开创新海曙的维科时代古林镇薛家D3\D4地块定位报告2007年开始，新海曙楼市即将进入维科时代！众多楼盘顺利交付，造就维科时代的品牌之作水岸三期即将启动，成就维科时代的经典之作薛家地块过关斩将，成就维科时代的传世之作我们的目标目录第一章地块分析第二章市场分析第三章消费分析第四章产品定位第五章开发战略第一章地块分析地块周边配套情况区域范围半径3KM以内地块东南面有规划路，东规划路北接联丰路延伸段,南接环城南路,西边为河流用道路地交通7/506/507/820/20/380/357/361等多条公交,联丰公交总站周边配套设施表生活配套　联丰菜场、藕缆桥菜场、信宜菜场宝韵幼儿园（规划中）、博爱幼儿园、信宜小学、西郊中心小学、望春初级中学、教育甬城武术学校、联丰中学、同济中学、浙江工商职业技术学院医院同济门诊、妇儿医院、中山医院、第一医院　商业/酒店农工商大卖场、好又多超市、三江超市、莫泰168酒店、联丰宾馆、亚星宾馆文化娱乐体育无公园\公建机场路旁边的绿化（规划中）　银行　建设银行、农业银行、工商银行、鄞州银行、宁波商业银行、中国银行SWOT分析优势（strength）劣势（weakness）1、交通便利1、地块偏小,不利规划2、地块方正2、周边档次不高,影响形象3、环境较好3、限制高度,规划受限制4、配套成熟机会(opportunity)威胁（threat）1、非政府重点规划区域1、市场形势良好2、未来的放量的威胁2、城市郊区化兴起3、江北北区逐渐崛起的威胁3、周边项目竞争力不强4、高楼面价的压力5、政策落实的不确定性项目地块分析总结从以上分析来看，地块周边虽然没有特殊的环境优势，但是由于区位上紧靠老城区，周边小区开发初具规模，已经形成了较浓厚的气氛，因此我们认为项目地块可塑性较强，给项目产品定位提供了较大的想象空间。关键词：配套成熟可塑性强主观因素客观因素区域未来供应量较大，项土地成本高出周边在售个目南北面仍有20余万平方案的500—1000元/平方米的建筑面积即将推出米前有堵劫后有追兵，从战略角度出发，我们建议通过努力将D1，D2地块一起拍下后作通盘考虑,以规模效应稳中求胜!考虑诸多不确定因素，目前我们仍然以D3/D4地块为重点，为此我们应该：瞄准市场空白，定位上领先半步剖析消费者群，营销上出奇制胜针对竞争对手，推广上攻其不备定位导向：区域型中高端的精品楼盘通过市场分析以及消费者研究论证我们的定位取向第二章市场分析供需关系/个案分析/竞争分析供需政策井喷时代，宁波楼市发生了什么变化？关系1、投资需求减少，市场回归理性2、豪强并入，“世界大战”拉开序幕3、产品、居住理念革命来临4、别墅用地限制导致别墅供销两旺5、住宅郊区化已经形成6、板块效应逐渐形成市区住宅供需关系供需关系04、05、06年宁波市住宅供需情况单位：万平方米400373.32350287.63292.11300243.57250214.41200158.091501005002004年2005年2006年供应量去化量2006年宁波市区全年供应量约373平方米，全年消化量约为243万平方米3：2，呈现供需两旺的局面。供需宁波住宅市场未来发展趋势关系1、需求量稳重有升，不会大起大落2、政策相继落实，中小户型放量3、低密度产品越来越稀缺4、区域差异化以及楼盘差异化逐渐明显5、价格仍然有上涨空间6、产品多样化和高附加值趋向明显现阶段区域在售楼盘供销统计供需关现阶段区域住宅供需情况对比表系8069.65706052.0950403020100供应量去化量区域在售楼盘大多是05年下半阶段推出，共计供应量69.65平方米，目前总去化量约为52.09万平方米，去化率为75%，区域可售面积仅约17万平方米，从06年市场情况来看，该区域正处于一个供需两旺的阶段。区域各在售楼盘一览表供需关区域在售楼盘一览表系板块楼盘体量总套数已售套数销售率备案均价青林湾·瞻州18.6125785468%5700姚江板块水岸心境11.886266977.60%6050盛世华城14.51140112098%5240联丰/机场路西城12庭院6.561155390.50%5210八方锦苑2.621510448%3340盛世郦都7.7570670599.90%3700城西远郊青年才郡3.145828963%4700西堤阳光7.687544150%4700与本项目有竞争关系的区域主要集中在姚江板块与项目所在的联丰/机场路板块，目前在售楼盘大多数都已经接近尾盘，销售均价普遍在5200-6000元/平方米区域物业类型配比供需关系区域内小高层/高层住宅占了绝大多数体量，一来说明土地的稀缺性带来的高容积率住宅，二来也说明了区域内已经基本接受了高层物业别墅类产品仅占1%不到，说明该区域内别墅类产品空缺较大，我们需要通过消费研究论证该产品是否为市场空白。