平台营销2006北岸财富中心开盘营销方案营销总纲》平台营销抛离传统单一产品推广思路，整合区域规划、产业资源、客户资源、政府资源、产品资源形成统一的、强大的营销平台改“单一旗舰”为“联合舰队”，为本案营销的总纲第一部份北岸财富中心市场竞争战略分析上东国际销售情况分析一、销售简报至6月30日止，上东国际销售面积已达53247.05平方米.办公销售率达80.53%，签约面积51658.45平方米，金额401232362元，签约率78.13%。商铺可售面积为3842.79平方米，现已售12套，计面积712.26平方米，销售率18.53%;车位共可售计128只，现累计销售101只，销售率78.90%。二、各楼去化情况2#3#4#名称面积套数面积套数面积套数总可售24027.831024183.731217908.6133已售20599.3326615817.6520416830.07125比例85.73%85.81%65.41%65.38%93.98%93.98%成交均价7707.86元/平方米8024.99元/平方米7603.63元/平方米三、成交客户来源情况分析成交客户区域分析3%4%3%4%江东13%海曙鄞州江北奉化11%62%象山宁海四、成交客户行业分析已购客户行业分析60%55%50%40%30%30%系列120%7%10%1%1%1%1%1%1%0%贸流运所育业业品资外物货教实食投务T行事I师律五、销售态势分析销售态势分析8070605040成交套数3020100一月份二月份三月份四月份五月份六月份上东国际项目分析小结▇项目周边客户对区域认同度高，看好地段发展前景，江东区位优势明显；▇外贸类客户是写字楼购买的主要客群，不能忽视；▇不少客户未购原因是出于价格因素，同时市场上楼盘选择余地大；▇对小面积户型青睐度高，客户购买力分级明显，应注意销售节奏的把握；▇客群非常看中性价比，应加强对产品优势的宣传，吸引客群认可；▇销售速度较去年减弱的主要原因是市场上可选择楼盘余地加大。从丽园尚都销售情况分析本项目前景一、销售简报该案于2005年10月21日申领了预售许可证，10月29日A1幢和B幢进行了内部定购，截止05年底止，共计销售了203套，面积22115.74m?,销售率39.76%；至06年上半年共计销售302套，面积35785.75m?，销售率64%；06年新增面积13670m?,销售率增加24%。二、各楼去化情况A1A2B套数面积套数面积套数面积总可销7517669.817517816.9328820137.7605年已去化378576.85102350.2415611188.65比例49.33%48.54%13.33%13.19%46%55.56%截止目前47106764310043.321215066.5比例63%60%57%56%74%75%三、成交客户来源情况分析成交客户区域分析2%2%5%6%江东海曙江北鄞州其他85%四、成交客户行业分析成交客户行业分析1008060系列140200贸体筑流员统位容配他外个建物职系单美汽其司疗业公医事五、销售态势分析销售态势分析40003500300025002000面积：平方米1500100050001月份2月份3月份4月份5月份6月份六、丽园尚都项目销售小结▇项目周边客户购买力高，地段归属性较强；▇外贸类客户是写字楼购买的主要客群，不能忽视；▇根据各楼层去化速度，价格仍是成交关键；▇虽受到市场供应激增的影响，但需求一直存在，应加强持续性推广。新天地销售情况分析一、销售简报自2005年年初开盘至今，普通写字楼销售率98%，顶级写字楼为27.8%。推出时机较好，市场上无同质化竞争型产品。普通型整层均在700平米左右，适合的面积很受客户欢迎。二、所购面积及总价分析面积80-100m2100-175m2175-250m2半层整层二层数量(组)25392540304比例(%)15.323.915.324.518.42.5总价范围(万元)60-7575-130130-190250-3005001000▇购买100-200m2的散客约占40%，总价在100万左右，占有一定比重。▇半层（350m2）以上的的客户占45%，客户购买力较强。。三、新天地销售小结▇已购客户共163组，分布区域看，市三区占绝对比例，尤其是江东占59%，但其他办公客户分布较为广泛，范围已达杭州、温州、台州等地。▇目前在写字楼办公的客户共68组，在工厂办公23组，投资客39组，其余33组办公场所不详。▇已购客户中以外贸客户及实业客户为主，占了总比例的三分之二，外贸客户45.3%，占据绝对地位，实业客户占18.4%，且多为整层客户，6%的事业单位客户多为投资客。▇实业型客户也占了一定的比例，且此客群购买力较强。其他行业比例不大。