宁波东部新城市政府新址周边项目商业发展建议报告规划中的东部新城宁波简介?宁波地处中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，浙江省东部的东海之滨。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，与上海隔湾相望，西接绍兴市，南临三门湾，与台州相连。全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。?宁波下辖海曙、江东、江北、北仑、鄞州六个市辖区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。?2006年宁波市人口保持低速增长。年末全市户籍人口560.4万人，比上年增长6.6‰，其中市区人口215.8万人。人口出生率为7.3‰，死亡率5.6‰，自然增长率1.7‰。?宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市“。据初步统计，2007年全市实现地区生产总值3433.08亿元，比上年增长14.8%，按年均汇率折算的人均GDP达8026美元；完成财政一般预算收入723.92亿元，其中地方财政收入329.12亿元，比上年分别增长29.0%和27.9%；市区居民人均可支配收入22307元，比上年增长13.4%；农村居民人均纯收入10051元，比上年增长13.6%。江东区简介l江东区地处宁波城市向东发展的前沿，是宁波市重点建设的核心区和重点区，东临东方大港北仑港，西含繁华的三江口，北濒市高新技术产业园区，南接市高教园区。l江东区总面积37.66平方公里，辖8个街道，下设74个社区，常住人口36.2万。沪杭甬高速公路和沿海大通道在区内交汇，是中心城区通往北仑港、宁波经济技术开发区、保税区、大榭开发区的主要通道，是联结宁波空港和海港的枢纽性区域，更是宁波市重点建设的核心城区和未来的行政服务中心，宁波的城市资源正不断向江东聚集。l2007年实现区域生产总值227.2亿元，增长12.7%；完成财政一般预算收入31.8亿元，增长23.8%，其中地方财政收入20.5亿元，增长24.7%。完成全社会固定资产投资65.7亿元，实现社会消费品零售总额101.2亿元，实现工业总产值108.8亿元。2007年城镇居民人均可支配收入突破2万元，达到22307元，新增就业岗位9249个，城镇登记失业率3.16％，就业再就业率达96.5%。东部新城简介n东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大道，东至东外环线，北到通途路，全区面积共16万平方公里。其中核心区西起世纪大道，东至南北生态走廊（规划中），北起通途路，南至萧甬铁路，面积为8.45平方公里，规划居住和工作人口为15万左右。n在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心”的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。n未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。市东中三部心新江城范口围区域东部新城规划?从2005年开始的五年时间，是东部新城开发建设的第一阶段。?主要目标：v核心区初具规模，中心商务初成规模，会展区力争配套齐全，门户区形成气候、积聚人气；v交通基础设施框架形成，建成“四横三纵”骨干道路，道路总里程达到50公里；v生态建设初见端倪，完成后塘河、甬新河整治及景观建设，基本完成核心区主干道路系统景观和主干河流水系的综合整治；v配套设施日益完善，建设学校、医院、酒店等配套设施；v人居条件明显改善，新建住宅面积达到100万平方米，建成1个在全省具有较高知名度的新型小区。?2005年东部新城开发将投入20亿元，其中市政基础设施建设投资8亿元，开发项目投资12亿元。东部新城交通?未来东部新城将由这7条道路呈三纵四横状沟通，它们分别是：v三纵：江澄路、海晏路、福庆路，3条道路从西向东依次排列，道路总长约8363.41米。v四横：民安二路、惊驾二路、中山二路、兴宁二路，4条道路从北向南依次排列，总长约7354.28米。?7条道路总长约15717.69米，设中小桥梁共46座，其中三纵21座，四横25座。