项目操作目标沟通金隆国际商业物业运作目标：写字楼商业对项目发展的作用①利润的重要来源；②项目整体增值：形成对金隆①项目利润的重要来源国际的价值支撑；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值项目概况金隆国际商业街简介：?金隆国际商业街均为沿街店铺。?金隆国际商业街共分上下两层，下层的尚未对外销售，上层的目前已销售，上层的销售价格为1.7万元/m?。?第一层商业总建筑面积2500m?，建筑层高为5.4m，面积为50—280m?/套。报告思路宁波商业物业市场分析商业物业价值判断金隆国际商业街价值分析金隆国际商业街租赁分析和实施方案金隆国际商业街租金建议宁波商业网点规划根据《宁波市中心城商业网点规划纲要（2002——2010）》：宁波市商业网点建设的发展目标是立足宁波，服务长江三角洲地区，接轨国际。?总量预测：预测社会消费品零售总额年均增长10%，2005年达到620亿元，2010年达到998亿元。其中：中心城2005年达到300亿元，2010年达到470亿元。?营业面积：参照同类城市的标准，初步确定宁波市人均（常住人口和暂住一年以上的人口）占有商业营业面积为0.9—1.2平方米。根据人口预测2010年宁波市中心城营业总面积宜控制在160万平方米左右，其中三江片（海曙、江东、江北、鄞州中心区）115万m2，北仑片25万m2，镇海片20万m2。宁波商业分布?宁波的商业街区相对较为集中，中山路横贯市区东西，尤其是中山东路。以天一广场为核心，汇集了如银泰百货、长发商厦、新华联百货，乐购超市、金光百货、新世界百货等众多百货商店就、购物中心及超市，天一商圈是宁波最主要的商业中心地带；?药行街商圈及鼓楼步行街近中山路附近，也是宁波主要的商业区域；?住宅、写字楼所带的商业部分。宁波商业物业市场分析宁波现有商业的三种主要类型：?大型集中式商业：如天一广场、老外滩等；?商业街/临街商铺：如镇明路、萁漕街、华严街等；?住宅/写字楼底商：如丽园尚都、上东国际等。本项目的商业属于第三类商业宁波市级商业CBD——天一广场?天一广场所在是宁波传统的商业中心，区域内历史古迹荟萃。?区域以银泰百货为首的传统百货公司为主，辅以品牌专卖店和大卖场，配合特色餐饮街以及城隍庙的旅游商业，形成了档次齐全、服务完善的一站式商业中心。?天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。包括一批世界顶级名牌，如：Cartier、Boss等大量品牌商户。?天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货、为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。?广场内平均租金在13元/m?/天。天一广场各分区介绍天一广场?商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。?各购物区以不同主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得商场平均租金有所提高。?完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。?无专业的满足商务交流活动的商业场所。老外滩区域?宁波老外滩位于甬江边上，是十八世纪中国首次对外通商时的五个口岸之一，这里拥有宁波最有代表性的老建筑及教堂。从2000年开始，经过两年的改造，昔日的宁波商帮发源地被打造成兼具传统与时尚特质，在宁波首屈一指的高档次、多元化的商业街区。它是宁波市中心旧城改造的重点项目，以一个地产项目为载体，浓缩了宁波的历史人文，力求传承甬城特色的文脉和人脉。?老外滩在沿江600米的地段上保留原有建筑及街区风貌，注入新的时尚元素，以新兴的Block街区概念集中打造一个集购物、美食、娱乐、旅游、居住为一体的特色区域。总体功能分布?老外滩近8万平方米的建筑，具有不同时期风格，分为餐饮、商业、居住、酒店、办公和公益的不同应用功能有机地散布在6个不同地块，由区内小街自然连接，让人徜徉其中，成为城市的最具个性的特质之一。老外滩的商业整体定位于中高档,目前开业的共有近30家商户,其中的高端物业有:餐饮类:?瀚珍舫酒店：以鱼翅、粤菜等为特色，位于老外滩，餐馆内部装修讲求品位与格调，在同类餐馆中属高档，两层，可容纳200多人，面积700m?。?渔米之乡：高档潮州菜餐饮店，层数为2层，面积1000m?。?名轩：上海名轩楼餐饮集团下属著名餐饮品牌之一，以经营高级港粤菜、鲍翅宴、蟹宴为主。三层，面积1200m?。休闲娱乐类:?提拉米苏：欧式风味的咖啡茶店，3层，面积400m?。?星巴克：国际著名咖啡连锁品牌，3层，面积300m?。?波钵街：来自上海新天地的时尚酒吧，3层，面积1000m?。?焦叶咖啡屋：来自香港的高档咖啡厅，3层，面积400m?。