宁波镇海区建材房产别墅项目产品定位方案目录第五回第五回第四回第四回项目发展战略第三回第三回定位大盘攻略（案第二回第二回例分析）项目竞争机会第一回第一回研判客户初判与市场环境分析土地属性研究第一回城市角色镇海地处东海之滨，是浙江省经济最发达的县（市）区之一。镇海区地处我国东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。自古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥和舟山连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的重要交通节点。今天的镇海，是长三角南翼经济中心宁波市的重点发展区。在236平方公里的土地上，22.5万镇海人民在过去的2008年，镇海人均GDP达过15000美元，财政收入人均超过1.3万元，城镇居民人均可支配收入25400元，农民人均纯收入11910元，成为浙江省经济最发达的县(市)区之一。镇海老城区城关片围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。镇海城市建设按照“三带三区”规划构想和加快三片联动、相向发展的建设思路镇海新城庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区域面积23.4平方公里，总投资109亿元，是浙江省2003—2007年的百亿工程之一。城市角色镇海新城将成为未来开发中心区域，定位宁波中心城区北部商贸商务中心。“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑“两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业基地。宁波中心城北部商贸商务中心：全力做好箭湖星月广场、市民中心东西两侧商务地块等招商工作，同时注重商业单体、商业街和商业区一体化建设；目前银亿海尚广场、索菲克五星级大酒店、陈倪路商贸商务中心等项目已落户。宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边地带，形成产、学、研一体化的发展模式。宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地，采用政府统筹、学校主体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城，同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。区级行政中心：镇海新城成为我区行政文化中心；以周边产业园为主要服务对象，形成智能化、公园化的市民中心宁波中心城北部现代居住区：依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园城市角色目前，镇海城市发展重点转为镇海新城开发。新城南区（庄市片）新城北区（骆驼片）镇海新城镇海老城?南部商贸休闲核心?北部行政办公核心-以“商业功能、公园环境”为特色，营?宁波中心城区北部商造“园逛商场，贸商务中心-依托优越的区位交购物看风景”的独特商通条件,发展超市板块业氛围的生活区?镇海老城区城关片-以双核带动板块，群、专业市场、生活资“双核”即北部行政办料配送中心等宁波中心-围绕“甬江、城河公核心和南部商贸休闲城市北部生活性服务中、古塘、南街”四条轴核心心和区级商业服务中心线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。城市角色目前，镇海经济产业结构以工业为主，农业、服务业、外经贸为辅。镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了40多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。〖工业经济〗镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区：以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。〖都市农业〗现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区为现代农牧创〖现代服务业〗业基地。优越的区位条件、明显的港口优势、发达的交通体系、雄厚的产业基础高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压，为镇海发展现代物流业提供了得天独厚的外部环境。现阶段，镇海已走廊地带为经济生态长廊。经形成了以液体化工、金属园区、钢材、煤炭等一批在全国有一定影响沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带力的专业物流市场。为九龙湖旅游风景区的有机组成部分。