研展背景2005年10月苏震桃一级公路吴江市区至苏州段全线贯通。从吴江市区仲英大道与江陵西路交界处驱车出发，以８０公里/小时的速度行驶，３分钟就可到达苏州绕城高速入口，６分钟就到达进出苏州城的快速通道———友新高架，１０分钟后从友新高架干将路出口进入苏州主城区。这让苏州市民都不禁感慨地说：“吴江人到苏州主城区比伲苏州本地人还要快！”吴江松陵和吴中区原本不是一个概念，但苏震桃一级公路的开通，使得南苏州这一片区的地理优势越发凸现。吴江松陵到吴中、沧浪新城等只有10分钟，到苏州市中心也不过20分钟，完全是同城的范围。另一方面，从政府相关部门获得的信息显示，在未来的城市建设计划中，南苏州太湖之滨的苏震桃板块将迎来新一轮的建设高潮。在整个城市的发展方向上，“南优北扩”成为城市南北方向发展的指导战略其中“南优”即针对南苏州苏震桃板块而言。借助南苏州太湖水网，和石湖、越溪水系，将把这一片区整体规划为生活居住型的大型附属城市核心地带。未来、生态、自然的新兴城市带将逐渐成型。同样以太湖沿线为依托的沿湖风光生态居住带也将在太湖整体、保护、利用开发的背景下逐步建立起来。作为在南苏州版图中具有举足轻重意义的城北板块，其楼市发展经历了从无到有，从大众到精品的发展过程……现在的城北板块究竟发展到了什么程度我们力求通过本报告给出一个接近客观真实的答案。吴江城北板块研展报告目录城北板块明星楼盘研究丽湾国际吴越尚院明珠城城北板块楼市现状城北板块趋势预判2008-4-14本次调查我们以丽湾国际为重点个案，对包括吴越尚院和明珠城在内的城北板块三个在售楼盘从其营销策略、近期动态、预约情况等方面做了较为翔实的论述。具体情况如下：城北板块明星楼盘研究吴越尚院丽湾国际明珠城项目属性案名丽湾国际丽项目地址松陵镇仲英大道999号湾投资商/发展商苏州鼎基房地产开发有限公司国营销代理易居中国上海房屋销售（集团）有限公司属性数据总建容积率绿化率规划户数车位数物业费（元*月/际（m?）（户）m?）3000002.1642.10%172913001.4产品形态高层、小高层、多层花园洋房开盘时间2007年3月31日，一期1、2、3、4号楼公开；2008年4月19日，二期5号楼公开。交付时间2009年6月工程进度主体结构产品报价物业类型高层多层花园洋房均价（元/m?）4834/营销策略①销售报价4368-5300元/m?之间，楼层位置不同，差价在30-50元/m?丽之间。湾②友邻计划国凡于4月19开盘日之前，缴纳10，000元意向金并在开盘际日选定房源的预约购房者，可享受10，000元的购房优惠；19-31日期间正式签订购房合同的购房者，可再享受10，000万的购房优惠。③看房有礼凭身份证或其他有效证件，并留下真实详细资料的前500组看房客户，可参加看房有礼抽奖活动。一等奖（6名）：奖品为价值5000元的液晶电视；二等奖（8名）：奖品为价值2000元的数码相机；三等奖（12名）：奖品为价值1000元的Mp3；其他奖项：奖品为价值200元的购物券。近期动态①关注5号楼丽湾国际由易居中国上海房屋销售（集团）有限公司营销代理。二期5号楼目前正在接受预约，计划于19日（本周六）丽开湾盘。交房时间为2009年6月份。国②主要户型际此次共推出102套房源，户型有以下三种：①93.08m?/96.23m?（二房二厅一卫）的L2型，约33套；②134.53m?（三房两厅两卫）的L3型，约34套；③137.16m?/137.33m?(三房两厅两卫)的L1型，约35套。③预约动态调查当天（4月13日），我们在售楼处短暂的逗留期间，有2组客户看房，购买意向表现强烈；负责接待我们的置业顾问同时告诉我们:要买趁早，目前已经有87组客户缴纳了意向金。丽湾国际调研感悟在大盘林立,大户型风靡的城北板块,丽湾国际以丰富的户型结构含盖了90-140平米之间的房源。形成一道独特的风景,吸引了周围众多购房者尤其是年轻置业者的目光。配合1万+1万+1万的友邻计划和看房有礼等货真价实的打折促销行动,前期的广告投放初显成效,目前取得了不俗的预约成绩。项目自身的高品质和多种可供选择的户型结构,辅以出手阔绰的优惠打折营销策略,预计定于本周六的开盘当日会取得良好的销售业绩。缺乏完善的配套设施,略显冷清的人气,萧条的周边环境,是该项目的缺点其实也是城北板块诸多项目的普遍遗憾。丽湾国际启示录:独辟蹊径,差异化经营,经营多种产品形态,“高筑堤,广撒网”吸引有着各自不同需求的客户群；在前路还是一片观望疑云时,以利润允许的区间内大幅打折,以期试探市场真实反应。??项目属性案名吴越尚院项目地址江兴西路梅石路交汇处吴投资商/发展商苏州亨通房地产开发有限公司越营销代理智威（中国）创造社尚物理数据总建容积率绿化率规划户数车位数物业费（元*月/院（m?）