无锡土地市场供应状况分析一、土地成交概况1.全市经营性用地成交统计2.全市各区商品住宅用地成交统计二、经营性用地供需概况1.全市市经营性用地供需统计2.全市商品住宅用地供需统计3.南长区商品住宅用地供需统计4.滨湖区商品住宅用地供需统计三、商品住宅用地存量状况预估1.全市存量预估2.滨湖区太湖新城存量预估3.滨湖区蠡湖新城存量预估四、未来商品住宅土地供应量研究指标定义：①无锡市即七区（崇安、滨湖、新区、北塘、南长、惠山、锡山）；②土地市场即经营性用地（不含工业与政策性用地）；③统计时间除注明外，基本为2003年-2008.11.30；④此间商品住宅是指含居住用地的所有经营性用地；⑤土地出让数据来源无锡土地交易管理网上公示；⑥商品房成交类数据来源无锡网上房地产系统公示；⑦数据误差主要原因是商品房预售登记时间网上公示不全，造成与土地成交数据不符；⑧下述中的商品住宅主要含有用地配额中的商业及其他建设，所以与网上商品住宅数据不同。1一、土地成交概况（时间：2003至2008.11.30）1.全市经营性用地成交统计无锡（7区）经营性用地成交情况250018016020001401201500100801000605004020002008年1-*不含流拍用地2003年2004年2005年2006年2007年11月土地面积（万㎡）363844643994408400计容积率面积（万㎡）406121710292118819752成交总价（亿元）68112116168143982003年-2008年11月底，无锡经营性用地合计成交3652万㎡，计容积率面积为6340万㎡，其中06年土地供应占五年成交量的27.2%。历年无锡7区经营性用地成交所占当年比重60%50%40%30%20%10%0%03年04年05年06年07年08年1-11月北塘区5.7%3.4%0.3%8.5%12.7%0.0%滨湖区48.1%47.1%47.6%19.1%31.4%16.2%崇安区7.1%4.1%0.2%16.8%9.5%2.8%惠山区15.8%15.8%14.3%11.8%12.9%21.0%南长区8.8%3.5%3.0%6.1%1.2%13.6%新区14.4%15.0%19.7%10.9%10.5%20.1%锡山区0.0%11.0%15.0%26.8%21.7%26.3%2003年-2008年11月底，滨湖区经营性用地合计成交1262万㎡，计容积率面积为1781万㎡，成为五年里无锡土地供应市场主要区域。22.全市各区商品住宅用地成交统计（时间：2003至2008.11.30）无锡7区商品住宅用地2003-2008.11年度总成交情况2000250150020015010001005005000北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区新区锡山区土地面积（万㎡）183.51202.4203.9308.8172.8398.8362.6计容积率面积（万㎡）381.31718.7555.6501.3497.2794.1588.3成交总价（亿元）65.5231.82834.772.39165.8*以上图表不含政策用地，已扣除流拍用地，并含居住性质的所有用地（1）无锡七区的商品住宅用地成交情况年份土地面积（万计容积率面积（万㎡）成交总价（亿楼板价平均地价㎡）元）03年北塘区19.336.96.31707326404年北塘区28.844.73.2716111105年北塘区0.00.00.0#DIV/0!#DIV/0!06年北塘区83.4173.918.31052219407年北塘区52.0125.837.72997725508年北塘区0.00.00.0#DIV/0!#DIV/0!　183.5381.365.51718　　356903年滨湖区174.3113.129.62617169804年滨湖区372.8402.455.71384149405年滨湖区339.2551.270.11272206706年滨湖区164.2353.039.51119240607年滨湖区123.6234.324.81058200608年滨湖区28.364.712.118724283　12021718.7231.813491928　03年崇安区7.412.91.1853147904年崇安区31.356.47.51330239605年崇安区0.00.00.0#DIV/0!#DIV/0!06年崇安区142.3431.212.228385807年崇安区22.955.17.21307314808年崇安区0.00.00.0#DIV/0!#DIV/0!　20455628.0　504137303年惠山区0.00.00.0#DIV/0!