南通房地产市场研究二零零九年六月目录城市印象宏观经济环境分析房地产市场环境分析市场项目调研第一部分第一部分城市印象城市印象1城市印象区位、面积、人口、行政区划南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江苏省东南部，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，居长江北岸，南临长江，与上海、苏州、无锡、常州隔江相望,北靠盐城，东濒黄海，西接泰州，“据江海之会，南北之喉”，地处中国“黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部，素有“江海门户”之称。全市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。2008年末全市户籍人口763.72万人，其中，市区人口87.52万人，人口自然增长率-1.60‰。南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。城市印象“上海大都市圈的副中心城2市”?长三角重要的基础工业和先进制造业基地；?长三角北翼现代物流中心；?南通是全国著名的“建筑之乡”，主要经济技术指标多年北上海稳居全省第一，所建工程共获中国工程最高质量奖鲁班奖32项，列全国地级市之首。?南通纺织工业历经百年发展，是中国十二个纺织品出口基地和十个服装出口基地之一，为市第一大支柱产业。南通“十一五”规划要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新区与开发区是南通融入上海大都市圈的前沿。第二部分第二部分宏宏观经济环观经济环境境1宏观环境经济健康、稳定、快速发展人均GDP与房地产市场关系30002510.1325002111.88人均GDP阶段1758.342000USD800~1300住房起步阶段15001000USD1300~8000快速上升阶段5000USD8000~13000平稳上升阶段2006年2007年2008年USD13000以上下降阶段GDP(亿元)40000?GDP、人均GDP连续三年保持稳定、快速发展32876300002756522841，整体经济环境运行状况良好；20000?根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均10000GDP值之间的关系，可以看出，目前南通的住宅市02006年2007年2008年场处于快速上升阶段。人均GDP2宏观环境固定资产投资比例逐年增加20001000915.11505.41800736.5415001265.8621.961048.96001000400500200002006年2007年2008年2006年2007年2008年固定投资总额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）4000?08年固定资产投资1500亿，同比增长18.58%；3039.5630002468.322163.42?社会消费品零售总额连续三年实现快速增长；20001000?08年储蓄额突破3000亿大关，同比增长23.14%；02006年2007年2008年储蓄额（亿元）3宏观环境收入持续增长，生活不断改善4000016000308451161330000257831200010188216549332200008000100004000002006年2007年2008年2006年2007年2008年人均收入（元）人均消费性支出（元）2000018903164511500014058?08年南通市人均收入突破3万元，同比增长近1000020%，人均收入不断增加，生活水平不断提高；5000?人均消费性支出增长缓慢；02006年2007年2008年人均可支配收入（元）第三部分第三部分房地房地产产市市场环场环境境1房地产市场近年宏观调控与房价走势宏观调控与房价走势08年底在国际金融危机的不利形势下，全国的房地产市场表现尤其明显，市场拐点论一度风行整个行业圈内，而中央及地方各级政府也相继出台了一系列的救市举措，09年初刚性需求集中爆发，楼市行情开始出现高位运行，市场回暖势头明显。2房地产市场地方政策环境分析?南通市调整市区住房保障有关政策；该次调整主要涉及两个方面：一是进一步扩大廉租住房受益面；二是提高经济适用房政策性补贴标准【影响】进一步完善住房保障体系，切实解决低收入困难家庭的住房问题?市政府《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的意见》支持自住型、改善型购房消费，内容涉及购房补贴、公积金贷款、二手房交易等诸多环节，将给购房者带来更多实惠【影响】进一步规范房地产市场，有利于房地产市场健康稳定发展。?