老外滩商业总结?目前老外滩的高档商业主要以餐饮为主，休闲娱乐型业态也占了一定的体量，其他的行业不多，象行业会馆类只有德国商会进驻。?缺乏商务型的商业店。?老外滩车位目前有300多个，最多可达600个，现在来看还比较充足。对于高端客户来说，这是影响其消费的关键因素，随着商家的陆续进驻，车位可能成为制约老外滩发展的重大因素。?各商业的面积在300－2000平方米之间，从目前来看，主要面积还是集中在300－700平方米之间，1000平方米以上的商业体量比较少，且多为休闲娱乐类业态。宁波商业中心总结：商业中心（天一广场、老外滩）的租金和业态均能代表了宁波的城市水平，?从租金上来说，平均租金在10元/平方米/天以上，高于其它商业形态的租金水平。?从业态来说，它们的业态更为丰富，可以满足多个角度的商业需求。商业中心的不足之处：无法满足高效的商务活动所产生的需求。月湖周遍月湖公园位于宁波市中心区域内，偃月街、共青路和镇明路环伺，占地28.6公顷。目前周边依托湖景已形成独具特色的历史文化街区。对于本案具有一定的借鉴作用。业态配置：?镇明路镇明路经月湖沿线，景观环境优越。沿途分布有大方岳第、高丽国公使馆和蒋宅等众多古建，天一阁、范宅和林宅环伺周边，文化氛围浓厚。城市主干道中山路、解放南路与之相邻，处城隍庙、鼓楼商圈。人流主要为观光客和消费者。依托良好的景观和文化氛围，镇明路早些年即形成了“婚纱一条街”，提供婚纱摄影和租赁业务。目前，该路集中了二十多家婚纱摄影和租赁店，其中知名的有：凯地婚纱摄影、春天时尚婚纱、丽人婚纱、维纳斯婚纱摄影、晶都·好时光婚纱摄影等。月湖周遍镇明路上的特色餐饮较为丰富，分布有水玲珑、殷记川菜馆、怕不辣、外婆桥、云南过桥米线、城市桃花、赣东饭店、南茜泰菜馆等餐饮店，涵盖了川、湘、赣、浙、滇等多种风味。此外，镇明路上还零星点缀有金撙咖啡、赤道酒吧、黑橡木酒吧等休闲会所和蓝祺的画、龙晴画廊等专业画室。?共青路共青路位于月湖西面，其建筑及路面保留了古色古香的风格，人流较少，环境较为清幽。该路段主要设置了李宅青年旅社、月湖大酒店及老北京涮羊肉三家门店。?偃月街偃月街为共青路向北的延伸段，其中由柳汀街相隔。沿路聚集了众多私营小规模餐饮店，及皮具、彩票、饰品、小百货、干洗，美发等业种。另外，宁波元义宾馆、月湖饭店、月湖娱乐中心宾馆等也位于该路段，档次较低、环境较差。石浦海味饭店档次较高。月湖周遍商家分布：?婚纱摄影：凯地婚纱摄影、春天时尚婚纱、丽人婚纱；?餐饮类：水玲珑、殷记川菜、0574龙虾、过桥米线、怕不辣、外婆桥、清源茶馆、城市桃花概念菜、小红牛烧烤、金樽会所概念菜、黎巴嫩餐厅、老赣东、黑橡木酒吧、来必堡、老宁波、吉祥馄饨；?休闲：金撙咖啡、赤道酒吧、黑橡木酒吧、蓝祺的画、龙晴画廊。?其他：方正证券、中讯办公设备有限公司、令狐冲印、阿芙萝家纺、浙东电动车行、航空票务、红棉纺布衣中心、快客便利、宁波特产海鲜店、花卉店、新世界书店、正章洗涤、华美星辰、音像店……?银行配套：光大银行、建设银行、鄞州银行、兴业银行、农业银行月湖商业小结?经过多年的发展，月湖周遍开始形成了婚纱摄影和餐饮为主的城市休闲商业，形成了独特的城市休闲主题商业区。?对本项目较有参考价值的镇明路上店铺的日租金为4—5元/平方米，其中较有代表性的水玲珑的日租金为4.7元/m?，一般婚纱摄影店的日租金会在4—4.5元/m?。商业街商铺街名日最高租金/元日最低租金/元日平均租金/元彩虹北路13.60.984.8中山东路8.83.77解放南路7.83.35江东北路61.53.3百丈东路6.81.33.6开明街18.56.211.5天一广场14.51013百丈东路(彩虹服饰)5.64.85.2?商业街商铺。由于临近城市商业中心，经过多年的孕育，这些商业街的人气很旺，因此租赁价格代表着城市的普遍水平，由于租金上升导致的商铺价值上升，这些商业街的商铺转手较少，目前租赁价格大约为4—7元／m?·天。例：特色商业街——日新街商业租金调查9.8元/天/伊雅女装1F703.4m㎡9.4元/天/紫淑女装1F27.23.2m㎡9.0元/天/帛逸女装1F27.23.2m㎡9.4元/天/红袖女装1F563.2m㎡9.6元/天/衣芙名典女装1F563.2m㎡9.8元/天/光明眼视光眼镜1F603m㎡9.6元/天/李宁运动服装1F/2F363.4m㎡9.4元/天/麒麟百货休闲服装1F24.483.4m㎡9.3元/天/伊夫圣罗兰休闲休闲服装1F14.43.4m㎡10元/天/6+1咖啡休闲吧1F/2F/31603.4m㎡9.6元/天/甜蜜梦幻巧克力特色副品1F213.4m㎡9.3元/天/太平鸟休闲服装1F/2F2253.4m㎡9.8元/天/奥康鞋子1F913.4m㎡9.9元/天/耐康鞋子1F64.83.4m㎡例：特色商业街——锦地水岸商业租金调查高尔夫人生1F117.63.43.1/天/㎡美容时尚生活馆1F/2F109.23.43.2/天/㎡三