镇海新城南区项目提案2008年9月项目思维导图项目市场解读成功案项目发土地价背景背景消费者例借鉴展战略格评估项目位于镇海新城南区核心区域，临近庄市街道，四周环路，通达性良好，但目前交通设施欠缺。距镇海城关11公里329项目国道北高教园区宁镇公路环城北路常洪隧道世人纪民大路道距三江口10公里距江东家乐福7公里项目内部较为平整，环境良好，有河道经过。?地块四面环路，沿路绿化带良好；?地块西面有河道经过，水质较好；?现地块内部有部分民房尚未拆迁。项目周边汇集多个住宅小区，教育资源丰富，但配套还处于初级阶段。鑫隆花园及幼儿园项目清泉花园?周边有清泉花园、鑫隆花园等多个住宅小区已交付使用，居住氛围较好；基本生活配套目前主要依托庄市街道商业，较为齐全，但档次较低。?项目临近北高教园区，周边教育资源丰富，大学、中学、小学、幼儿园等相对齐全。项目地块经济技术指标分析用地面积建筑密度建筑限高地块名称用地性质容积率绿地率（％）（M2）（％）（米）居住兼商业金融用符合《宁波市城市8－4－11446931.5－2.525－3580地绿化条例》要求符合《宁波市城市8－5－1住宅混合用地904061.5－2.525－3580绿化条例》要求居住兼商业金融用符合《宁波市城市8－6－1372751.5－2.525－3580地绿化条例》要求8－6－2学生宿舍用地572071.0－1.525－3530248－7－1商业金融用地65272.0－3.025－4020808－7－2商业金融用地317441.0－1.530－4020248－7－3街头绿施6388－－－－符合《宁波市城市8－7－4住宅混合用地559011.5－2.525－3580绿化条例》要求8－7－5街头绿地10245－－－－符合《宁波市城市8－7－6供应设施用地36381.0－1.53024绿化条例》要求?地块总用地面积约53公顷，由四个小地块组成。其中8－6－2、8－7－3地块为保留用地，其余地块分二期开发。项目SWOT分析S：优势分析O：机会分析1、地块规模优势明显，易塑造形象；1、项目位于镇海新城南区核心区域，前景看好；2、四面环路，通达性良好；2、项目路网通达，可以辐射更多的区3、周边汇集多个住宅小区，居住氛围域客户；较好；3、城市进入主动郊区化的发展阶段，4、地块内部较为平整，环境良好。项目具备主动郊区化目的地的条件。W：劣势分析T：威胁分析1、地块内部尚有部分民房未搬迁；1、体量大，造成市场竞争威胁；2、地块东北面有高压电线塔；2、市场宏观环境的不确定性；3、地块周边配套都为基本生活配套，3、镇海区域客源外流现象明显，本地档次较低客源严重不足；项目界定?城市近郊?庄市新城核心区域?住宅大盘项目问题界定通过对项目的审视，我们认为项目的问题在于：地块虽然处于庄市新城核心区域，未来发展前景较好，但规模较大，开发周期较长，市场环境的不确定会对周期较长的本项目带来开发风险。项目思维导图项目市场解读成功案项目发土地价背景背景消费者例借鉴展战略格评估市场背景?城市背景?房地产市场GDP呈现稳步增长趋势，07年继续保持全省第二位，增幅接近15％。宁波GDP与增长率GDP（亿元）增幅（％）400014.80%16.00%13.40%3433.1350012.50%2864.514.00%30002446.411.40%12.00%250010.00%1818.620008.00%15006.00%10004.00%5002.00%00.00%05年06年07年08年上半年?浙江省各市GDP及增长比较（2007年）杭州宁波绍兴温州台州嘉兴丽水舟山金华衢州湖州GDP4103.893433.1197121571722.891585.18425.264071462.45468.18895.94（亿元）增幅14.60%14.80%14.30%14.30%14.50%14.40%15.60%17%14.80%15.50%14.40%人均GDP和人均可支配收入处于较快增长阶段，居民生活质量继续提高人均GDP对比（元）700006103260000?5128507年人均GDP突破6500003873340000万元大关，达到610323000020000元（按年平均汇率折算10000为8026美元）。005年06年07年人均可支配收入与增幅对比人均可支配收入（元）增幅（％）250002230716.00%19674?07年人均可支配收入13.40%14.00%2000013.00%1740812.00%150009.60%10.00%22307元，比上年增长8.00%100006.00%13.4%。50004.00%2.00%00.00%05年06年07年消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显。