2008年1月《领航者》动力（中国）地产机构市场研究部市场分析、产品定位我司经过一周时间，对石浦镇进入了全方位深入的宏观研究、市场调研、需求分析、产品剖析，经过项目组共同努力，现谨向贵司敬呈《宁波亚泰·石浦迎凤山庄产品定位报告》，敬请贵司详阅，以供项目发展决策之参考。本报告共分两大部分，分别为前言从了解市场和竞争对手说起……第一章：市场分析项目分析Part3区域市场竞争分析Part宏观市场分析2Part1成熟的大城市群（大量消费期）特征没有系统独立的地方中心。产业发展按一、二、三顺序发展。为一个简单强大的中心和发展滞缓的广大外围次中心。产业发展杂乱无章，无根本特性，城市自足性较强。城市中心与外围之间交通连接不畅产业发展按一、二、三顺序发展。为一个单一的全国中心和强大的外围次中心。各区域间产业形式多样，互补与对立同时并存。人口规模在万左右，聚集度不断加强。产业发展按二、一、三顺序发展。一个功能上互相依赖的城市系统，同时区域经济持续增长，并推动着区域空间经济逐渐一体化。有联系方便的交通走廊把核心城市连接起来，各都市区之间没有间隔，且联系密切必须达到相当大的总规模，人口在万以上；属于国家的核心区域，具有国际交往枢纽的作用产业发展三、二、一顺序发展。???????????????“”“”2000“”2500“”多中心城市群（工业成熟期）单中心城市群（工业化初期）城市独立发展（前工业经济期）宏观市场分析/城市理解/城市发展规律Part阶段分类结合石浦镇的现状特征，目前处于第一阶段城市独立发展向第二阶段单中心城市群过度的状态。城镇基本形成基础设施完备的中心区，满足自足性需求，但城镇的产业发展有待整合，城镇与周边城市的交通网络有待加强。“”“”1石浦镇属于象山县，地处东海之滨、象山半岛南端。由石浦镇本土和檀头山岛、东门岛、对面山岛、半招列岛、渔山列岛等众多岛屿组成。石浦镇现有常住人口万，流动人口万余人；规划至年镇域总人口约万人，城区人口为万人，流动人口万人；人口的增加和中期规划，对于城市化进程，房地产业的发展提供有了有力支撑。8.23201012.59.52石浦镇宏观市场分析/城市理解/区位人口Part1宏观市场分析/城市理解/文化特色石浦镇保留有古街、古巷、古寺庙座，各类古迹余处，石浦镇是浙江省的历史文化名镇，象山县域南部经济、文化中心，以海洋经济为主导的旅游和港口城镇。20100Part117.721.1宁波市鄞州余姚慈溪奉化宁海象山总量2412.2354.99294.31369.79115.52132.52125.34生产总值(GDP)增长率14.915.013.314.213.617.3宁波市鄞州余姚慈溪奉化宁海象山元17172____1829119590165571655417114城镇居民人均可支配收入增长率12.5____15.816.41113.6宏观市场分析/城市理解/经济发展在宁波六个县市中（括鄞州区，下同），象山县增幅居首位；年城镇居民人均可支配收入元，收入水平在宁波各县市中居第位，增幅居首位。年至季度年完成固定资产投资亿元，房地产业完成投资亿元，同比增长倍，占全县固定资产投资总额的比重为。（信息来源于象山县统计网）GDP200717114420071339.8510.031.3823%Part1以石浦港为依托，由石浦、鹤浦、高塘岛三个乡镇及其近海域组成的石浦港城市群，有着自然环境特征和资源情况的相似性，经济和文化上的同源性，是一个不可分割的整体。而规划建设的跨海大桥，将进一步缩短鹤浦等区域与石浦的交通距离，形成一个以石浦为中心的城镇集群，石浦镇的向心力更加突现。宏观市场分析/城市理解/城市群规划Part1石浦港的区域规划站在城市群联动发展的高度，以城市群的规模效应带动整体区域的发展，同时各城镇之间充分利用各自的资源优势形成互动发展。而大旅游圈的规划，将进一步带动大石浦经济圈的共同发展，确立以石浦镇在城市群种的核心地位。6大塘湖生态农业区石浦滨海综合旅游区渔港古镇风光区檀头岛旅游度假区风门口文化旅游区花岙岛生态旅游区宏观市场分析/城市理解/城市群规划Part1轨。杭州湾跨海大桥的建设，使处在长江三角洲之字结构末端的宁波区域，进入上海小时公路交通圈，从而整体上提升与上海的相关性；象山港大桥的建设，将成为连接杭州湾、象山湾、石浦港等区域的新通道；沿海高速公路石浦连接线的确定和石浦港路岛交通三门口大桥的实施，将盘活石浦镇岛区域的交通网络；以上交通规划够将促进石浦镇加快速度融入长三角，与宁波、杭州、上海等经济发达地区接1.“”22.3.宏观市场分析/城市理解/城市群规划Part1石浦镇的规划使城市所应具备的居住、商业、交通、娱乐、就业五大功能更为完善。布局分为八个组团：昌国生活组团、砌门头生活组团、延昌生活组团、老城生活组团、东门岛组团、新城综合组团、下塘综合组团、雷公山工业组团。