ANBOUNDRealEstateNewsLetter总第841期2012/05/07安邦集团研究总部二三线城市商业地产投资过热显现【详情】商业地产热促使大型房企加码商业地产投资，而随理论与现实问题着大型房企陆续进入商业地产开发领域，商业地产继续升温已不可避免，而这将加速竞争激烈的局面。同时，二三线城市在建的商业综合体项目又受到二三线城市消分析评价费水平、消费群体密度、同质化现象严重以及网购竞争等因素制约，其未来面临的空心化风险已不小。?4月土地供应量环比上涨35%?限购以来北京“逐出”1.4万投机客关键数据?4月上海租赁市场持续“暖春”?深圳开发商推盘节奏明显加快?北京亦庄拟再扩26平方公里，有望上半年获批?凯德商用收购北京大兴一商用地块?陆家嘴“十二五”期间计划建350万平商办楼宇?保德信房地产基金20亿收购广州中海光大购物中心?广州国际金融城总面积增至7.5平方公里每周要点?联想集团拟投资50亿在武汉建产业基地?冠城大通贷款5.2亿开发深圳南京项目?天津红桥区与万达等十家企业签署百亿投资项目?美国基金20亿购中海商业项目?黑石集团1.77亿美元收购新加坡一地产?机会：在新一轮的价格血拼下，杭州楼市需求放量风险/机会提示?风险：地王退地频现意味着政府和企业的“双输”安邦服务热线：公司网址：电话：86-10-59001377http://www.anbound.com.cn传真：86-10-59001355service-bj@anbound.com.cn安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。1ANBOUNDRealEstateNewsLetter理论与现实问题分析评价二三线城市商业地产投资过热显现当多项调控政策剑指居住地产时，各大地产企业开始向潜力无限的商业地产领域进军，这从2011年至目前商业地产的火热程度就可以看得出来。由于商业地产不受调控制约，诸多的地产企业把开发商业地产作为调控之下规避风险的主要路径对待，无论是一线城市还是二三线城市，商业地产投资热潮汹涌。而最为代表现代商业地产形态的城市商业综合体更是遍地开花，尤其是二三线城市投资过热的现象非常普遍。2011年，一线城市地产限购政策实施，地产调控政策力度空前，商业地产备受青睐，一些地产企业将主业转向商业地产开发领域。例如A股上市公司百大集团已转型为商业地产企业，阳光股份已把住宅业务剥离，转向商业地产领域。而另一些以住宅为主业的地产企业则加大了商业地产的投资，这从2011年一些地产企业的业绩表里可以清晰的看出。例如，越秀地产2011年业绩单中，商业物业完成合同金额超过45亿元，占全年销售额的50%。保利广州2011年销售额达100亿元，其中50%来自于商业地产。从这一点看，商业地产已成为地产企业业绩的一大亮点。商业地产在2011年表现抢眼的同时，其热度已超出了往年市场的正常表现。根据中国商业地产联盟近期发布的《2010－2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长，京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。以北京为例，2011年北京商用物业市场交投活跃，不仅新增供量有大幅增加，市场交易量也明显提升。2011年，北京商用物业共新增面积108.42万平方米，同比增长近40%；同期，北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。可见一线城市商业地产的火热程度。与一线城市商业地产的火热程度相比，二三线城市商业地产的热度更是有过之而无不及，尤其是以代表现代商业地产形态的城市商业综合体的批量呈现最为典型。早在2010年“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”的口号式标语就已经在各大二三线城市传播开来，城市综合体的投资热在2010年就已经显现。而其在2011年居住地产调控从严的大背景下，快速扩张的浪潮更加汹涌。一些二三线城市的城市商业综合体批量建设，其势头在2011年甚至已超越一线城市。面对日益严厉的居住地产调控政策，越来越多的地产龙头企业加码商业地产投资开发，而地方政府也已成为商业地产的主要推手。随安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。2ANBOUNDRealEstateNewsLetter着地产巨头对商业地产投资的比重加大，土地资源的价格也必将在投资热潮下，出现持续上升，而这对商业地产本身就构成了巨大的资金成本压力。在商业地产市场交投活跃的刺激下，越来越多的以居住地产投资开发为主的地产巨头开始加大商业地产投资，而这一过程在居住地产调控从严趋势不改变的状态下仍将延续，并且投资的比例也将逐步增大。