〖外经外贸〗近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖镇为中心的近郊地带为特2008年外贸出口保持平稳发展态势。全年我区出口发展平稳，累计出口优新农副产品供应的重要基地。20.50亿美元，保持了增长43.12%的增速。但镇海区主要以工业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。城市角色镇海环境质量正逐步提升，未来将成为宁波环境最佳区域之一。十五期间，镇海区属工业总产值以年均32.3%的速度增长，然而全区主要污染物排放总量指标COD却下降了12%，城区空气质量优良率稳定保持在100%。2006年，镇海顺利通过国家级生态示范区创建。因工业发展造成对于镇2006年以来，镇海还投入30多亿元用于生态建设和环境保护，建成了大海环境质量的负面影响规模的生态绿化林带，城区绿地率和绿化覆盖率分别达到了42.8%和，可谓区域置业者心中45.1%；引进国内首套大气特殊污染因子在线自动监测系统等先进的环境的“心魔”。监测设施，在全国率先推出重点企业环境行为评色制度。但通过区域内产业转变、企业/政府的环境控制信心和行动努力，相镇海区荣获宁波市2008年外商投资环境优秀区域信通过引导，将逐渐把区域环境改善成为全宁波环境最佳区域之一。2009年，我区城镇空气二氧化氮、二氧化硫和可吸入颗粒物指标达到《环境空气质量标准》(GB3095-1996)的二级标准，城镇空气环境质量优良率为86.3%。全年总共有50天轻度污染天气，环境优良天气达315天。未来区域内空气质量环境将成为宁波环境最佳区域之一。城市角色镇海始建于唐朝，自古是“宁波帮”发源地，如今成为高教园区，凝聚特色化的人文底蕴。宁波帮博物馆镇海人杰地灵，文化底蕴殷厚，素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，是海外“宁波帮”的重要发源地和中国的“院士之乡”。镇海籍的港澳台同胞、海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化镇海中学名人。在中国科学院和工程院就24位院士。省首所一级重点中学镇海中学教育质量一直保持全省领先，近年来重点上线率在80％以上。新城区块内有保留完整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义庄团桥民居等大批古迹。宁波大学人口分布从镇海常驻人口分布，我们可以看到老城区本地人口比重占最多；而新城区域未来人口增长将会是迁入人口为主人口分布特征区域面积户籍人口户籍人口密度区域面积户籍人口　所占所占（人/平（平方量（万比例比例方公公）人）里）蛟川街道36.8210%4.0414.9%1097招宝山街道20.85.7%6.2322.9%2995骆驼街道46.6412.7%4.4316.3%950庄市街道25.136.8%2.278.4%903澥浦镇25.446.9%3.4212.6%1344九龙湖镇65.317.8%2.499.2%381项目指标项目占地18万方，总建36万方，可统一规划，奠定大盘基础。?项目虽为四块独立地块组成，但天然一体，可分可合；?宗地区域内地势平坦，地形相对规则，便于高品质规划；?1-3#地块各项指标可统一规划，统一配套，更便于项目整体规划与定位。项目四至：东至归源路、西至明海大道，南起中官路、北至清泉路镇海新城南区商帮镇海新城南区商帮镇海新城南区商帮镇海新城南区商帮地块本项目项目公园西侧1号地块公园西侧2号地块公园西侧3号地块公园西侧4号地块土地面积48486419095429837275181968规划商业面积控制≤8000≤8000≤4000≤5000≤25000指标容积率1.5-2.01.5-2.01.5-2.01.5-2.01.5-2.0总建面积969728381810859674550363936配套建筑面积不小于60平米的公厕；不可改变河道接口；90平米以下住宅比例不少于住宅总量的其他要求30%；建筑密度35%，绿化率30%，限高80米。交地条件：4#地已交付；1#地2010年6月交付；2#地2009年12月交付；3#地2010年12月交付。交通区位依托发达的城市公交体系快速互动与联通，组成高效便捷交通网络。舟山大桥通车、常洪隧道取消收费更有效得提高了区域价值。?至宁波市区约30分钟-靠近公交341路轻纺学院生活区站?至老城区约30分钟-靠近376路清泉花园北大门站?至澥铺约约30分钟-靠近342路清泉花园北大门站?至江东约20分钟-靠近547路宁波大学北校区站交通区位区域未来大交通前景较好。致使区域价值潜力较大。未来交通?同时靠近2号线轻轨院士路站及5号线庄桥货站，轨道交通一旦开工，本地块价值将显著提高。?绕城高速在建，预计将在2010年底开始可与甬舟高速（舟山跨海大桥）宁波连接线互通。。公共配套教育配套：地块区域内教育资源丰富，学术氛围、人文气质、艺术气息渗透，人口素质较高。教育配套?主要有：文镇海蛟川书院中兴中学：省等级重点中学现有教学班级42个，其中高中24班，在校学生总数2149人。宁波万里小学：民办性质，目