新城组团作为未来石浦的中心区域，拥有的较大优势和升值空间。西南区宏观市场分析/城市理解/城镇规划新城综合组团商贸、金融、办公、文化、教育中心Part1第一代住宅是集体宿舍，解决的是最基本的居住问题。第二代住宅是开放式小区，解决的是居住拥挤的问题。第三代住宅是封闭性小区，解决的是居住秩序混乱的问题。区域市场竞争分析/城市住宅发展Part2第四代住宅是花园式小区，解决的是居住环境改善的问题。第五代住宅开始着眼于环境，追求生存空间的生态、文化环境，解决的是居住精神享受的问题。节能住宅应该是与时俱进的房产品，充分应用科技营造绿色健康住宅，使房产品的发展有了一个质的飞跃。区域市场竞争分析/城市住宅发展Part2区域市场竞争分析/城市住宅发展①从半岛公寓、阳光雅苑的宣传让我们看到房产品侧重解决居住的安全性问题，同时也有意识的加强了景观的营造。而从荔港晶都的宣传让我们明显的感觉到开发商巧借自然景观，并开始引导市场房子不只是住的，也是用来欣赏的。②从对消费者市场的调查分析，可以发现消费者在购房时除了考虑房子的安全性、品质感之外，也开始关注小区环境的营造和配套环境，安全、舒适、便捷的环境使享受生活成为可能。③由此我们认为目前该镇的房产品正由第四代住宅向第五代住宅演进。“”Part2区域市场竞争分析/区域房地产分析年月象山县房地产投资已突破亿元大关，创历史最高，同比增长。石浦镇依托象山县房产良好的发展势头，近年房价上涨速度以及产品的升级换代均较快。其中年受到整体市场旺销影响，迎来一个开发与销售的高峰期，消化量大概在万㎡左右；海景房、镇中心房是高价房源的集中地，与郊区房低价形成明显的价格梯度。据了解，半岛公寓最初售价余元平方米，目前二手房价格基本在元平方米左右。20071-910137.7%20075.54000/6000/Part2开发公司1凤落路东侧、万泰机电城北端石浦镇凤落路东侧、万泰机电城北端336231.2年月日761宁波万泰房2延昌桔场路、爱国路西北角延昌桔场路、爱国路西北角130750.6年月日1402象山县东方房产2005142005114宁波振兴房产象山辉峰房产宁波市江北区新地房产8099052517楼面价(元㎡/)成交时间年月日年月日年月日200721220072122007823容积率≥≤≥≤≤≥1.0,2.51.0,1.62.0,1.0占地面积㎡6218()1136615396地理位置石浦镇金山路与曙光路交叉口西南角石浦镇东港村南首石浦镇南屏路南侧区域市场竞争分析/区域房地产分析地块名称石浦东港村南首地块原石浦电力机具厂地块金山路与曙光路交叉口西南角地块据不完全统计，石浦镇待开发土地宗，占地面积近万平方米，预计供应量近万平方米。石浦房地产市场处于起步阶段，土地出让数量相对较少，且出让价格较低。在消费市场刚性需求下，市场具有较大的上升空间，同时保障了较大的利润率；从地域上看，地块较集中在新城综合组团，将形成一个具有一定产品梯度的竞争市场；目前市场在售项目虽较少，但是随着年土地年限的到来，明年将会集中放量。58122Part345序号2多层价格走势联排价格走势别墅、多层、小高层、高层等各种产品形态并存，别墅产品的主力户型集中在㎡，虽然量体少、产品较为稀缺，但年开盘只去化部分，直至年市场大幅升温才全部去化；目前市场上在售房源较少，出现了短期内供不应求的现象。200-30020062007区域市场竞争分析/区域房地产分析Part2本案区域市场竞争分析/区域竞争分析Part2元平方米；阳光雅苑未交付二手房层挂牌价元平方米；新近售完交付的位于老城区的昌锦花园二手多层挂牌价约～/125200/40004500元平方米；）③市场在售项目体量都不大，大部分在万平方米以下，这也和所取得的项目宗地面积较小有关，目前在售的商品房并不多，除阳光雅苑体量相对较大，一期万余平方米，已销售以上，其余项目在售不多。④由于市场容量尚小，石浦镇的投资商、开发商主要还是以宁波地区的开发商为主；住宅的消费者多以石浦镇本地人为主；楼盘的市场推广力度均不大；/5750%区域市场竞争分析/区域竞争分析①石浦镇的住宅开发目前主要集中在新城综合组团以及砌门头生活组团，新城生活组团商业金融办公中心，拥有较为全面的市政配套设施，近享酒店、超市、教育等资源，砌门头生活组团，规划为旅游服务中心，拥有一线海景资源，未来前景堪忧。②从两个组团的内的代表楼盘的同类产品售价分析，市场对于新城组团的价值认可度明显高于砌门头组团及老城区组团。（据二手中介的信息，半岛公寓目前二手房挂牌价约5500~6000Part2区域市场竞争分析/区域竞争分析Part【荔港晶都】规模：总建筑面积平方米（不含地下室），其中产权式酒店别墅建筑面积平方米（户），