如意金水湾商铺项目定位策划报告第一部分宁波商业研究?第一章宁波城市研究?第二章宁波商业市场概述?第三章区域商业市场概述第一章宁波城市研究历史角色——通商口岸宁波自古就是中外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口?1、城市概况之一?2、城市规划?3、一般经济环境宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇?4、城市人口鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一当代角色——长三角南翼重要城市浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。第一章宁波城市研究城市区位?1、城市概况?2、城市规划?3、一般经济环境?4、城市人口宁波位于中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为长江三角洲南翼的经济中心。第一章宁波城市研究杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮发展契机发展契机?1、城市概况?2、城市规划?3、一般经济环境?4、城市人口宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，融入以上海为龙头的长三角2小时经济圈，更好的将上海巨大的经济能量传导到宁波。第一章宁波城市研究产业优势临港大工业与民营小企业的有机结合传统优势产业与高新技术产业的优势互补?1、城市概况传统优势工业：?2、城市规划　　纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业）?3、一般经济环境　　日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业）?4、城市人口　　输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）　　机械工业（模具业和塑料机械业）临港型大工业：　　石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）　　钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）　　电力工业（电力装机容量515万千瓦）　　造纸工业（造纸和纸制品业）第一章宁波城市研究经济地位浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。?1、城市概况?2、城市规划宁波综合竞争力在全国200?3、一般经济环境个城市中排名第六位。其?4、城市人口中：企业管理竞争力排名第一制度竞争力排名第二结构竞争力综合排名第四政府管理竞争力排名第七第一章宁波城市研究现状城市框架正逐步拉开，房地产等基础建设呈现跳跃式发展?城市整体规划格局目前相对不清晰；?1、城市概况?城市形成跳跃式发展?2、城市规划?3、一般经济环境；?4、城市人口?城市界面不断向外顺延发展；?多中心的打造，将形成城市新节点。第一章宁波城市研究城市定位及总体规划把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。?1、城市概况?2、城市规划宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展?3、一般经济环境区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与?4、城市人口沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。第一章宁波城市研究城市总体规划北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：50万石化工业及加工区人口规模：20万?1、城市概况宁波科技园区国际航运中心?2、城市规划宁波经济基础开发区三江片老城区?3、一般经济环境东部新城人口规模：40万人口规模：?4、城市人口新行政、商贸中心160万人口规模：15万鄞州中心区人口规模：25万东钱湖片区奉化旅游、高尚居住旅游服装产业基地人口规模：30万第一章宁波城市研究城市发展方向?城市规模扩张仍新三江口然是宁波未来10年发展的主要方向；?扩张将采用的主?1、城市概况要形式是新城建设?2、城市规划?3、一般经济环境东部新城及产业整合、升级?4、城市人口；?城市人口结构将随着跨海大桥建设及产业整合、升级发生重大变化，鄞州新城“梭型”结构逐步显现，城市白领阶层大量涌现。第一章宁波城市研究小结宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主?1、城市概况，产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点?2、城市规划?3、一般经济环境；城市建设框架正逐步拉开，并呈现跳跃性发展。?4、城市人口宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业；外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；城市规模不断扩张，产业整合、升级，促使城市多中心的迅速出现，在未来一定时期内，将形成新的商业中心。第一章宁波城市研究成波宁星让明济的经眼的耀强个宁波历年GDP走势（1995-2005）走一续角3000持三30.0%长24.8%为2446.4250025.0%19.1%2158.04200020.0%）1786.8520.8%幅元1500.34增亿150012.8%1312.6815.0%1175.7514.3%年P（1041.74D?1、城市概况P973.44897.4312.5%GD1000795.8611.6%10.0%G12.9%637.638.5%?2、城市规划7.0%?3、一般经济环境5005.0%?4、城市人口00.0%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年?宁波GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在10%-13%之间，经济增长的自主性和抗波动性强；?2005年，宁波生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，居长三角城市群的第五位；?2005年GDP增长放缓，主要原因：宁波是以外贸产业为支撑，受到国际外贸行业宏观大背景的影响；国内宏观调控；现有产业发展到达瓶颈阶段，面临新的整合升级；?强劲、稳定、持续发展的经济增长为商业市场的进一步发展提供了有利的经济支撑。第一章宁波城市研究宁波三大产业比重（1995-2005）58.3%57.0%60.0%55.9%56.0%55.2%56.0%57.0%55.3%56.6%55.8%54.8%50.0%?1、城市概况37.6%37.6%37.7%37.3%39.4%40.0%35.1%35.2%35.8%?2、城市规划31.7%33.5%?3、一般经济环境30.0%28.9%?4、城市人口20.0%12.8%11.7%9.5%9.1%8.9%8.1%7.6%7.2%10.0%6.3%5.7%5.3%0.0%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年第一产业比重第二产业比重第三产业比重形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展格局，而产业结构升级促使二、三产业进入了稳步发展期。第一章宁波城市研究商业市场容量态势旺盛保持持续内需宁波市社会消费品零售总额增长情况（亿元）80076030%27.5%70059625%?1、城市概况60023.2%20%?2、城市规划50042442316.0%?3、一般经济环境40014.4%15%30011.8%521?4、城市人口10%2005%10000%2002年2003年2004年2005年2006年上半年?从2003年起，宁波市社会消费品零售总额一直处于高速增长的状态，主要年份的增长速度均大于15％；估计2006年社会消费品零售总额达到近900亿元，达到2002年的两倍左右。第一章宁波城市研究宁波人均可支配收入（1995-2005）2000017408170001588214277140001297011991?1、城市概况10921110009492?2、城市规划90699193?3、一般经济环境835480007275?4、城市人口50001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年城镇居民人均可支配收入人均可支配收入稳步增长，每年保持在10%的增长速度，宁波整体经济的良好发展态势必将促进宁波市民可支配收入的进一步增加，有利于居民消费力的持续提升。第一章宁波城市研究1400011758120001046311283100009463791280009396?1、城市概况79977493?2、城市规划6000?3、一般经济环境4000?4、城市人口2000019981999200020012002200320042005人均消费性支出2005年，宁波人均消费支出在全国大中城市中位列第七，总的趋势是不断上升。第一章宁波城市研究20%18.3%14.8%15%11.3%11.2%10.1%10%9.8%9.5%9.6%4.0%?1、城市概况5%6.7%7.8%?2、城市规划1.6%3.2%2.3%4.2%?3、一般经济环境0%?4、城市人口19981999200020012002200320042005-5%-5.3%-10%人均可支配收入增长率人均消费支出增长率居民边际消费倾向下降。由于我国社会保障机制仍处于改革完善的初期，住房、医疗、教育、就业、养老等一系列改革的推出，使得居民的风险预期和消费预期明显上升，在较大程度上抑制了人们的即期消费愿望。第一章宁波城市研究消费结构：恩格尔系数持续