各条道路建设规模如下表：道路名称建设规模北起已建的明安路，南至规划建设的兴宁二路，道路全场2563.41米，中小桥梁9座，道路宽江澄路36米海晏路北起明安二路，南至规划建设的兴宁二路，道路全场2500米，中小桥梁7座，道路宽48米福庆路北起通途路，南至规划建设的兴宁二路，道路全场3300米，中小桥梁5座，道路宽48米为现明安路向东延伸段，西起海晏路，东至规划建设的福庆路，道路全场996.5米，中小桥梁民安二路3座，道路宽36米为现惊驾路向东延伸段，西起世纪大道，东至规划建设的福庆路，道路全场2194米，中小桥惊驾二路梁10座，道路宽分别为68米，55米，48米为现中山东路向东延伸段，西起世纪大道，东至规划建设的福庆路，道路全场2250米，中小中山二路桥梁7座，道路宽40米兴宁二路为现兴宁路向东延伸段，西起世纪大道，东至规划建设的福庆路，道路全场1913.78米，中小桥梁5座，道路宽36米市场分析宏观环境分析宁波商业地产供应量2007年1—12月宁波四区共成交住宅及商服用地66幅，总成交面积2156.36亩，其中商服用地1027.04亩。根据2007年宁波市（市六区）对于商业服务业用地在未来3－4年的供应的计算，预计可达230万平方米。宁波商业地产供应量2008年4月商业地产综合分析：1、供应分析2008年4月，宁波商用物业市场新增供应量为1.26万平方米，无新开盘项目。2、成交分析2008年4月份商用物业成交量为0.63万平方米0.66万平方米，环比下跌4.54%。3、价格分析2008年4月份宁波商用物业市场成交均价为20655元/平方米，环比上涨102%。4、区域分析2008年4月份海曙区和鄞州区两区成交面积较多，分别为0.294万平方米和0.1654万平方米。宁波商业地产供应量2008年4月商业地产供应分析：4月，宁波商用市场新增供应量为1.26万平方米。新增供应中海曙区和镇海区分别新增供应了0.163万平方米和1.098万平方米，各占据了12.94%和87.06%。新增供应中以镇海区的鑫隆花园商业用房为主，这个项目新增了0.9785万平方米，占77.66%。另外镇海区的东升小区和海曙区的青林湾一期B区88、89幢商业用房各有0.12万平方米和0.163万平方米的新增供应量，各占据了9.06%和12.94%。宁波商业地产供应量2008年4月商业地产成交分析：4月份，办公市场的总成交面积是0.63万平方米，环比下跌了4.54%。成交量来源比较大的商用物业为都市森林商业用房、威斯汀群楼和鑫隆花园商业用房。4月，海曙区凭威斯汀群楼、青林湾B区6A（1区、2区）及维科·水岸心境二期底商的成交，达到近2940.68平方米的交易量，占到总成交量的46.93%，而鄞州区则依都市森林商业用房也占据了重要的位置。宁波商业地产供应量2008年4月商业地产价格分析：2008年4月份宁波商用物业市场成交均价为20655元/平方米，环比上涨102%4月份商用物业成交均价为20655元/平方米：本月商用物业成交以大型商业用房成交为主，相对上月以社区店面成交为主来说，成交价格大幅上涨，环比上涨102%。宁波商业地产供应量2008年4月商业地产主要供应楼盘：楼盘名称城区成交套数（套）成交面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)威斯汀群楼海曙区242353.895702.5824226都市森林商业用房鄞州区221589.014082.9725695鑫隆花园商业用房镇海区6734.331091.3814862北岸琴森三期江北区5461.93577.612504维科·水岸心境二期海曙区5354.34640.5118076好而居农贸市场二期北仑区2264.38147.65583现代商务楼北仑区3150.0690.046000青林湾B区6A（1区、2区）海曙区4147.21274.9218675时代广场海曙区385.24274.7832236凤凰谷休闲中心鄞州区265.0133.655176鸿翔锦园北仑区260.1425.524243微观市场分析宁波未来主要商圈介绍??天一广天一广场：场：天一广场所在是宁波传统的商业中心，区域内历史古迹荟萃。已成为“中国十大特色商业街（区）”之一。天一广场作为城市地标性商业设施，其影响范围不仅是整个宁波市区，同时也对周边县市甚至全国均有一定的影响力；??万达万达商业商业广广场：场：以鄞州新城区35平方公里，35至50万的人口以及连片中高档住宅群及高教园区为主要服务对象，同时服务半径将扩大至奉化、宁海、象山以及一部分宁波市区居民；??世纪世纪东东方方商商业中业中心心：：位于江东七里垫，总规模30万平方米左右，以周边2.5公里半径约15万具有高档消费能力的人口为主要消费对象，并与其紧邻的国际会展区、科技园区、物流园区等形成合力，共同形成新的商圈。世纪东方商业中心除为江东中兴路以东居民提供商业服务外，其辐射范围涵盖了科技园区、东部新城区，以及北仑、镇海的居民。项目与位于三江口传统商业中心区的天一广场，与位于城市南部的新兴行政区鄞州中心区的万达广场形成三角形的对景关系。天一广场商业商业布局布局：：天一广场共分为13个商业区域，具体分布如下：沿开明街从南向北为男装区和女装区，主要经营国际二线服饰品牌；沿药行街从西向东为内衣区、儿童