江北洪塘中路东侧地块商业项目可行性分析与发展战略报告项目概况项目概况：总用地面积12.5公顷，建面17.03万平米。一一号号地地块块：：占地占地1.61.6公公顷顷，容，容积积率率为为2.32.3，建筑密度，建筑密度2828％，建筑％，建筑面面积积3.63.6万平米万平米,,该该用地用地为为酒店。酒店。?规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪二二号号AA地地块块：：占地占地塘街道新区内，东靠机场路，总用地4.514.51公公顷顷，容，容积积率率控制在6公顷内，为为1.11.1，建筑密度，建筑密度商业营业面积控制为为35%,35%,建筑面建筑面积积在8万平方。5.035.03万平米万平米..该该用用地地为为商商业业用地。用地。二二号号BB地地块块：：占地占地3.933.93公公顷顷，容，容积积率率为为2.152.15，建筑密度，建筑密度20%,20%,建建筑面筑面积积8.48.4万平米万平米..该该用地用地为为居住用地。居住用地。目标分解总体目标：?在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解：?以最优的产品组合来实现利润最大化?多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控?合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？决定商业体量的关键因素良好经济运行状况和积极发展前景城市规划处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域处于居住的几何中心，保证有广阔腹地区域位置接近购买力，位于消费中心KPI体大规模人口聚集，且有一定增长空间人口状况系有较强地消费能力强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力交通体系便利的停车系统竞争关系有较强的市场竞争力地块条件地块大小能满足开发需求我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值地块条件洪塘商圈核心商业区“绝版”地块，总占地12.5公顷，建面17.03万平米。利客来初步界定项目初步界定：洪塘第一商圈核心洪塘第一商圈核心区区““绝绝版”地版”地块块?本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅?商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待我们将从“区位—人口—交通”三个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业/商务价值区人交位口通洪塘区位概况?洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道。街道辖区面积39.1平方公里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周边地区的交通十分便捷。?土地优势明显，开发条件成熟。全镇有耕地31000亩，山地4200亩，为合理利用存量土地，发挥集聚效应，在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和洪塘工业城，目前，水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范园区。洪塘丰富的土地资源，正日益由潜在优势向现实优势转化，一、二、三产业开发的条件已经具备。区人交位口通借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇洪塘用地现状图洪塘2005～2020用地规划图?围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、‘田园’城市建设、新农村建设和解决民生问题”四大突破，江北区——宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。?洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能。区人交位口通江北之于宁波?*行政区划　　全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。　区人交位口通洪塘之于江北?洪塘街道总面积39.2平方公里，截至2006年总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来三至五年内常住人口将达到15W。?洪塘街道商品房加上经济适用房将近有1.8万户人入住，人口估算为4.35万，估算一年内入住3100户，二年内入住4200户，三年内入住6750户，五年内入住12400户，十年内入住17954户。已交付的商品房入住率低，使用情况不容乐观，商业地产发展速度超过人口迁移速度，将导致商业设施规模与周边地区购买力不协调，商业地产发展必须慎重。区人交位口通三至五年内版块内居住人口达到15万，足够支撑10万平米左右大型商业购物中心?江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达到50～60万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住人口将达到15万。区人交江北区交通建设状况——位口通杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车　　07年度，投资66400万元，实现与杭州湾大桥南连接线、绕城高速西段同步建成通车；实施公路大中修工程3个，全线里程约10.7公里，其中压观线大中修工程已完成总工程量的80%，寺慈线大修工程已完成总工程量的95%；完成鞍前线乡道砂化路面改造主体工程；完成了区主干线公路育才路延伸段和保国寺旅游公路亮灯工程，总投资1000万元，实现本区二级及以上公路全线亮灯；完成农村联网公路建设项目24个，总长25.34公里；新建完毕70个港湾式汽车停靠站；建设市安保工程共25.235公里钢质护栏，其中县道1.8公里，乡村道23.435公里，部分主干线公路交叉路口新增11套红绿灯。区人交位口通洪塘交通体系状态?洪塘与周边地区联系的交通路线余姚方向：甬余公路、余北快速路慈溪方向：杭州湾大桥南连接线海曙方向：江北大道鄞州方向：绕城高速公路、机场路、西外环路江东方向：世纪大道、中兴北路延伸段镇海方向：北外环路和原北外环路?其他交通路线规划中的轨道四号线经过本区；杭甬运河航道位于本区南部；区人交位口通洪塘成为宁波北部重要交通集散区?洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达”的特征。?江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉——杭州湾大通道建成后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。?随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。?未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离?规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。?随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。区人交位口通小结：从“区位—人口—交通”三个角度看，本地块初步具备了商业开发价值！?区位优势明显，规划中的江北西区是未来宁波城市北门户，出入沪上?的交通要道，而且功能上也被定为为宁波北部重要的商业、居住中心；?洪塘街道未来三至五年内交付房屋建筑面积约190万平米，入住后，街道?总人口将达到10～15万，且各收入阶层均有，意味着各类消费需求都?有，反应出未来洪塘商业/消费市场的强烈需求。?洪塘区域内交通要道纵横交错、四通八达，未来轻轨四号线也有出入口?设置，必将极大的丰富区域内人流、车流，进一步带动人口的流动，消?费的增长和地区经济的繁荣。?综上所述，考虑商业开发、经营所需的时间上的提前量，我们认为洪塘?街道开发大规模商业中心的时机已经形成，初步具备开发价值。发展规划洪塘周边（江北西区）整体规划态势?一、规划范围：?西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南?至余姚江，总用地面积为36.9平方公里。其?中规划城市建设用地34.3平方公里，水域面?积2.6平方公里。?　　二、规划期限：?近期2005——2010年?中远期2011——2020年?　　三、功能定位：?集高品质的行政办公、商业商务、居住、工?业、休闲文化、体育等功能的综合性城市新?区，宁波中心城的西北门户。?四、人口规模：规划总人口20万人。?　　五、规划结构：?形成“两心、两轴、六组团”空间布局结构。?　　六、规划布局　　规划以道路为界，形成4个居住片区：谢家居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住用地为主；洪塘?居住片区，规划人口6.3万人，以二类居住用地为主；裘市居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住?用地为主；邵家渡居住片区，规划人口3.5万人，以二类居住用地为主。规划小学11所、初中5所、高?中2所。本项目价值点总结：城市副中心核心城市副中心核心区区域域?城市未来的居住中心?未来城市的交通枢纽?城市副中心核心商圈案例借鉴案例选取原则研究目的——1、城市副中心2、周边以居住为主要功能确定城市副中心未来的发展历程及发展方向案例研究对象：副中心发展历程——副中心发展方向——?深圳南山?上海徐家汇?上海徐家汇?上海五角场发展历程案例发展方向案例深圳市南山区在滨海大通道开通后住宅迅猛发展，人口大量集中之后，商业物业开始井喷式的发展时90年90年代90年代90年代21世纪初2003年未来间代以前初期中后期末到现在顺电、国美、96年底，家99年，滨海苏宁相继在蛇海岸城、保乐福南头店大道通车，沃尔玛入驻口沃尔玛附近利文化中心随着人口开开业，带动南山区房地蛇口，蛇