目前，在向商业地产投资倾斜的地产巨头就已经包括保利、金地、富力、龙湖、中海、华润置地等知名开发商。并且这些地产巨头对商业地产无论是投资金额还是投资速度都在大幅提升。众多地产企业对商业用地的角逐，也将会促使商业用地价格的上涨。2011年第四季度，全国主要城市商业用地平均涨幅都在5%以上，而同期的居住用地价格平均涨幅却为0。未来几年随着商业地产热潮的愈演愈烈，商业用地价格持续上涨已是必然。再由于国内地产融资渠道主要以银行贷款为主，地产信托为辅，地产企业对资金回流的速度要求较高。今明两年，二三线城市大规模建设的城市综合体已到了入市阶段，而入市规模将达到1000万平方米。而这将受到货币政策的制约，由于通货膨胀依然处于高位，货币政策受到通货膨胀牵制，这将抑制商业地产购买者的资金需求，从而不利于商业地产的销售。因此商业地产企业也将面临着巨大的资金回流压力。地产调控从严驱使，2011年，商业地产投资热潮汹涌，而作为现代商业地产形态为主要代表的城市商业综合体建设在二三线城市尤为突出，而在一些二三线城市，其建设热度已经出现过热现象。商业地产热促使大型房企加码商业地产投资，而随着大型房企陆续进入商业地产开发领域，商业地产继续升温已不可避免，而这将加速竞争激烈的局面。同时，二三线城市在建的商业综合体项目又受到二三线城市消费水平、消费群体密度、同质化现象严重以及网购竞争等因素制约，其未来面临的空心化风险已不小。返回首页行业数据信息4月土地供应量环比上涨35%全国300个城市土地市场交易报告显示，截至今年4月，“新国四条”已出台整整两年，“新国八条”调控政策也历时一年有余，作为房地产市场的上游，土地市场自年初以来一直呈现供需双降的局面，在经历一季度土地市场持续低迷之后，供应同比继续下跌。“两会”过后，开发商的调控“松绑”愿望落空，对市场预期值不断放低，成交同比下跌近五成。4月份，全国土地市场供应量与成交量均环比上涨、同安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。3ANBOUNDRealEstateNewsLetter比下跌，楼面价高于去年同期。供应方面，4月，全国300个城市共推出土地2880宗，环比增加35%，同比增加6%；推出土地面积11300万平方米，环比增加32%，同比减少7%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出753宗，环比增加34%，同比减少6%；推出土地面积3401万平方米，环比增加25%，同比减少21%。成交方面，4月，全国300个城市共成交土地1720宗，环比增加10%，同比减少25%；成交面积6622万平方米，环比增加1%，同比减少31%。其中，住宅用地成交413宗，环比增加10%，同比减少36%；成交面积1865万平方米，环比增加9%，同比减少46%。随着3月中旬以来，全国各城市土地供应计划相继出炉，不少政府集中推出优势地块，4月全国300个城市土地和住宅类用地成交楼面均价高于去年同期水平。4月，全国300个城市成交楼面均价为794元/平方米，环比下跌3%，同比上涨13%；其中住宅类用地成交楼面均价为1196元/平方米，环比下跌2%，同比上涨29%。4月土地市场平均溢价率水平与上月基本持平，且低于去年同期，低价成交仍为市场常态。4月全国300个城市土地平均溢价率6%，较上月增加1个百分点，较去年同期减少12个百分点；其中住宅类用地平均溢价率5%，较上月减少0.5个百分点，较去年同期减少13个百分点。（RSJ）返回首页4月23－29日一周，土地市场供应量明显下降数据显示，4月23日－29日一周，全国20个主要城市土地市场供应量明显下降，成交量有所增加。监测的20个主要城市共推出各类土地60宗，较前周减少127宗，推出面积223万平方米，较前周减少552万平方米，其中天津、南宁和无锡分别推出80万平方米、34万平方米和27万平方米，为推出量较多的城市；共成交各类土地71宗，较前周增加23宗，成交面积292万平方米，较前周增加77万平方米，其中武汉和沈阳分别成交59万平方米和45万平方米，为成交量较多的城市。上周监测的20个主要城市仅南宁和上海有住宅用地推出，共计6宗，较前周减少43宗，推出面积21万平方米，较前周减少233万平方米，其中南宁和上海分别推出16万平方米和5万平方米；上周成交住宅用地16宗，较前周增加7宗，成交面积77万平方米，较前周增加35万平方米，其中武汉和无锡分别成交42万平方米和20万平方米，为成交量较多的城市。（LSJ）返回首页4月23－29日一周，4城市楼市成交量降幅超50%数据显示，上周（4月23日－29日）监测的40个城市中，18城市楼市周均成交量同比下降，仅4城市成交量降幅在50%以上，其安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。4ANBOUNDRealEstateNew