宁波南部商务区写字楼项目宁波南部商务区写字楼项目中基第壹国际营销推广方案中基第壹国际营销推广方案现特为中基项目提出市场，现场，磁场的金三角策划模式。以现特为中基项目提出市场，现场，磁场的金三角策划模式。以MM（市（市场）、场）、SS（现场）、（现场）、AA（磁场）（磁场）““三场三场””理论解读房地产整合推广的互理论解读房地产整合推广的互动关系，构建服务对象母品牌、子品牌与消费群之间长期、牢固的动关系，构建服务对象母品牌、子品牌与消费群之间长期、牢固的““感感情依赖情依赖””关系，从更深层次解决产品销售问题。关系，从更深层次解决产品销售问题。跳出市场做市场，制定自己的游戏规则市场Market现场Scene磁场造势，借势，Allure做强项目影响力，体验情景销售吸引客户，干扰对手“三场”金三角模式项目策划方法元素梳理本项目配置地段项目配置鄞项南产品目项目策略项目策略项周边配套目项目价格项目价格项目策划方法思路梳理找到问题找到问题分析问题分析问题解决问题解决问题现象总结策略只有不断地提问，才能明确项目策划方向只有不断地提问，才能明确项目策划方向项目十问项目十问一问：写字楼市场还好吗？二问：鄞南总部我们影响有多大？三问：我们的项目怎么样？四问：我们的客户在哪里？五问：项目定位如何胜出六问：如何影响我们的客户？七问：新理念有用吗？八问：如何引爆市场？九问：如何规避同质竞争？十问：价格谁说了算？一问：写字楼市场还好吗M市场：一定要跳出市场！宁波写字楼市场特征宁波写字楼市场特征0404年到年到0606年，写字楼消化量呈一定的增长趋势，年平均消化年，写字楼消化量呈一定的增长趋势，年平均消化2525万平方米万平方米根据目前已挂牌推出的地块，两年之内出量约在根据目前已挂牌推出的地块，两年之内出量约在140140万平方米左右。万平方米左右。加上南部商务区、东部新城、科技园研发区的写字楼开发量。加上南部商务区、东部新城、科技园研发区的写字楼开发量。未来两年内总体市场的供应量应达到未来两年内总体市场的供应量应达到250250万平方米以上。万平方米以上。宁波写字楼供大于求，集中放量，各区域板块竞争激烈宁波写字楼供大于求，集中放量，各区域板块竞争激烈写字楼同质化竞争严重写字楼同质化竞争严重写字楼投资市场由于经受房产新政的组合冲击，写字楼投资市场由于经受房产新政的组合冲击，大量投资客在短期内退市大量投资客在短期内退市鄞州区写字楼市场特征鄞州区写字楼市场特征目前鄞州区的办公体量大致在目前鄞州区的办公体量大致在2020万平方米左右万平方米左右南部商务区也将有南部商务区也将有6060万平方米的办公在未来万平方米的办公在未来22年内推出年内推出集中放量，主要集中在东部新城世集中放量，主要集中在东部新城世纪纪大大道道两两侧和侧和南部商务区南部商务区鄞州区目前已建/在售写字楼一览表楼盘开发商位置办公体量均价销售情况万达广场北边，1.5元/m2/天租赁情况较和邦大厦和邦集团25000天童北路（只租不卖）好奥丽赛·奥丽赛置钱湖北路与贸城220005900元/m2100%前城业中路交叉口天童北路与贸城麒麟大厦KK集团600005900元/m298%路交叉口新中源建长江路以东，明名汇国际450006000元/m2100%设州路以南鄞县大道和前河30000（可新洲银座新城房产6200元/m275%路交叉路口售）7200元/创新路以东，大百盛商务楼鸿德房产12000m2（挑高产/洋江旁品）广博·国鄞县大道和天童45%目前广博集团400008000元/m2际商贸中心南路交叉路口暂停销售了解趋势，跳出市场了解趋势，跳出市场产品样式产品样式越越来来越越多样，出现多样，出现低低层、层、独栋独栋、、生态生态、总部、总部型等型等方方向向的写字楼的写字楼多配置多配置分分户户计计量中量中央空调央空调，，满足满足客户客户全天候全天候办公的办公的需需求。求。对于内部配套的关对于内部配套的关注越注越来来越越强，强，会所会所的的概概念念被被广广泛泛应用。应用。设计日设计日趋合理，写字楼层趋合理，写字楼层高高基本基本控控制在制在3.43.4－－3.73.7米之间，米之间，对于建对于建材材、、电梯电梯配置、配置、车车位位等硬件等硬件方方面面的重的重视程度越视程度越来来越高越高。。物业管物业管理理水水平平越越来来越高越高，对于，对于专业物管专业物管的的需需求求越越来来越越大。大。开开始注始注重公重公共共部位部位设计设计与与装修装修。。如大如大堂堂、、梯厅梯厅重重视程度越视程度越来来越高越高。。