方米，增长178%；?2008年的苏州楼市是凄凉的，年度土地总供应量仅仅为290万方（园区132万方），相当于07年的12%，下降比例高达88%。?08年楼市的低迷，直接导致土地的年度供应，先前拍卖的土地还需要较长时间的消化，因此09年的土地市场依据不具备红火的条件，相比08年度会有所增加，但不会有质的变化。二、分类型土地供应量（单位：万方）苏州历年分类型用地走势20001500100050002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅(万㎡)商业办公(万㎡)?01-07年住宅用地供应呈现梯级上升趋势；商业和办公用地总体呈现稳步上升趋势。?07年住宅用地较06年有较大攀升，上升量达到1319.88万㎡，到达历年的峰值水平，商业和办公用地07年供应量较06年翻了一番，达到558.08万㎡，说明随着城市环境的逐步成熟和人口导入对配套需求的逐步提升，商办用地供应急剧放量；?07年火热的市场使得土地储备炙手可热，但是08年楼市的低迷使得土地像烫手的山芋，积极拿地的开发商是少之又少。98.5万方（园区38万方）的纯住宅用地的新增供应在近10年来首次低于商业办公用地。三.住宅用地成交楼面价2001-2008年苏州土地市场居住用地成交楼面价的走势如下图所示：历年居住用地成交楼面价走势图元/㎡250020001500100050002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年?从01-08年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地成本在住宅开发成本中的比重逐步增加。2001-2003年，苏州楼市供需两旺，开发商对市场前景极为看好，成交楼面价处于一个急剧上升期，年增长幅度达到25-33%，至2003年达到一个高峰。04-05年市场受到政策等因素及苏州周边郊区的大力开发等因素影响，平均楼面价有一定回落。06-07年随着房地产市场的回暖，楼面价又呈现新一轮的涨幅；?07年住宅用地平均楼面价达到2210元/M2，达到历年来的最高峰。表明07年市场运行速度加快，开发商拿地的信心也比较充足；?而08年，住宅供地急剧减少，供应的土地大多以低价成交，且住宅用地都以安居房、适用房为主，纯粹的商品房较少，因此土地成交的楼面价相比07年也有大幅下降，仅仅维持在06年的水平，仅为1925元/㎡;?结合苏州08年的土地成交情况，以及近期的国内经济环境，09年苏州土地市场依然会延续08年的低迷，预计09年住宅用地整体成交平均楼面价与08年相当。苏州市场一、苏州住宅成交套数07、08年苏州住宅成交变化走势图07年08年800074017000681560004994560454894884500052734356366640003117395938673000274332303024328028582624316320003435202821892292100017240月月月月月月月月月月月月123456789012111?07年苏州住宅成交套数为57426套，总成交面积为7106284㎡；?08年苏州住宅成交套数为34589套，比07年减少22837套，下降比例达到40%；住宅总成交面积为3906657㎡，比07年减少3199627㎡，下降比例达到45%。二、苏州住宅成交均价07、08年苏州住宅成交均价走势图07年08年9000800077037384743474156762683267946964669870007218680657536697600070067047643665666584642761115000536956904000513049113000200010000月月月月月月月月月月月月123456789012111?07年苏州住宅成交总额为466.92521234亿元，总成交面积为7106284㎡，年度成交均价为6570.6元/㎡；?08年苏州住宅成交总额为263.75839624亿元，比07年减少203.1668161亿元，下降比例达到43.5%；总成交面积为3906657㎡（不包括12月份园区非正常成交的12.38万方），年度成交均价为6751元/㎡,比07年度增加了180.4元/㎡,增加了2.7%。究其原因：一方面07年月度整体成交均价上扬的趋势毋庸置疑，但是起点较低，10月份达到巅峰；另一方面08年的成交均价下降的趋势也是客观存在，但是由于起点较高，因此年度均价仍然能够达到6751元/㎡,相比07年依然略有增加，但是基本上维持在同一水平。园区市场一、08年园区住宅月度供应量（单位：套）07年12月-08年12月园区住宅供应走势图1200093491010610000107901003566729077800061568634600040686487400042923965408320000200812月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月年1月套4292396540684083615664876672863490779349100351010610790从上图可以看出：?住宅市场供大于求越演越烈，新政下，开发商加速推盘速度?12月的住宅供应量再度创新高，10790套的供应量达到一年以来住宅供应的的最高峰，出现了严重的过剩，这是园区房地产发展以来，供应量继10月份迈入万套大关只有，再次刷新记录，成为名副其实的供应“巅峰之月”，并且这一趋势还没有终止，从市场的动态变化来分析，09年新的记录将会被刷新；?在房贷新政的刺激下，接下来将会不断以新房源、低总价来占据市场，因此接下来的春节之后积蓄已久的量将会得到进一步释放，供应量增加的趋势依然不会得到有效的缓解；二、08年园区住宅成交面积（单位：万方）区域08_0108_0208_0308_0408_0508_0608_0708_0808_0908_1008_110812园区82.38.911.511.41110.71158.5611.39.74?相对而言园区依然保持着一贯的稳定表现，领跑其他区域。综合来看，苏州楼市销量靠前的，大多是以价格的优势打通了滞销的瓶颈。例如园区青剑湖的上郡临湖壹号，适时调整价格，低价入市，成为楼市赢家；?苏州08年总成交面积为390.6657万方，园区总成交面积为110万方，相比07年的256万方，下降的比例达到57%。?苏州月度平均成交面积为32.6万方，其中园区为9.1万方（不包括12月份非正常成交），占全市的近30%。三、08年园区住宅成交套数（单位：套）07年12月—08年12月园区市场销售月度变化图单位：套120010009878849319558008107537787107716006215974004092002340月月1月月月月月月月月月月月2234567890121年1118002?园区08年度总成交量为8556套，总成交面积110万方，户均成交面积为128㎡。?从上图中不难发现，园区从07年12月开始公寓房源的销售量受到新政的影响出现大幅滑坡，一直以来市场都萎靡不振，购房者观望情绪浓厚；?08年以来月成交量从未跨过千套大关，大市场回暖的步伐依然较为艰难，11月虽然成交量987套，创08年以来月度销售最高；?年底的12月成交量继11月份的高峰之后大幅度回落，仅为753套（不包括非正常成交的1004套），市场环境依然不容乐观，大市场的彻底回暖还有待时日。三、08年园区住宅成交均价（单位：元/平米）07年12月—08年12月园区住宅成交均价走势图元/平米120009973.47100009177.158289.678043.47633.447180.6480009007.129145.668107.0860008595.77445.677594.687150400020000月月月月月月月月月1月23456789月月月121011128年020?从园区07年12月—08年12月成交均价走势图可以看出成交均价不断创新低?08年年底成交均价创一年来最低，仅为7150元/㎡；?从近期月度成交价格的不断“上蹿下跳”以及市场动态的原因分析，近期市场价格成为绝对的主角，从市场动态来分析：接下来的园区市场将会迎来更为普及的“价格风暴”。四、09年园区住宅市场供应分析园区未来住宅供应状况1100万方08年12月左右需07年256万方4年4个月1100要销售万方供应没有新增08年110万方需10年销售要?园区09年度已有可售房源为10037套（10790套减去正常去化753套），以户均面积128平米计算，可售面积为128.5万方；备注：园区08年度新增量为205万方左右?园区目前待开发住宅用地有1100万方，在无新增量的前提下：?如果以5年开发计划来测算那么园区09年的新增可售量为220万方，加上已有128.5万方的可售量，那么09年园区的住宅供应量将达