区域面积配比供需关系区域内户型供应结构较为均匀，其中120-140平方米的大三房比例较多，另外，80-100平方米的两房以及小三房也占有较高的比例。参考个案分析个案分参数盛世华城西城十二庭院析发展商奥克斯置业冠华房产建筑面积18万平方米18万平方米发售日期2005年7月2006年9月交付时间2007年7月2008年初总户数1140611（一期）多层、小高层、高层、联小高层（一期）建筑形态排，单身公寓多层（二期）成交均价5241/50785176（一期）一次性付款98折，按揭99折扣、优惠折。高层140平方米以上开盘期（国庆）每平米50元享受相当契税金额1.5%参数盛世华城西城十二庭院18万平方米城西最大，10000平方米多层与小高层的排布，呈现个中庭花园，2000平方米社区会出庭院风貌。每个庭院以花案分所，500平方米露天泳池。耐森物业卉为主题，结合开谢周期种析规划全权管理。植花卉与树木。社区东高西低，二期规划多层与高品质点式低层。低层、多层、小高层、高层多种建筑建筑以板式为主，外墙全石形态结合。2.9米净高。彩铝中空玻璃材、面砖；户型经济实用，，XPS挤塑保温板、保温砂浆。多层100平方米以下户型方建筑栋距最大31米。中庭高层栋距100米正，120平方米以上均三房。朝南，户型优势明显。全部双层中空玻璃，多种开窗方式；阳台、露台错层处理联丰路、环城西路城市动脉连接，1515分钟到达三江口。生活、分钟到达三江口。7路、820路等多条交通、购物、教育、医疗、配套公交直达。附近好又多、农工商超市商务消费都依靠联丰板块自，10分钟生活圈配套丰富身原有配套，较为完备和便利。盛世华城面积配比图盛世华城面积配比2%9%个15%案分26%析23%3%22%
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???1????1?8??1G?|?1????2个案分个案分析:析从销售上看，两个楼盘在06年都获得了成功，盛世华城也没有受到大面积高总价的影响，11月份该楼盘就进入了扫尾期，说明了该区域对总价接受的范围较大。从产品上看，两个楼盘均规划了大量的小高层/高层，从市场上看，该类产品并未遇到太大的抗性，说明了区域对电梯房物业的接受程度较高。从规划上看，两个楼盘都强调了高层的景观性，并取得了较好的效果，尤其是盛世华城中庭大面积产品开盘后一度形成抢购局面。未来区域可预见的供应情况分析竞争规模/体量区域项目名称预计上市时间分（万平方米）析水岸心境三期17.3707年底/08年初姚江青林湾二期5008年初都市港湾2.107年下半年薛家E地块4.608年机场路以东胜丰路3.407年中机场路以北西城12庭院二期6.207年下半年盛世华城三期1.207年下半年徐家漕地块307年下半年城西远郊格林春城907年下半年迪赛缘园807年下半年合计104.87区域未来的主要竞争来自姚江板块，而本项目周边未来推出的楼盘规模都较小，竞争力不强。项目未来间接竞争区域竞规模/体量争区域项目名称预计上市时间分（万平方米）析迪赛奥林8015.807年下半年江北北区天合家园二期507年下半年华辰北9#12.808年以后海曙老城香溪园地块3.42007年4月区永和易居1007年日湖家园2.607年上半年日湖板块包家漕地块1007年下半年合计59.6由于政府近期大力炒作江北北区，加上杭州湾大桥的通车以及华辰北9#地块的拉动，江北北区的辐射面将越来越广，未来该区域将成为本项目最大的间接竞争区域。市场总结区域为高性价比市场区域价格基本上在5200-6000元/平方米之间,相对于老城区以及鄞州中心区来说价格处于低位,相对于科技园区以及江北洪塘板块来说,配套相对较为完善,更容易受到老城区配套,因此该区域住宅是一个高性价比的市场。产品跨度大，但总体去化情况良好区域内产品档次不一，有盛世华城这样的精品楼盘，西城十二庭院这样的大众楼盘，但是各自销售情况都较为良好，没有出现滞销或者销售缓慢等情况，说明区域市场正处于一个健康向上发展的阶段。中高端楼盘供应量不足，缺乏品牌开发商支持区域在售个案的定位稍显模糊，产品种类也较为繁多，缺乏纯粹的，高档次的楼盘，别墅类产品尤其缺乏。关键词：品牌空白高端缺乏第三章消费研究通过分析周边居民的居住状况以及周边在售个案成交客户情况来预测本项目的客源情况.周机场路以东以联丰社区为主导的海曙老城区板块边居海曙老城区人口密度为各区之首，也是传统老宁波人眷恋的区域，但是可住情供住宅开发土地日益稀少，目前区域内住宅主要由上世纪末交付的小区为主，但是况这些小区在各方面都已经跟不上收入高速增长的老宁波人，在老城区寻找一套让自己满意的小区已经是他们共同的梦想。周机场路以西包括高桥、集士港区域的城郊板块边居住情该区域涵盖了望春、集况士港、高桥等纵多工业园区，这些工业园区造就了一大批优秀的民营企业