目录第一部分海门市房地产市场研究............................2一、宏观市场部分.................................................................................................................2（一）海门市区域经济状况分析................................................................................2（二）海门房地产概况................................................................................................7二、中观市场研究.................................................................................................................9（一）海门市区域规划定位及发展方向....................................................................9（二）海门市房地产市场的区域划分及各板块的市场特点：................................14第二部分项目立地规划条件分析..........................56一、位置、范围与区位特征................................................................................................56二、总体规划对规划用地的要求........................................................................................57三、自然条件分析.................................................................................................................58四、土地利用现状概况.........................................................................................................59五、区域人口状况.................................................................................................................59六、建筑物状况.....................................................................................................................59七、公共配套设施状况.........................................................................................................59八、道路交通状况.................................................................................................................60九、土地固有价值评估模型及结论....................................................................................60十、项目地块SWOT分析....................................................................................................67第三部分项目市场定位..................................68一、目标客源定位.................................................................................................................68二、物业形态定位.................................................................................................................73三、户型定位.........................................................................................................................861第一部分海门市房地产市场研究一、宏观市场部分（一）海门市区域经济状况分析1．综合经济实力近几年来，海们经济运转良好，2008年，海门市实现地区生产总值360亿元，在江苏市现级排名中位于第六位，人均生产总值达4万元。2007年，海门地区生产总值为310.74亿，位于海门县市级地十位，人均产总值达3万元，江苏省市县级排名中位于第15位。海门市GDP逐年变化情况（单位：亿元）海门市GDP数值400.00360.00350.00300.00310.74250.00200.30168.50200.00212.61系列1150.00100.00146.7650.000.00年年年年年年345678000000000000222222江苏省各县（市）GDP统计：22007年GDP统计（单位：亿元）1190.561200.001050.021000.00800.00600.00系列1310.74400.00323.33224.30213.56283.05223.00173.80200.000.00江阴张家港通州海门启东东台金坛海安大丰从上图表看出，海门经济一直处于快速分展阶段，家纺业的不断壮大，极大工业园区的建设，必定带动整个海门经济的腾飞。2．产业结构2008年，三次产业结构调整为7.7：60.1：32.2，第一产业增加值27.8亿元，二产增加值216.2亿元；三产增加值116亿元；相比前几年，第二、三产业增浮较大，海门的产业结构日趋合理。2007南通市各县市产业结构分析表：市　县地区生三次产业占GDP比重(%)地方财外　贸产政一般总值指预算收依存度数入(上年占GDP（％）=100)比重　第一产第二产第三产（%）　业业业南通市116.28.256.735.16.046.0海安县116.312.053.734.34.419.6如东县115.814.252.233.64.222.1启东市116.012.953.533.64.320.9如皋市116.512.153.634.35.329.3通州市116.38.159.632.44.331.8海门市116.17.759.632.74.217.9从2007年数据中可以看出，就整个海门市而言，第二产业发展较好，第三产业还未达到平均水平。海门市近四年产业结构分析3时间地区生三次产业占GDP比重(%)地方财外　贸产政一般总值指预算收依存度数入(上年占GDP（％）=100)比重　第一产第二产第三产（%）　业业业2007116.28.256.735.16.046.02006116.19.158.732.23.717.72005115.510.458.730.93.615.22004115.910.353.636.13.213.33．投资结构：海门市2008年全社会固定资产投资202亿元。工业投资规模不断放大，全年完成工业投入173亿元，其中规模以上工业投入144亿元，工业投入占到全社会投资的85.6%,规模以上工业投入占到工业总投入的83.2%。4．私营个体经济：海门市民营经济发展迅速。即至2006年底，全市个体工商户、私营企业总数达到近6万户，从业人数达到17万人，注册资本金达到270亿元。特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006年共形成近100个超千万元项目，2006年仅三星镇就新发展个体工商户4981户、私营企业371家，95%以上从事家纺和服装加工贸易。2007年海门在岗职工及城镇个体私营人员数量表：市　县在岗职　私营企工业人和个体数　单位#国　有#城　镇#港澳台#外　商从业人万人商员　单　位集体单投资单投资单　位位位南通市57.7419.172.796.5412.88168.15海安县7.061.930.200.760.8523.80如东县5.912.400.261.050.9417.93启东市5.871.900.561.061.0221.56如皋市6.212.320.190.901.3830.42通州市6.922.090.600.932.0932.454海门市6.182.320.290.991.7221.36从表中总体在岗人员数量为6.18万人，而个体私营从业者为21.36万人，同整个南通