▇客群购买力分级明显，以100－200平方米和500平方米以上客群为主，整层客户群体较厚，应设置针对整层客户的产品类型。销售分析小结▇从客户来源来看，均价在万元以下的写字楼客户主要仍聚集于项目所处区域，而过万写字楼的大客户来源则相对复杂，但仍以省内客户为主。▇从客户行业来看，经贸类企业的需求最大，为写字楼销售的客群主导。▇从面积需求来看，小套型持续走俏，而整层购买的客户也占有一定比例，而300-500方产品去化相对缓慢。▇从去化速度来看，进入2006年以后，各项目的销售速度均呈现放缓区势，写字楼的供应量激增是主要原因。竞争项目【金隆国际】地理位置：南苑饭店北面建面指数：总建40000㎡，办公31952㎡建筑形态：一幢26F写字楼得房率：70%大堂：层高9.5米，办公层高3.7米户型：主力面积123-165㎡单层面积：1350平方米车位：共有422个，平均100方/1个车位电梯：配有六部全部进口三菱电梯空调：采用麦克威尔中央空调，带分户式计量系统装修建材：大堂及电梯间采用大理石地面自身配套：大堂配有商务中心、休息区，每户预留多门直拨外线，专线连接宽带网络，光电感烟火报警系统、自动喷淋系统，及闭路电视防盗系统。均价：16000元/㎡物业费：9元/平方米/月销售率：自2005年5月份开盘，目前销售率约60％竞争项目【恒隆中心】地理位置：市政府西侧，久久天桥旁经济指标：占地8040平方米，总建6万平方米建筑形态：1幢28F高层写字楼建筑格局：标准层7梯（6电梯，1货梯）10户标准层高：净高3.4米，层高2.8米得房率：70%智能设计：菜单式5A配置户型：单层面积1100平方米，面积范围40-400平方米，主力面积150平方米左右。大堂：有约500平方米，局部20米的挑高大堂车位：配有地面18个，地下98个共116个车位。大堂：约400平方米，局部挑高20米，精装修电梯：配有7部进口三菱电梯，速度2.5米/秒，载人数13人。空调系统：大金中央空调，VRV分层分户计量物业管理：海房物业管理管理，上海高力担任顾问物业费：10.8元/平方米/月。销售情况：起步价8888元/平方米，均价11500元/平方米左右，3-17F均价14000元/平方米（110000-160000），主楼层间差价200-300元/平米，朝向上差价高达1000元/平米。销售率：16%左右竞争项目【万豪国际】开发商：宁波海城投资建筑设计：德国GMP经济参数：占地38700m?，总建62151m?，其中办公为4－19层，面积为24724m?建筑形态：主体建筑共39层主楼单层面积1400m?，层高4.0米大堂：约166平方米，层高13米。户型面积：整层1400m?左右，目标客户为整层，如有特殊情况，整层分为四个单元装修情况：大堂、电梯厅、公共部位精装修；办公区域顶部和地面装修，四面落白简装电梯：瑞士迅达电梯；3米/秒，5部客梯1部货梯，电梯等候时间30秒；承载量1350公斤，轿厢高度3米（普通电梯高度2.8米）空调：VAV变风量系统，美国约克整体中央空调大堂：精装修，挑高11米，面积120m?建材：外墙双层中空玻璃幕墙（LOW-E）网络：宁波地区最高速宽带网络，可供国际视频会议车位：共有地下车位634个，为写字楼提供400余个物业公司：世邦魏理仕，费用未定开盘时间：预计2006年中或下半年预计价格：18000-20000元/平方米交付时间：2007年底或2008年年初竞争项目【嘉和中心】开发商：金光中心规划设计：德国GMP建筑师事务所建筑形态：三幢高层，其中A幢为23层星级酒店，B幢17层，C幢40层，B、C栋为办公经济参数：占地17000m?，总建170000m?。B栋建筑面积18836㎡，C栋建筑面积41672㎡标准层面积：B主楼单层面积1051平方米，C主楼单层面积1333m?销售面积：B楼最多切分4户/层，180～240㎡/户不等，C楼原则上整层出售层高：B栋3.54米，C栋3.6米得房率：70%以上绿地率：21%大堂：面积未定，层高9.6米，2层挑高。电梯：B楼5部进口电梯，速度为2.5m/s，C楼8部，高达4m/s的高速电梯。另外，在裙楼里有两部观光电梯，两部货梯，4部扶手电梯空调：整个建筑群均采用中央空调车位配比：地2+地3作为机械式的车位，夹层+地1作为非机动车位，约700个左右智能设计：配有网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景音乐系统、可视对讲系统、机电设备监控系统竞争总结》优劣势对比▇和义大道项目的优势主要在万豪酒店及江景、地段概念，但其价格偏高，品牌运作亦不成功。▇金隆国际优势在于南苑概念及其产品、配置、地段，本案胜在产品优势、性价比优势。▇恒隆中心在于工程优势，但其价格及风水因素是一