宁波南部商务区宁波南部商务区个个案案●●通和英郡通和英郡地地址址：宁波南部商务区一期东：宁波南部商务区一期东北北部，部，天童天童南路南路西侧西侧售楼售楼处处地地址址：宁波：宁波海曙海曙区解放南路区解放南路6767号号（（阳光阳光大大厦厦1F1F））电话电话：：8717055887170558开发商：宁波开发商：宁波健宸健宸置置业业有有限限公公司司代代理公理公司司：宁波市：宁波市百易百易房产投资房产投资咨询咨询有有限限公公司司总建总建筑面积筑面积：：22万万余余平方米平方米容积率容积率：：4.84.8绿绿化化率率：：31.98%31.98%建建筑形态筑形态：：酒店酒店式商务式商务SSOHUOHU，，精装修精装修，，2020层，层，共共350350套，套，每每层层2525间左右，间左右，44部部电梯电梯户户型型：：单单层层面积面积1100—12001100—1200平方米，平方米，单单套套30—6030—60平方米之间，平方米之间，平层层平层层高高3.63.6米，米，复复式式挑高挑高5.25.2米（米（15—2015—20层为层为复复式）式）项目特项目特色色：：精装修单身精装修单身公公寓寓，，酒店酒店式式物业管物业管理，理，底底部配套部配套咖啡厅等高档咖啡厅等高档商商业寓业寓，，景景观空观空中中花花园园挑高近挑高近2020米。米。开开盘时盘时间：间：预计预计20072007年年99月月价格：价格：预计预计60006000元元//平方米平方米交付时交付时间：间：0808年年下半下半年年点评点评：：该该项目做为南部商务区项目做为南部商务区预计预计第一第一个个销售的销售的楼楼盘盘，以，以精装修单身精装修单身公公寓寓的定位来的定位来操作操作，也，也是是意识意识到区域内大量办公楼到区域内大量办公楼所带所带来的竞争来的竞争压压力。力。●●恒恒元元优优中中心心地地址址：宁波南部商务区一期东：宁波南部商务区一期东北北部，部，天童天童南路东南路东侧侧与与通和英郡正通和英郡正对对面面售楼售楼处处地地址址：四：四眼契街眼契街电话电话：：8737616887376168开发商：宁波开发商：宁波恒恒元置元置业业有有限限公公司司建建筑形态筑形态：：11幢幢商务办公楼，商务办公楼，1818层层户户型型：：400400平方米以上平方米以上起起售售开开盘时盘时间：间：预计预计20072007年年1010月月价格：价格：预计预计5000—60005000—6000元元//平方米平方米交付时交付时间：间：0808年年下半下半年年点评点评：：该该项目做为南部商务区项目做为南部商务区预计预计第二第二个个销售的楼销售的楼盘盘，在定位，在定位上以上以纯纯办公楼的办公楼的性性质质面面世，引世，引进恒进恒元自己的五元自己的五星级酒店星级酒店品牌做品牌做物业管物业管理，同样理，同样是酒店是酒店式式物管物管，，这这已经已经成成为目前宁波办公楼发为目前宁波办公楼发展展的一的一个个趋势。趋势。其其办公客户定位为中大客户，办公客户定位为中大客户，400400平方米以上平方米以上的的面积起面积起售，售，可可以以看看出，开发商对区域办公市场出，开发商对区域办公市场比较看比较看好。好。小小结结11、写字楼的竞争加、写字楼的竞争加剧剧，宁波，宁波不缺乏不缺乏写字楼写字楼22、品质要求、品质要求越越来来越高越高，宁波，宁波缺乏真正高缺乏真正高品质的写字楼。品质的写字楼。33、万、万豪豪的的旺旺销说销说明顶级明顶级写字楼市场写字楼市场需需求求空空间大。间大。44、南部商务区、南部商务区““总部总部++写字楼写字楼””模式定位严重模式定位严重撞车撞车。。55、南部商务区各、南部商务区各个个楼楼盘直接比拼企业实盘直接比拼企业实力与自力与自身身资资源源。。66、项目要跳出市场、项目要跳出市场走稀缺走稀缺路路线线，，摆脱摆脱同质化竞争。同质化竞争。77、品质上，服务上，、品质上，服务上，创创新上，新上，功能功能上，上，甚至人文环境甚至人文环境上，上，走差异走差异化、化、稀缺稀缺化竞争路化竞争路线线。。二问：鄞南总部，我们影响有多大M市场：一定站在众多市场竞争者的肩膀上！中基中基描述描述19991999年年底底，中基宁波公，中基宁波公司司与中国与中国著名著名品牌品牌企业企业、上市公、上市公司雅司雅戈尔戈尔集集团工贸联团工贸联合，经宁波市合，经宁波市人民人民政政府批准府批准，，改改制制成成为为股份股份制制企业企业，，成成为为全全国第一国第一家跨家跨行行业业、、跨跨地区、地区、跨所跨所有制的新有制的新型股份型股份制制外外贸企贸企业业。。作作为为外外贸业贸业的的领军领军力量，中基宁波对力量，中基宁波对外外贸易股份贸易股份有有限限公公司司曾荣曾荣登《登《国际商国际商报》报》公公布布的“的“龙虎榜龙虎榜”，”，进进入入中国中国外外贸百贸百强，强，名名列列宁波宁波市第一。市第一。中基中基文文化化??????诚信立诚信立业业，互，互惠双赢；惠双赢；????????世世界界品牌，品牌，百百年年企业企业。。11、、继承继承发发扬扬中基中基文