#DIV/0!04年惠山区38.450.62.345559905年惠山区64.282.77.5907116906年惠山区95.5161.89.055694207年惠山区48.081.65.66861166308年惠山区62.7124.610.38241638　30950134.7693112303年南长区22.940.04.01000174704年南长区24.133.95.41593223905年南长区13.827.42.91058210806年南长区54.2268.724.9927459407年南长区3.411.15.953151722208年南长区54.4116.129.225155370　172.8497.272.31454418403年新区52.584.54.553385604年新区71.7164.913.6825189605年新区82.5168.313.4796162406年新区99.8199.725.11257251507年新区28.953.314.72758508708年新区63.4123.419.716003113　399794911146228103年锡山区0.00.00.0#DIV/0!#DIV/0!04年锡山区33.066.08.61302260505年锡山区63.990.810.61167165906年锡山区111.5163.912.6769113007年锡山区81.6147.223.21576284208年锡山区72.6120.410.89011494　362.6588.36611221820（2）无锡七区的商品住宅用地成交占各自当年比重情况北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区新区锡山区03年7.0%63.0%2.7%0.0%8.3%19.0%0.0%04年4.8%62.1%5.2%6.4%4.0%12.0%5.5%05年0.0%60.2%0.0%11.4%2.4%14.6%11.3%06年11.1%21.9%18.9%12.7%7.2%13.3%14.8%07年14.4%34.3%6.3%13.3%1.0%8.0%22.7%08年1-11月0.0%10.1%0.0%22.3%19.3%22.5%25.8%*不含政策用地，已扣除流拍用地，含居住性质的所有用地二、经营性用地供需概况1.全市经营性用地供需统计4历年无锡市经营性用地供需状况15001.021.0010000.980.965000.940.9200.902003年2004年2005年2006年2007年2008年供给（万㎡）365843685994408413需求（万㎡）363844643994408400供需比（1：X）0.991.000.941.001.000.97*历年合计：供给3710万㎡，需求3652万㎡，供需比1：0.98；*上述经营性用地包含了居住、商业、办公等性质面积。2.全市商品住宅用地供需统计历年无锡市含居住用地的商业用地供需状况8001.021.006000.980.964000.942000.920.9000.882003年2004年2005年2006年2007年2008年供给（万㎡）277600568751360295需求（万㎡）277600526751360281供需比（1：X）1.001.000.931.001.000.95*历年合计：供给2851万㎡，需求2796万㎡，供需比1：0.98*上述商品住宅用地包含综合用地的居住用地面积，如果只计算纯居住用地，可取各年75%量估算。3.南长区商品住宅用地供需状况统计5历年无锡南长区（太湖广场范围）含居住用地的商业用地供需状况601.201.00400.800.60200.400.2000.002003年2004年2005年2006年2007年2008年供给（万㎡）23241454354需求（万㎡）23241454354供需比（1：X）1.001.001.001.001.001.00*历年合计：供给173万㎡，需求173万㎡，供需比1：1*上述商品住宅用地包含综合用地的居住用地面积，如果只计算纯居住用地，可取各年70%量估算。4.滨湖区商品住宅用地供需状况统计历年无锡滨湖区（环太湖区域）含居住用地的商业用地供需状况4001.021.000.983000.960.942000.920.900.881000.860.8400.822003年2004年2005年2006年2007年2008年供给（万㎡）17437333916412428需求（万㎡）17437330216412428供需比（1：X）1.001.000.891.001.001.00*历年合计：供给1202万㎡，需求1165万㎡，供需比1：0.97*上述商品住宅用地包含综合用地的居住用地面积，如果只按居住性质用地计算，可取各年80%量估算。6梁溪河板块蠡湖新城板块太湖新城板块马山板块滨湖区四大板块分布图三、商品住