（户）m?）1500001.501200产品形态别墅花园阳房多层院落公寓双景电梯公寓装修情况毛坯开盘时间2008年3月29交付时间2009年工程进度主体结构产品报价物业类型小高层花园洋房均价（元/m?）4700-5600近期动态项目动态吴08年3月29日开出一幢11层高的小高层（顶层为复式），越共40套，18套141.68平米四房二厅二卫和18套尚130.81平米的三房二厅二卫；2套175.64平米五房三院厅三卫送阁楼和2套190.06平米五房二厅二卫送阁楼价格范围4700---5600元/平米销售情况开盘售出30多套项目属性案名明珠城项目地址江陵西路1888号投资商/发展商苏州新湖远州置业有限公司明营销代理/珠物理数据总建容积率绿化率规划户数车位数物业费（元*月/城（m?）（户）m?）16500001.50////产品形态联排别墅、情景洋房装修情况毛坯开盘时间2008年3月8日交付时间2009年工程进度主体结构产品报价物业类型小高层花园洋房均价（元/m?）5000-52005800近期动态开盘动态08年3月8日：早上8：30开盘至9：10结束。推出第11幢，第12幢两幢7层的多层，底下一层是商铺。明户型：三房二厅二卫面积为127平米的36套，面积为珠129平米的12套。均价在5700---5800元/平米；城同时还推出第13，14，15三幢小高层，户型：三房二厅二卫，面积为135平米的30套，户型：四房三厅三卫，面积为215平米的复式3套（顶层）价格在4600---6400元/平米之间。现场情况30组不到的客户，直至结束销控17套。场面略显冷清。城北板块发展现状市场冷清短期内竞争激烈今年3月，城北板块共有3家楼盘计划开盘，分别是丽湾国际、吴越尚院和明珠城。丽湾国际具体不知出于什么原因，将推案计划推迟到本月19号，而吴越尚院和明珠城就开盘当日销售成绩来看，业绩乏善可陈。在楼市回暖迹象还不太明显的当下,城北板块今年3月份各项目小体量的开盘活动其实可以看作是一次小规模的市场试水行为.吴越尚院因其相对较低的开盘售价，其销售情况略好于新湖明珠城。可见，在市场冷清，消费者越来越冷静的市场环境下，价格仍然是楼市成交量的关键性因素。除丽湾国际有30套左右100平米以内户型外，吴越尚院和明珠城动辄140平米的户型结构，婉拒了一部分初次置业的购房者，由于三大楼盘定位相当，位置相近，可以预见当丽湾国际的小户型售罄之后，便是大户型之间展开白炽化竞争之时。届时三大楼盘之间可能会出现更多的促销手段或价格新低。长远供给不足国家的土地调控政策下，用地指标紧张，房地产土地供给不足明显。目前已知的是，除了刚刚开工的奥林清华三区外，2008年，松陵城区没有较大的房地产项目准备投资。就住宅而言，除丽湾国际、吴越尚院、新湖明珠城等几个正在建设的房产项目有房销售外，其余的存量在2007年已经基本被消化掉了，新的消费需求都需要靠“新造”。房产消费市场的刚性供给稍显不足。需求扩大依照2007年吴江房产消费分析，房产消费者可分为“三个三”，即30%是松陵城区人，30%是苏州市，30%是其它乡镇的，另外10%是新吴江人。吴江与苏州的房价差位加上两地交通便捷，吴江房地产已经成为南苏州板块的生力军，吸引越来越多的苏州市民的关注。2007年8月11日，位于苏州劳动路的万科金色家园开盘，其情景洋房每平方米逾万元。巧合的是，就在同一天，同样是情景洋房类型，吴江城北板块的新湖明珠城，开盘单价每平方米只在4000多元。两楼盘之间驱车不到20分钟，售价却有每平方米6000元左右的差距。巨大的落差让这两个情景洋房项目一时间成为人们关注和议论的焦点。有人甚至提出了每分钟车程价值500元的惊天论调。据记者了解，新湖明珠城的苏州客源占比竟然突破70%。松陵城区作为吴江的政治、经济、文化中心，城市的集聚和向心效力正在发散。2007年上半年，七都一位民营企业业主为了儿子的教育、就业的长远考虑，在吴江购置房产，花费超过百万元，越来越多的乡镇消费者将目光投向松陵城区。而更为庞大的潜在消费群体要算新吴江人了，吴江市新市民服务中心统计，截至2007年底，吴江登记的暂住人口突破75万，接近于本地户籍人口总数。这些新吴江人大多是近五年来到吴江的，分别集中于松陵镇、盛泽镇和吴江经济开发区，外来人口中青壮年约占88%，其中18~26岁的占75%。其中相当一大部分的人如果收入允许，安家吴江，首选的就是购置房产。前景预判结构变化根据结构调控总方针，廉租房、经济适用房，以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入人群的居住要求。由此，2008年吴江房地产开发结构，供应结构将有所调整，有所改善，中小套型商品住宅的供应有所提高，单个住宅的消费总额下降，将使更多的人“住有所居”成为可能。土地资源紧张也有其积极的一面，这必将使开发