镇江市场09年市场预测基本结论?历年市场：05－07年，市场规模成长，且由供大于求向供求平衡转化，进入08年市场调整明显，量减价减，成交萎缩，预计09年市场依然是供大于求的态势；?市场容量：目前镇江全市人户籍口约为296万人，市区人口113.1万人，市场容量较小，刚性客户占主导地位，09年市场客户依然以刚性需求为主，09年预计上市量约为130万平方米，成交量约为117万平方米；?置业结构：以改善性置业为主，而首置有所上升，未来09年市场依然会以首改客户为主，镇江经济?镇江经济总量06年突破1000亿，同比过去镇江历年GDP增长分析发展迅速；150025.00%?镇江历年占江苏GDP比重呈下降趋势，发展20.00%100015.00%速度纵向对比稍慢。10.00%500?镇江的工业基础并不雄厚，这是导致其前几5.00%00.00%200220032004200520062007年发展速度相对缓慢的重要原因，未来几年GDP(亿元）561.19643.56781.16871.671025.311213镇江工业化进程加快，相应带动城市化率的增幅（％）12.30%14.70%21.40%11.60%17.60%18.40%提高，有利于楼市容量的增长。镇江历年GDP占江苏GDP比重变化情况镇江历年产业结构300005.4%25532.37100%5.3%2500033.95.2%21548.365.2%80%3535.536.42000018272.1215512.355.0%5.0%60%1500012451.7540%10636.360.960.660.459.84.8%4.8%4.8%100004.7%20%50004.6%561.19643.56781.16871.671025.311206.690%5.24.44.13.804.4%2004200520062007200220032004200520062007一产比重（%）二产比重（%）三产比重（%）镇江GDP(亿元）江苏GDP（亿元）扬州占江苏比例（％）土地市场预测?主城区土地资源日渐稀缺，土地出让由京口、片区(05年至总建已推上市余量丁卯向南徐、丹徒新城区转移；08年8月）（万m2）（万m2）（万m2）?土地出让量与市场需求规模严重失衡，以04、合计675.37230.44444.93京口266.0980.87185.2206年为最；润州141.2847.1994.09?05年以来住宅用地存量约440万平米，可供市丁卯86.560.2826.22场消化约4年，考虑05年以前存量土地，镇江丹徒181.542.1139.4土地存量可供市场消化5－8年，未来市场供过于求。分区土地成交情况1500历年土地成交情况70006572606000100041.65000454740500400040.6290729853000020.9189524.420200520062007200018.212.1主城区344.92866.2289.761000429南徐526.991203.04623.4900丁卯767.351355.54394.93200320042005200620072008年1-9月丹徒957.42521.77507.46土地成交量（亩）土地成交价（万元）大港291.73580.3779.7整体市场预测?市场调整加剧，08年1-9月累计供求比1.28，供大于求，市场观望加重；?预计09年市场逐步趋稳?随着市场调整及09年经济可能出现负增长的态势，预计09年市场成交均价较08年持平或略有下滑，预计全市成交均价在3750元/平方米。镇江年度走势20021.81.61501.41.210010.80.6500.40.2002005年2006年2007年2008年1-9月供应量169165148.17113.04成交量88.87129167.988.14成交均价0.27670.30390.34210.3735供求比1.91.270.881.28供应量成交量成交均价供求比整体市场预测?预计09年市场上市量将有一定量的减少，约为130万平方米左右；成交量基本与08年持平，约110万平方米。镇江商品住宅供求价月度走势354303.52532.5202151.510150.5001234567890121234567897.7.7.7.7.7.7.7.7.1118.8.8.8.8.8.8.8.8.0000000007.7.7.000000000000供应量成交量成交均价供求比市场容量（分总价段）08年1－6月7月8月9月10-12月主力产品构成总价段已售套已售均已售套已售均已售套已售已售套已售均预计销售套数价数价数均价数价数合计422137818903778715373068837351841一房占62%，二房占27%，30万以下?87023598922321262589462541385酒店式公寓（单身公寓）11%二房占35%，三房42%，四房16%，30-50万?16743369398346529833562453476665花园洋房4%，叠加别墅2%二房占12%，三房48%，四房24%，50-70万?7413841211395416437012143629269叠加别墅10%，联排别墅6％花园样房26%，叠加别墅42%，联排别70-80万?241419041410139436164429352墅32%80-90万?198471626469823470436487271叠加别墅59%，联排别墅41%联排别墅72%，叠加别墅13%，双拼90-100万?12453163954111653784154732715%100-110万?109555014579910564118570538110-120万?895861960131461128602240120-130万?746100196500663516643840联排别墅83%，双拼17%130-150万496602216890971024702531联排别墅59%，双拼41%150-200万197000126741674111767117联排别墅29%，双拼46%，独栋25%200万以上?33780011720748369586296联排19%，独栋68%，双拼13%市场容量（分面积段）?根据08年7-9月月成交情况，预计09年的月成交套数约为764套，09年全年成交9168套，面积约为110万平方米。1－6月销售8月销售套9月销售套板块面积段7月销售套数10－12月销售套数（预计）套数数数40平米以下16426839240-50平米23596161015450-60平米8511983960-70平米196231675570-80平米843629104780-90平米61569907523490-100平米72914712188339镇江四区100-110平米5031369577222110-120平米48710189116109120-144平米1362189185209454144-160平米73126928160-200平米22329314858200平米以上22715202883镇江四区合计49838907156881914别墅市场情况2008年1-9月，镇江别20别墅产品成交走势6000墅成交量同比减少了约158.3万方，降幅为40001057.5%；20005别墅供应量3年来呈递002006年1-9月2007年1-9月2008年1-9月增趋势，别墅市场正逐供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元／㎡）渐发展成熟。　日期2006年1-9月2007年1-9月2008年1-9月成交均价在2007年增幅供应量（万㎡）10.213.415.95巨大，但进入2008年，其增长势头趋于缓慢。成交量（万㎡）6.814.56.16成交均价（元/㎡）4329515053002008供求比年1-9月，市1.50:1场供求比为2.59:10.92:1，供过于求现象明2.59:1显，市场销售压力巨大08年别墅市场成交量下降明显，甚至低于2006年的水平预计2008年全年市场供求仍将大于市场去化量，很大一部分市场存量将留到2009年去消化别墅市场去化情况137851.731500001300001100002008年1-9月份，新批准90000销售别墅产品去化率为7000034790.557135000025.23%。30000仅2008年新增市场存量已10000超过10万方。-10000批售面积销售面积2008年镇江别墅成交以经济型为主，且所去化产品多为2008年之前的市场推量。从数据统计可以发现，2008年新推别墅销售状况不佳。别墅市场存量巨大，包括朴园、优山美地等高端联排别墅的推出，红郡项目将面临不小的考验。09年别墅市场预测2008年别墅销售走势120000500001000004000080000300006000040000200002000010000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10-12月批售量销售量2006年2007年2008年2009年1-91-91-91-9　日期月月月月2009年别墅预测2570006000供应量205000（万154000㎡）10.213.415.9519.971030002000成交量51000（万00㎡）6.814.56.167.882006年1-9月2007年1-9月2008年1-9月2009年1-9月供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）成交均价4329515053005879.76供求比1.50:10.