《进一步整顿规范房地产交易秩序的有关问题通知》未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括订购、登记、选号等）收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房【影响】规范房地产市场保障购房者的权益3房地产市场房地产行业数据表现200172.682000137.431462.561501500107.931145.1941.43100100050500002006年2007年2008年2006年2007年2008年房地产市场投资(亿元)施工面积（万平方米）600469.13410.04376.62?400连续三年南通市的房地产投资增幅始终保持在26%左右200；98.8341.2240.890?2008年全市商品房施工面积1462.56万㎡，同比增幅2006年2007年2008年销售面积（万平方米）房屋空置面积（万平方米）27.7%；商品房销售面积376.62万㎡，同比降幅19.7%；?2008年房屋空置面积98.83，增副141.7%3房地产市场房地产行业数据表现?地价、房价、土地供给在07年达到顶峰后，08年下降。?08年商品房总体供给平稳上升、销售明显回落，供过于求；4房地产市场08-09年市场表述08年在政府宏观调控的大棒与股市虚拟资本缩水、国际金融危机的三重打击下，南通房地产市场疲软。新盘接连低开对老盘形成极大冲击与分流。9月份万科在全国几大城市的降价促销更是给市场带来了强烈的“多米诺股牌坍塌效应”信号，导致市场愈加低迷。???但形势在11月份得到扭转。11月的秋季房交市政府推出“十天贴税救市政策”，刺激商品房成交量急剧放大，使压抑1年之久的刚性需求得到一定释放。开发商也积极响应政府号召，价格优惠进一步扩大，采用特价房、优惠送礼、无理由退房/价降补偿保障等各种措施使得房价“见底”，赢得了不少客户。房交会后各级政府救市政策频出，使得市场成交持续活跃，12月份也成为一个难得的“暖冬“。进入09年后，刚性需求持续释放，房地产市场一片小阳春，而此时”涨价风“正悄然兴起，似乎预示着一个新的房地产时代的来临。5房地产市场整体市场板块划分按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北（港闸区）及开发区五大房地产板块，呈现“一主两副双翼”的格局。城市发展方向由西北向东南偏东区域发展，有北上海之称。3房地产市场整体市场板块细分板块名称区域范围市场概况价格行情市场供不应求、价格稳定高位运行。钟秀路以南、环城西路以东老城区板块老城区供地有限，区域推盘总量不大7000-9000元/㎡、虹桥路以北、五一路以西，房价稳定在高位。高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新新城区板块洪桥路以南，跃龙路以东7000-8000元/㎡城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块。抱团出击，挑战新城区。新东区板块青年路以北、五一路以东、也是目前热门的区域之一。区域楼盘新东区板块4600-6000元/㎡运河以南联合炒作，是新城区的有力竞争对手。?城北（港闸）蓄势待发，性价比较高。但由于楼盘钟秀路以北位置比较分散，目前尚未形成合力，6000-7000元/㎡板块整体均价也是四个板块中最低的。有狼山、君山风景区，是南通市主要开发区板块狼山、军闪以南区域-----的别墅聚集地。第四部分第四部分市市场项场项目目调研调研1普通住宅市场苏建阳光城尚德城邦万通城金飞达明郡濠河经典玖珑城城市嘉苑玉兰公寓中南世纪城1普通住宅市场描述主城区供不应求，新城区笑傲南通楼市目前南通楼市的主要住宅市场供应集中在新城区板块，容纳了中南世纪城、中南世纪花城、绿城玉兰公寓、城市嘉苑、凤凰莱茵苑、天安花园、博园岚郡等数个大盘，这些楼盘无论从规模、档次上讲都具有一定的竞争优势。尤其是近期政府推行的“学区扩移”政策，新城区各楼盘收益匪浅，价格直涨1000元/㎡左右。相对于主城区内，由于土地市场的限制，市场供应量逐年递减，房地产市场一直处于供不应求的态势，这也是本项目的一个最大的优势。但是新城区的市场分流与竞争也不容忽视。1楼盘介绍项目名称尚德城邦濠河经典金飞达明郡南临青年路，东临跃龙路，项目位置濠西路99号工农路与濠北路交界处邻体育广场开发商中威房地产南通建工房地产江苏帝奥地产占地面积8.9万㎡1.7万㎡4.7万㎡总建筑面积15万㎡7.3万㎡7.8万㎡基础数据容积率1.54.31.9绿化率30%30%25%物业类型商住楼商铺住宅写字楼商铺住宅写字楼商铺9幢多层、8幢小高6幢高档住宅、1幢甲级写项目规划为11-18层住宅楼层、3幢15层字楼和商业广场面积区间70-178㎡104㎡--216㎡87-143㎡面积数据主力面积88-143㎡107㎡115㎡89-135㎡销售价格起价6880元/㎡均价9000元/㎡高层报价8500元/㎡价格公开时间2008-11-062008-11-8预计在2009年7月份物业管理费1.51.2-1.5---其他交付时间2009-09-302009年底2010年底交付标准毛坯毛坯毛坯1竞争楼盘介绍项目名称玖珑城城市嘉苑绿城玉兰公寓项目位置人民中路188号崇川区洪江路城山路交汇处崇川区世纪大道99号开发商南通市百昌置业南通苏