社会消费品零售总额与增幅对比12001035.520.00%882.517.30%1000759.816.10%15.00%?07年实现社会消费品零80014.00%60010.00%售总额1035.5亿元，比上年4005.00%200增长17.3%。00.00%05年06年07年社会消费品零售总额（亿元）增幅人均消费性支出与增幅对比145001392112.00%9.90%1400010.00%?07年全年市区居民人均13500126658.00%130007.70%12500117586.00%消费性支出13921元，增长4.20%120004.00%11500110002.00%9.9%，恩格尔系数为105000.00%05年06年07年37.0%。人均消费性支出（元）增幅城市背景总结?宁波作为长三角核心城市，城市国民总体经济较快发展，增速处于中上水平；?人均GDP和人均可支配收入较快增长，居民生活质量继续提高；?消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强。市场背景?城市背景?房地产市场房地产市场?房地产宏观市场?区域住宅市场?区域商业市场房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落房地产开发投资总额与增长对比房地产开发投资总额（亿元）增幅（％）332.9350313.125.00%30021.30%258.220.00%25020015.00%15010.20%10.00%1006.20%5.00%5000.00%05年06年07年?07年全年房地产开发投资完成332.9亿元，比上年增长6.2%。市场相对表现较为理性，购房者观望气氛浓厚。供应量与去化量对比（单位：万平方米）500391.92400292.11311.3300251.5266.1200138.09133.7410064.402005年2006年2007年2008年上半年供应量去化量?从08年上半年的统计数据来看，供应量与去化量相比前几年呈下降趋势，整体市场较为温和，客户观望现象较为严重。房价总体保持平稳，同比涨幅稳步回落的态势。2007年－2008上半年宁波新建房住宅产品销售价格同比涨幅25.00%19.90%19.10%20.00%18.20%17.80%18.80%17.60%16.60%17.30%15.00%14.70%14.60%10.50%10.00%9.20%5.70%7.90%8.60%5.00%4.80%4.30%4.80%0.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年2007年?自07年底楼市受到宏观信贷调控政策的影响，市场观望气氛一直较为浓厚，投资需求受到抑制，楼市成交不温不火，房屋销售价格各月同比涨幅呈现逐月小幅回落态势。?镇海市场成交情况07年7月－08年6月镇海区成交套数走势单位：套3002502452002041941501001068150676359665137180000000000000777788888778年年年年年年年年年年年年147891112356月月02月月月月月月1月月月月?从统计数据来看，07年7月至08年6月之间，镇海区商品房成交套数在经历07年第四季度的成交高潮之后，08年上半年成交套数呈现逐月回落的趋势。房地产宏观市场总结?房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落，增幅已经低于全社会投资增幅；?受全国大环境影响，住宅市场相对表现较为理性，成交量同比去年有所下降，购房者观望气氛浓厚；?房价同比涨幅出现稳步回落的态势，楼盘优惠幅度明显加大，降价现象也不足为奇。?区域月成交套数呈现逐渐回落趋势。房地产市场?房地产宏观市场?区域住宅市场?区域商业市场镇海市场现状描述?在售项目总建面积销售均价楼盘名称物业类型主力面积（M2）开盘日期销售情况（万M2）（元/M2）385（独栋）、一期第一批独栋、双拼、独栋15000；双已推部分去合生国际城55340（双拼）、07年12月，联排、高层拼、联排12000化78％266（联排）一期第二批水岸丽园多层380－90400007年12月81%德馨家园多层1.1101－122450008年6月52%一期第一批90-140（多多层5500，小高08年7月，一已推部分去小骆花园多层、小高层7.2层），70-120层5200期第二批08化38％（小高层）年8月一期第一批已推部分去华荣风景九园多层、高层3075－100530008年9月化25％注：销售情况数据来自房产交易中心备案情况镇海市场现状描述在售项目市场特征总结：?　区域楼盘分布相对较为分散，市场供应量较小，以合生国际城、小骆花园、华荣风景九园作为典型；?　建筑类型大多是多层、小高层，部分有少量别墅产品；?　区域多层均价在4000－5500元/平方米，部分别墅均价